संक्षिप्त उत्तर
FAR क्या है, और FSI से इसमें क्या फ़र्क़ है? FAR, यानी फ्लोर एरिया रेशियो, किसी इमारत की सभी मंज़िलों का कुल ढका हुआ क्षेत्र है, जिसे प्लॉट के कुल क्षेत्र से भाग दिया जाता है। Model Building Bye-Laws 2016 FAR का इस्तेमाल करते हैं और FSI को परिभाषित नहीं करते। भारत के कई स्रोत इसी विचार के लिए FSI शब्द लिखते हैं। आपके प्लॉट की सीमा राज्य या शहर के मास्टर प्लान या ज़ोनल प्लान से तय होती है, इसलिए उसे अपने स्थानीय प्राधिकरण से जाँच लें।
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FAR और FSI लगभग हर प्लॉट के नक्शे पर और इमारत के नियमों वाले लगभग हर लेख में दिखते हैं। इन दोनों नामों को अक्सर एक ही चीज़ की तरह इस्तेमाल किया जाता है। यह पेज बताता है कि मॉडल नियम क्या कहते हैं, वे क्या छोड़ देते हैं, और आपके प्लॉट की सीमा कौन तय करता है। इसमें कोई FAR या FSI का आंकड़ा, शहर की सीमा या प्लॉट का साइज़ नहीं दिया गया है।
FAR क्या है?
FAR का मतलब है फ्लोर एरिया रेशियो (floor area ratio)। Model Building Bye-Laws 2016 इसे क्लॉज़ 1.1 में परिभाषित करते हैं: यह “सभी मंज़िलों का संयुक्त ढका हुआ क्षेत्र (प्लिंथ एरिया), इन नियमों में साफ़ तौर पर छूट प्राप्त क्षेत्रों को छोड़कर, प्लॉट के कुल क्षेत्र से भाग देने पर मिलने वाला भागफल” है। संक्षेप में:
FAR = सभी मंज़िलों पर कुल ढका हुआ क्षेत्र ÷ प्लॉट का क्षेत्रफल
| शब्द | मॉडल पाठ में क्या लिखा है | कहाँ परिभाषित है |
|---|---|---|
| FAR (फ्लोर एरिया रेशियो) | सभी मंज़िलों पर कुल ढका हुआ क्षेत्र, प्लॉट के क्षेत्रफल से भाग देने पर | क्लॉज़ 1.1 |
| ढका हुआ क्षेत्र (covered area) | प्लिंथ लेवल के ठीक ऊपर इमारत से ढका ज़मीनी क्षेत्र, कुछ जगहें घटाकर | क्लॉज़ 1.1 |
| FSI (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) | मॉडल पाठ में परिभाषित नहीं | क्लॉज़ 1.1 में नहीं |
परिभाषा के दो हिस्से समझाने होंगे।
- ढका हुआ क्षेत्र (covered area) वह “प्लिंथ लेवल के ठीक ऊपर इमारत से ढका हुआ ज़मीनी क्षेत्र” है। परिभाषा फिर कुछ जगहें छोड़ देती है, जैसे बगीचा, टैंक, गटर या चैंबर जैसी ड्रेनेज फ़िटिंग, कंपाउंड वॉल, गेट, कैनोपी, और ऐसी बिना ढकी सीढ़ी जो कम से कम तीन तरफ़ से खुली हो और आसमान की ओर हो। पूरी सूची क्लॉज़ में है।
- प्लॉट का क्षेत्रफल (plot area) प्लॉट की जगह का क्षेत्र है। मॉडल पाठ प्लॉट को “सीमाओं से घिरी ज़मीन का एक निश्चित टुकड़ा” कहता है।
यह अनुपात बताता है कि किसी दिए गए प्लॉट पर इमारत में कितनी फ़्लोर-जगह हो सकती है। अनुपात एक का मतलब है कि कुल फ़्लोर एरिया प्लॉट के क्षेत्रफल के बराबर है। आपके प्लॉट पर लागू होने वाला आंकड़ा मॉडल पाठ में नहीं है। वह आपकी जगह के नियमों से आता है, जैसा नीचे समझाया गया है।
FSI क्या है?
FSI का मतलब है फ्लोर स्पेस इंडेक्स (floor space index)। Model Building Bye-Laws 2016 FSI को परिभाषित नहीं करते। वे सिर्फ़ FAR इस्तेमाल करते हैं। भारत के कई स्रोत इसी विचार के लिए FSI शब्द इस्तेमाल करते हैं, और कुछ वेबसाइटें कहती हैं कि दोनों नामों का मतलब एक ही है और फ़र्क़ सिर्फ़ संख्या लिखने के तरीके में है। दूसरे इन्हें अलग-अलग बताते हैं। यह पेज उस सवाल का फ़ैसला नहीं करता। अगर आपकी योजना या आपके नियम कोई एक शब्द इस्तेमाल करते हैं, तो इस्तेमाल से पहले उन नियमों में उसकी परिभाषा पढ़ लें।
मेरे प्लॉट की सीमा कौन तय करता है?
