FAR ও FSI ব্যাখ্যা: মানে কী ও প্লটের সীমা কে ঠিক করে

এই পাতায় (8)

1. FAR কী?
2. FSI কী?
3. আমার প্লটের সীমা কে ঠিক করে?
4. একটি বাস্তব উদাহরণ (ধারণা, কোনো নির্দিষ্ট মান নয়)
5. কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
6. প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
7. সম্পর্কিত নির্দেশিকা
8. সূত্র

FAR ও FSI প্রায় প্রতিটি প্লটের নকশায় এবং বাড়ির নিয়ম নিয়ে প্রায় প্রতিটি লেখায় দেখা যায়। দুটি নাম প্রায়ই এমনভাবে ব্যবহার করা হয়, যেন তারা একই জিনিস। এই পাতায় বলা হয়েছে মডেল নিয়মগুলো কী বলে, কী বাদ রাখে, এবং আপনার প্লটের সীমা কে ঠিক করে। এখানে FAR বা FSI-এর কোনো মান নেই, শহরের কোনো সীমা নেই এবং প্লটের কোনো মাপ নেই।

FAR কী?

FAR-এর অর্থ ফ্লোর এরিয়া রেশিও (floor area ratio)। মডেল বিল্ডিং বাই-ল 2016 ধারা 1.1-এ এর সংজ্ঞা দেয়: এটি হলো “সব তলার মিলিত কভার্ড এরিয়া, যাকে প্লিন্থ এরিয়া (plinth area) বলা হয়, এই বিধিতে বিশেষভাবে অব্যাহতিপ্রাপ্ত এলাকা বাদে, প্লটের মোট এলাকা দিয়ে ভাগ করে পাওয়া ভাগফল।” সংক্ষেপে:

FAR = সব তলার মোট কভার্ড এরিয়া ÷ প্লটের এলাকা

শব্দ	মডেল পাঠ্য কী বলে	কোথায় সংজ্ঞায়িত
FAR (ফ্লোর এরিয়া রেশিও)	সব তলার মোট কভার্ড এরিয়াকে প্লটের এলাকা দিয়ে ভাগ করা	ধারা 1.1
কভার্ড এরিয়া	প্লিন্থ লেভেলের ঠিক ওপরে ভবন দ্বারা ঢাকা ভূমির এলাকা, কিছু জায়গা বাদে	ধারা 1.1
FSI (floor space index)	মডেল পাঠ্যে সংজ্ঞায়িত নয়	ধারা 1.1-এ নেই

এই সংজ্ঞার দুটি অংশ ব্যাখ্যা করা দরকার।

• কভার্ড এরিয়া হলো “প্লিন্থ লেভেলের ঠিক ওপরে ভবন দ্বারা ঢাকা ভূমির এলাকা”। এরপর সংজ্ঞায় কিছু জায়গা বাদ দেওয়া হয়েছে, যেমন বাগান, ট্যাঙ্ক, নিকাশের ফিটিংস (যেমন ছাদের নালা (gutter) বা চেম্বার), কম্পাউন্ড ওয়াল, গেট, ক্যানোপি, এবং অন্তত তিন দিকে ও আকাশের দিকে খোলা, ঢাকা নয় এমন একটি সিঁড়ি। পূর্ণ তালিকা ধারাটিতে আছে।
• প্লট এরিয়া (plot area) হলো প্লটের এলাকা। মডেল পাঠ্য প্লটকে এভাবে সংজ্ঞায়িত করে: “নির্দিষ্ট সীমানা দিয়ে ঘেরা জমির একটি খণ্ড বা টুকরো।”

এই অনুপাতটি বলে দেয়, একটি নির্দিষ্ট প্লটের জন্য একটি ভবনে কতটা মেঝের এলাকা থাকতে পারে। অনুপাত এক হলে মোট মেঝের এলাকা প্লটের এলাকার সমান হয়। আপনার প্লটের জন্য প্রযোজ্য সংখ্যাটি মডেল পাঠ্যে নেই। সেটি আসে আপনার এলাকার নিয়ম থেকে, যা নিচে ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

FSI কী?

FSI-এর অর্থ floor space index। মডেল বিল্ডিং বাই-ল 2016 FSI সংজ্ঞায়িত করে না। তারা শুধু FAR ব্যবহার করে। অনেক ভারতীয় সূত্র একই ধারণার জন্য FSI ব্যবহার করে, এবং কিছু ওয়েবসাইট বলে, দুই নামের মানে এক এবং শুধু সংখ্যাটি কীভাবে লেখা হয় সেটুকুতেই তফাত। অন্যেরা এদের আলাদা হিসেবে বর্ণনা করে। এই পাতা সেই প্রশ্নের নিষ্পত্তি করে না। আপনার নকশা বা নিয়ম যদি একটি শব্দ ব্যবহার করে, তবে ব্যবহারের আগে সেই নিয়মে তার সংজ্ঞা পড়ে নিন।

আমার প্লটের সীমা কে ঠিক করে?

