সংক্ষিপ্ত উত্তর
প্লট কেনার আগে কীভাবে জানব, সেটি অনুমোদিত লেআউটে আছে কি না? মডেল বাই-ল বলে, কর্তৃপক্ষের লেআউট নকশার অনুমোদন ছাড়া কেউ জমি উপবিভাজন করতে পারবে না। বিক্রেতার কাছ থেকে অনুমোদিত লেআউট নকশা ও কর্তৃপক্ষের অনুমোদন চান, এবং প্লটটি তাতে আছে কি না দেখুন। RERA বলে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্লট বিক্রি করা প্রোমোটারকে প্রকল্পটি নিবন্ধন করতে হবে। নিয়ম রাজ্যভেদে আলাদা, তাই টাকা দেওয়ার আগে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ও একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
এই পাতায় (9)
ভারতের অনেক শহরে প্লট বিক্রি হয় যার লেআউট (layout) একটি মানচিত্র ও একটি ব্রোশিওরে আঁকা থাকে, আর তার কিছু অনুমোদিত নয়। অনুমোদনহীন প্লটে বাড়ি তৈরি করা কঠিন হতে পারে, এবং পরে বাড়ি তৈরির অনুমতি পাওয়াও কঠিন হতে পারে। এই নির্দেশিকায় লেআউট নিয়ে মডেল বাই-ল (model bye-laws) কী বলে, প্লট বিক্রি নিয়ে রিয়েল এস্টেট আইন RERA কী বলে, এবং টাকা দেওয়ার আগে কী যাচাই করবেন, তা বলা হয়েছে। এতে কোনো রাজ্য, কোনো সংস্থা বা কোনো ফি-র নাম নেই। আপনার প্লটের নিয়ম আসে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ থেকে।
মডেল বাই-ল লেআউট নিয়ে কী বলে?
মডেল বাই-ল বলে: “কোনো ব্যক্তি লেআউট নকশার জন্য কর্তৃপক্ষের অনুমোদন না নিয়ে কোনো প্লট বা জমিতে (যা কোনো অনুমোদিত লেআউট নকশা বা প্রকল্পের অংশ নয়) উপবিভাজনসহ কোনো উন্নয়ন বা পুনঃউন্নয়ন করবেন না, বা করাবেন না।” (ধারা 2.8.1)। লেআউট নকশা “মাস্টার প্ল্যানের নিয়ম অনুসারে তৈরি হবে, এবং সংশ্লিষ্ট আইনের অধীনে কর্তৃপক্ষের অনুসরণ করা পদ্ধতি অনুযায়ী অনুমোদিত হবে।” (ধারা 2.10.3)।
তাই ক্রেতার প্রশ্ন হলো, প্লটটি অনুমোদিত লেআউট নকশার অংশ কি না। মডেল বলে, অনুমোদিত লেআউটের অংশ নয় এমন প্লট অনুমোদন ছাড়া উপবিভাজন বা উন্নয়ন করা যাবে না।
মডেল বাই-ল কে প্লট বিক্রি করতে পারবেন, তা বলে কি?
না। মডেল বাই-ল প্লট বিক্রি করা যাবে বা যাবে না, এমন নিয়ম দেয় না। “selling” শব্দটি শুধু পাবলিক গ্যারেজের সংজ্ঞায় আছে। “Sale” শব্দটি নথির তালিকায় (ধারা 2.9.4, “sale-deed”) এবং ধারা 12.18-এ আছে, যেখানে বলা হয়েছে তালিকাভুক্ত ঐতিহ্যবাহী ভবনের বিক্রয় ও ক্রয়ের জন্য কোনো অনুমতি লাগে না। এর কোনোটিই প্লট বিক্রির নিয়ম নয়। তাই প্লটের বিক্রি অন্য আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের প্লটের ক্ষেত্রে RERA-ও আছে।
RERA প্লট বিক্রি নিয়ে কী বলে?
রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) আইন, 2016 বলে: “কোনো প্রোমোটার (promoter) কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বা তার অংশে, কোনো পরিকল্পিত এলাকায়, রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের কাছে প্রকল্পটি নিবন্ধন না করে, যেমন প্রযোজ্য কোনো প্লট, অ্যাপার্টমেন্ট বা ভবনের বিজ্ঞাপন দেবেন না, বাজারজাত করবেন না, বুক করবেন না, বিক্রি করবেন না বা বিক্রির প্রস্তাব দেবেন না, বা যেকোনো উপায়ে ক্রয়ের জন্য মানুষকে আমন্ত্রণ জানাবেন না।” (ধারা 3(1))। এই নিয়ম বিজ্ঞাপন ও বুকিংয়ের পাশাপাশি বিক্রির ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। আইনটির OCR-করা কপিটি সরকারি গেজেটের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা দরকার, এবং এতে ছোট প্রকল্পের জন্য অব্যাহতি আছে (ধারা 3(2))।
চর্চাভিত্তিক বিষয়: কোনো প্রোমোটার প্লট বিক্রি করলে জিজ্ঞাসা করুন, প্রকল্পটি নিবন্ধিত কি না। ধারা 3(1) প্রোমোটারকে নিবন্ধনের আগে কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্লট বিক্রি করা বা বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া থেকে বিরত রাখে। রাজ্য কর্তৃপক্ষের ওয়েবসাইটে নিবন্ধন নম্বর যাচাই করুন।
মালিকের দায়িত্ব কী?