मॉडल पाठ कहता है कि सीमा मास्टर प्लान या ज़ोनल प्लान से आती है। क्लॉज़ 1.0 कहता है कि “उपयोग, भूमि उपयोग, कवरेज, FAR, सेट-बैक, खुली जगह, ऊँचाई, मंज़िलों की संख्या से जुड़े सभी अनिवार्य मास्टर प्लान/ज़ोनल प्लान नियम” बिल्डिंग बायलॉज़ पर लागू होते हैं। क्लॉज़ 1.1 मास्टर प्लान को ऐसी योजना बताता है जिसे “राज्य सरकार द्वारा मंज़ूर और अधिसूचित” किया गया हो। मॉडल पाठ यह भी कहता है कि प्राधिकरण कोई शहरी स्थानीय निकाय, कोई शहरी विकास प्राधिकरण या कोई और निकाय हो सकता है, जिसे “राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित” किया गया हो।
इसलिए मॉडल पाठ किसी भी शहर के लिए FAR का कोई आंकड़ा नहीं देता। राज्य और शहर इसे तय करते हैं, और जब उनकी योजनाएँ संशोधित होती हैं, तब यह बदल सकता है। अपने प्लॉट के लिए और उस ज़ोन के लिए मौजूदा आंकड़ा अपने स्थानीय प्राधिकरण से पूछें, जिसमें आपका प्लॉट आता है।
एक उदाहरण (सिर्फ़ समझने के लिए, कोई आंकड़ा नहीं)
मान लीजिए एक प्लॉट का क्षेत्रफल 1,000 स्क्वायर फीट (sq ft) है और इमारत का ग्राउंड फ़्लोर पर प्लिंथ एरिया 600 sq ft है, और पहली मंज़िल पर भी 600 sq ft। सभी मंज़िलों पर ढका हुआ क्षेत्र 1,200 sq ft है। FAR है 1,200 ÷ 1,000 = 1.2। इस आंकड़े में सारा ढका हुआ क्षेत्र गिना गया है। नियमों के तहत कोई भी छूट वाला क्षेत्र इसे कम कर देगा, और प्लॉट की सीमा की जाँच ज़रूरी है। यह उदाहरण सिर्फ़ दिखाता है कि अनुपात कैसे काम करता है। यह किसी भी जगह का नियम नहीं है।
किन गलतियों से बचना चाहिए?
ये अनुभव की बातें हैं, नियम-क़ानून नहीं।
- वेबसाइट से FAR लेना। वाणिज्यिक पेज ऐसे शहरों के आंकड़े देते हैं जो बदलते रहते हैं। आंकड़ा स्थानीय प्राधिकरण से लें।
- प्लॉट का क्षेत्रफल गलत गिनना। प्लॉट का क्षेत्रफल सीमाओं के अंदर की ज़मीन है, प्लॉट पर बनी इमारत का क्षेत्र नहीं।
- छूट वाली जगहें भूल जाना। छूट अपने शहर के नियमों में लिखी होती है। प्राधिकरण से पूछें कि कौन-सी जगहें नहीं गिनी जातीं।
- यह मान लेना कि FAR और FSI हमेशा एक ही बात है। अपने नियमों में परिभाषा जाँचें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
FAR और FSI एक ही हैं क्या?
मॉडल नियम FAR इस्तेमाल करते हैं और FSI को परिभाषित नहीं करते। भारत के कई स्रोत दोनों नामों का इस्तेमाल एक ही अनुपात के लिए करते हैं। भरोसा करने से पहले अपने शहर के नियमों में परिभाषा जाँचें।
मेरे प्लॉट का FAR कौन बताता है?
आपका स्थानीय प्राधिकरण, मास्टर प्लान या ज़ोनल प्लान के तहत। मॉडल पाठ यह आंकड़ा राज्य और शहर पर छोड़ता है।
क्या बालकनी या पार्किंग की जगह FAR में गिनी जाती है?
यह आपकी जगह के नियमों पर निर्भर करता है। मॉडल पाठ ढके हुए क्षेत्र से कुछ जगहें छोड़ता है, पर पूरी सूची और उसकी शर्तें नियमों में हैं। प्राधिकरण से पूछें।
सेंट या गज वाले प्लॉट को स्क्वायर फीट में कैसे बदलें?
ज़मीन नापने की इकाइयों वाला पेज देखें। वहाँ हर इकाई का बदलाव (conversion) दिया गया है। फिर FAR प्लॉट के क्षेत्रफल पर, स्क्वायर फीट या वर्ग मीटर में, निकाला जाता है।
संबंधित गाइड
- नक्शा पास कैसे कराएं: घर बनाने से पहले
- भारत में ज़मीन नापने की इकाइयाँ: सेंट, गुंठा, गज, मरला, कनाल, एकड़
यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपके प्लॉट का FAR और यह कि आपका नक्शा पास होगा या नहीं, यह आपका स्थानीय प्राधिकरण तय करता है।
स्रोत
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।