মডেল পাঠ্য বলে, সীমা আসে মাস্টার প্ল্যান বা জোনাল প্ল্যান থেকে। ধারা 1.0 বলে, ভবন বাই-লের ক্ষেত্রে “ব্যবহার, ভূমি ব্যবহার, আচ্ছাদন, FAR, সেটব্যাক, ফাঁকা জায়গা, উচ্চতা, তলার সংখ্যা সম্পর্কিত সব বাধ্যতামূলক মাস্টার প্ল্যান/জোনাল প্ল্যান বিধি” প্রযোজ্য। ধারা 1.1 মাস্টার প্ল্যানের সংজ্ঞা দেয়: এমন একটি পরিকল্পনা, যা “রাজ্য সরকার কর্তৃক অনুমোদিত ও বিজ্ঞাপিত।” মডেল পাঠ্য আরও বলে, কর্তৃপক্ষ হতে পারে একটি নগর স্থানীয় সংস্থা, একটি নগর উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ, বা অন্য একটি সংস্থা, যা “রাজ্য সরকার কর্তৃক বিজ্ঞাপিত।”

তাই মডেল পাঠ্য কোনো শহরের জন্য FAR-এর মান দেয় না। রাজ্য ও শহর এটি ঠিক করে, এবং পরিকল্পনা সংশোধন হলে তা বদলাতে পারে। আপনার প্লটের বর্তমান সংখ্যা, এবং প্লটটি যে জোনে পড়ে তার সংখ্যা, স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছে জিজ্ঞাসা করুন।

একটি বাস্তব উদাহরণ (ধারণা, কোনো নির্দিষ্ট মান নয়)

ধরুন একটি প্লট 1,000 sq ft, এবং একটি বাড়ির নিচতলার প্লিন্থ এরিয়া 600 sq ft, প্রথম তলায় 600 sq ft। সব তলায় কভার্ড এরিয়া 1,200 sq ft। FAR = 1,200 ÷ 1,000 = 1.2। এই সংখ্যায় সব কভার্ড এরিয়া গোনা হয়েছে। নিয়মে অব্যাহতি পাওয়া যেকোনো এলাকা সংখ্যাটি কমিয়ে দেবে, এবং প্লটের সীমা অবশ্যই যাচাই করতে হবে। উদাহরণটি দেখায় অনুপাতটি কীভাবে কাজ করে। এটি কোনো জায়গার নিয়ম নয়।

কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?

এগুলো চর্চাভিত্তিক বিষয়, কোডের নিয়ম নয়:

• ওয়েবসাইট থেকে পাওয়া FAR ব্যবহার করা। বাণিজ্যিক পাতা যে শহরের সংখ্যা উদ্ধৃত করে, তা বদলে যায়। সংখ্যাটি কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে নিন।
• প্লট এরিয়া ভুলভাবে গোনা। প্লট এরিয়া হলো সীমানার ভেতরের জমি, প্লটের ওপর বিল্ট-আপ এরিয়া (built-up area) নয়।
• অব্যাহতিপ্রাপ্ত জায়গার কথা ভুলে যাওয়া। অব্যাহতি থাকে আপনার এলাকার নিয়মে। কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন কোন জায়গা গোনা হয় না।
• ধরে নেওয়া যে FAR ও FSI সবসময় একই জিনিস। আপনার নিজের নিয়মে সংজ্ঞা যাচাই করুন।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

FAR কি FSI-এর সমান?

মডেল নিয়ম FAR ব্যবহার করে এবং FSI সংজ্ঞায়িত করে না। অনেক ভারতীয় সূত্র দুটি নাম একই অনুপাতের জন্য ব্যবহার করে। নির্ভর করার আগে আপনার শহরের নিয়মে সংজ্ঞা যাচাই করুন।

আমার প্লটের FAR কে দেয়?

আপনার স্থানীয় কর্তৃপক্ষ, মাস্টার প্ল্যান বা জোনাল প্ল্যানের অধীনে। মডেল পাঠ্য মানটি রাজ্য ও শহরের হাতে ছেড়ে দেয়।

বারান্দা বা পার্কিংয়ের জায়গা কি FAR-এ গোনা হয়?

তা নির্ভর করে আপনার এলাকার নিয়মের ওপর। মডেল পাঠ্য কিছু জায়গা কভার্ড এরিয়া থেকে বাদ দেয়, কিন্তু পূর্ণ তালিকা ও শর্তগুলো নিয়মে আছে। কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।

cent বা gaj-এ লেখা প্লটকে sq ft-এ কীভাবে বদলাব?

এজন্য জমির এককসমূহের পাতা ব্যবহার করুন। সেখানে প্রতিটি এককের রূপান্তর আছে। এরপর প্লট এরিয়া sq ft বা square metres-এ ধরে FAR হিসাব করা হয়।

সম্পর্কিত নির্দেশিকা

• বাড়ির নকশা অনুমোদন: ধাপ ও প্রয়োজনীয় নথি
• ভারতে জমির এককসমূহ: cent, guntha, gaj, marla, kanal, acre

এই নির্দেশিকা সাধারণ তথ্য। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার প্লটের FAR এবং আপনার নকশা অনুমোদিত হবে কি না, তা আপনার স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ঠিক করে।

সূত্র

• Model Building Bye-Laws 2016 (TCPO/MoHUA), clause 1.0 and clause 1.1 (definitions of Authority, Covered Area, Floor Area Ratio, Master Plan, Plinth Area and Plot). Read from a copy hosted at gdagkp.in; the MoHUA PDF we downloaded was a 12-page excerpt. Cross-check before publishing.

সম্পর্কিত গাইড

• অনুমোদিত ও অনুমোদনহীন লেআউট: প্লট কেনার আগে কী যাচাই করবেন
• স্থপতি, ইঞ্জিনিয়ার না ঠিকাদার: বাড়িতে কে কী করেন
• বাড়িতে বেসমেন্ট: বাই-ল কী অনুমতি দেয় ও কী বদলায়

এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।