মডেল বাই-ল দায়িত্ব মালিক ও পেশাদারের ওপর রাখে। লেআউট নকশায় মালিকের ও একজন স্থপতির স্বাক্ষর থাকতে হবে (1 hectare পর্যন্ত প্লটের ক্ষেত্রে), অথবা মালিকের ও একজন নিবন্ধিত নগর পরিকল্পনাবিদের স্বাক্ষর থাকতে হবে (1 hectare-এর বেশি প্লটের ক্ষেত্রে) (ধারা 2.11.2)। মডেল আরও বলে: “অনুমতির মঞ্জুরি বা নকশার অনুমোদন, কোনোটিই কোনোভাবে মালিককে … সম্পূর্ণ দায়িত্ব থেকে অব্যাহতি দেবে না।” (ধারা 2.15.1(a))। তাই অনুমোদন কাজের জন্য মালিকের দায়িত্ব সরিয়ে দেয় না।
ধারা 2.14.2(e)(iii)-এর অধীনে, মালিক বা পেশাদার যদি মাস্টার প্ল্যান, বাই-ল, স্থাপত্য-নিয়ন্ত্রণ বা লিজের শর্ত লঙ্ঘন করেন, মডেল বলে: “এভাবে তোলা যেকোনো নির্মাণ অননুমোদিত বলে গণ্য হবে এবং ব্যবস্থার আওতায় আসবে।” ধারা 2.14.7-এর অধীনে কর্তৃপক্ষ “উপযুক্ত ব্যবস্থা নেবে, যার মধ্যে অননুমোদিত কাজ ভেঙে ফেলা, প্রাঙ্গণ সিল করা ও মামলা অন্তর্ভুক্ত হতে পারে।” চর্চাভিত্তিক বিষয়: অনুমোদনহীন প্লট হলে, তাতে তৈরি যেকোনো বাড়ির জন্য এই ঝুঁকি থাকে।
কেনার আগে কী যাচাই করব?
এই অংশটি চর্চাভিত্তিক, কোডের নিয়ম নয়। মডেল বাই-ল ক্রেতার জন্য কোনো পরীক্ষার তালিকা দেয় না, তাই নিচের যাচাইগুলো চর্চাভিত্তিক।
- স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত লেআউট নকশা, যাতে প্লট নম্বর লেখা আছে, এবং বিক্রেতার কপি কর্তৃপক্ষের কপির সঙ্গে মিলিয়ে দেখা।
- বিক্রয় দলিল (sale deed) ও মালিকানার স্বত্ব, এবং প্লটটি লেআউটের অনুমোদিত এলাকায় আছে কি না।
- জমিটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে নিবন্ধিত কি না, এবং প্রোমোটার প্লট বিক্রি করলে প্রকল্পটির নিবন্ধন নম্বর আছে কি না।
- অনুমোদিত লেআউটের রাস্তা, নিকাশ ও ফাঁকা জায়গা তৈরি হয়েছে কি না, এবং সেগুলোর রক্ষণাবেক্ষণ কে করবে।
- স্থানীয় কর্তৃপক্ষের লিখিত নিশ্চিতকরণ যে প্লটটি অনুমোদিত লেআউটে আছে, এবং সেখানে বাড়ি তৈরি করা যাবে কি না।
- টাকা দেওয়ার আগে একজন আইনজীবীর মতামত। নিয়মগুলো রাজ্যের নিয়ম, আর এই নির্দেশিকা আইনি পরামর্শ নয়।
কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
এই অংশটি চর্চাভিত্তিক।
- ব্রোশিওর দেখে নামমাত্র অগ্রিম দেওয়া লেআউট নকশা যাচাই করার আগে।
- বিক্রেতার কপিকে অনুমোদিত নকশা ধরে নেওয়া, কর্তৃপক্ষের কপি যাচাই না করে।
- অনুমোদিত লেআউটে নেই এমন প্লট কেনা, কারণ দাম কম।
- কর্তৃপক্ষের অনুমোদনের আগে প্লটে বাড়ি তৈরি করা।
- কোনো প্রতিশ্রুতি মেনে নেওয়া যে লেআউট পরে অনুমোদিত হবে, লিখিত তারিখ ও প্রতিকার ছাড়া।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
অনুমোদনহীন প্লট কিনে পরে কি অনুমোদন করিয়ে নেওয়া যায়?
মডেল বাই-ল উপবিভাজন বা উন্নয়নের আগে লেআউটের অনুমোদন দাবি করে (ধারা 2.8.1)। পরে প্লট অনুমোদন পাওয়া যাবে কি না, তা রাজ্যের নিয়মের ওপর নির্ভর করে, যা এই নির্দেশিকা বর্ণনা করে না। স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে লিখিতভাবে জিজ্ঞাসা করুন।
RERA কি প্রতিটি প্লটে প্রযোজ্য?
RERA প্রযোজ্য হয় আইনটির সংজ্ঞা অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের প্লটে, এর অব্যাহতি সাপেক্ষে। আপনি যে প্লটটি কিনছেন তা আওতাভুক্ত কি না, তা একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
বিক্রেতা বললে লেআউট অনুমোদিত, তখন কী?
স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে অনুমোদনের নথি চান, এবং নিজে যাচাই করুন। বিক্রেতার বক্তব্য অনুমোদন নয়।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
এই নির্দেশিকা সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার আইনজীবী ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ঠিক করেন, আপনার ক্রয়ের জন্য প্লটটি অনুমোদিত কি না।
সূত্র
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।