संक्षिप्त उत्तर
प्लॉट खरीदने से पहले आप कैसे जाँचें कि वह अप्रूव्ड लेआउट में है? मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ कहते हैं कि प्राधिकरण से लेआउट प्लान की मंज़ूरी लिए बिना कोई भी ज़मीन का उप-विभाजन नहीं कर सकता। विक्रेता से अप्रूव्ड लेआउट प्लान और प्राधिकरण की मंज़ूरी माँगें, और जाँचें कि प्लॉट उसमें है। रेरा (RERA) कहता है कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में प्लॉट बेचने वाले प्रमोटर को उसे पंजीकृत करवाना ज़रूरी है। नियम राज्य के हिसाब से अलग होते हैं, इसलिए पैसे देने से पहले स्थानीय प्राधिकरण और वकील से पूछें।
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कई भारतीय शहरों में प्लॉट नक्शे पर बने लेआउट और ब्रोशर के साथ बेचे जाते हैं, और उनमें से कुछ अप्रूव्ड नहीं होते। अनअप्रूव्ड प्लॉट पर निर्माण मुश्किल हो सकता है, और बाद में बिल्डिंग परमिट मिलना भी मुश्किल हो सकता है। यह गाइड बताती है कि मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ लेआउट के बारे में क्या कहते हैं, रियल एस्टेट क़ानून रेरा (RERA) प्लॉट बेचने के बारे में क्या कहता है, और पैसे देने से पहले क्या जाँचें। इसमें किसी राज्य, किसी एजेंसी या किसी फ़ीस का नाम नहीं है। आपके प्लॉट के नियम स्थानीय प्राधिकरण से आते हैं।
मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ में लेआउट के बारे में क्या लिखा है?
मॉडल बायलॉज़ कहते हैं कि जो प्लॉट या ज़मीन किसी अप्रूव्ड लेआउट प्लान या स्कीम का हिस्सा नहीं है, उस पर प्राधिकरण से लेआउट प्लान की मंज़ूरी लिए बिना उप-विभाजन सहित कोई भी विकास या पुनर्विकास न करना और न करवाना ज़रूरी है: “No person shall carry out any development or redevelopment including sub-division on any plot or land (not forming part of any approved layout plan or scheme) or cause to be done without obtaining approval from the Authority for the layout plan” (क्लॉज़ 2.8.1)। लेआउट प्लान मास्टर प्लान के मानकों के अनुसार तैयार होना ज़रूरी है, और उसकी मंज़ूरी उस प्रक्रिया से होनी ज़रूरी है जो प्राधिकरण लागू एक्ट के तहत अपनाता है: “The layout plan “shall be formulated as per the norms of Master Plan and shall be approved as per the procedure followed by the Authority, under the provisions of relevant Act"" (क्लॉज़ 2.10.3)।
तो खरीदार के लिए सवाल यह है कि प्लॉट किसी अप्रूव्ड लेआउट प्लान का हिस्सा है या नहीं। मॉडल कहता है कि जो प्लॉट अप्रूव्ड लेआउट का हिस्सा नहीं है, उसका मंज़ूरी के बिना उप-विभाजन या विकास नहीं किया जा सकता।
क्या मॉडल बायलॉज़ तय करते हैं कि प्लॉट कौन बेच सकता है?
नहीं। मॉडल बायलॉज़ में ऐसा कोई नियम नहीं है कि प्लॉट बेचा जा सकता है या नहीं। शब्द “selling” केवल पब्लिक गैरेज की परिभाषा में आता है। “Sale” दस्तावेज़ों की सूची में आता है (क्लॉज़ 2.9.4, “sale-deed”) और क्लॉज़ 12.18 में, जो कहता है कि सूचीबद्ध धरोहर इमारतों की बिक्री और ख़रीद के लिए किसी अनुमति की ज़रूरत नहीं होती। इनमें से कोई भी प्लॉट बेचने का नियम नहीं है। इसलिए प्लॉट की बिक्री दूसरे क़ानूनों से तय होती है, जिनमें रियल एस्टेट प्रोजेक्ट वाले प्लॉट के लिए RERA भी शामिल है।
प्लॉट बेचने के बारे में रेरा (RERA) क्या कहता है?
The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 में यह नियम है, जिसके अनुसार प्रमोटर के लिए ज़रूरी है कि वह किसी भी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट या उसके हिस्से में, किसी भी प्लानिंग क्षेत्र (planning area) में, प्रोजेक्ट को रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी में पंजीकृत कराए बिना, किसी प्लॉट, अपार्टमेंट या इमारत का विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग, बिक्री या बिक्री की पेशकश न करे, और न ही लोगों को उसे खरीदने के लिए बुलाए: “No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority” (धारा 3(1))। यह नियम विज्ञापन और बुकिंग के साथ-साथ बिक्री पर भी लागू होता है। एक्ट की OCR वाली प्रति को आधिकारिक गजट से मिलाकर जाँचने की ज़रूरत है, और इसमें छोटे प्रोजेक्ट के लिए छूट भी है (धारा 3(2))।
अनुभव की बात: जब कोई प्रमोटर प्लॉट बेचे, तो पूछें कि प्रोजेक्ट पंजीकृत है या नहीं। धारा 3(1) प्रमोटर को, प्रोजेक्ट पंजीकृत होने से पहले, उसमें प्लॉट बेचने या पेश करने से रोकती है। पंजीकरण नंबर राज्य की अथॉरिटी की वेबसाइट पर जाँचें।
मालिक की ज़िम्मेदारी क्या है?
मॉडल बायलॉज़ में ज़िम्मेदारी मालिक और पेशेवर पर डाली गई है। लेआउट प्लान पर मालिक और आर्किटेक्ट (1 हेक्टेयर तक के प्लॉट के लिए) या पंजीकृत टाउन प्लानर (1 हेक्टेयर से ज़्यादा के लिए) के हस्ताक्षर ज़रूरी हैं (क्लॉज़ 2.11.2)। मॉडल यह भी कहता है कि परमिट देना या ड्रॉइंग मंज़ूर करना, किसी भी तरह, मालिक को पूरी ज़िम्मेदारी से मुक्त न करे, यह ज़रूरी है: “Neither the granting of the permission nor the approval of the drawings… shall in any way relieve the Owner… from full responsibility” (क्लॉज़ 2.15.1(a))। तो मंज़ूरी से काम की ज़िम्मेदारी मालिक से नहीं हटती।
क्लॉज़ 2.14.2(e)(iii) के तहत, अगर मालिक या पेशेवर मास्टर प्लान, बायलॉज़, आर्किटेक्चरल कंट्रोल या लीज़ की शर्तों का उल्लंघन करे, तो मॉडल के अनुसार ऐसा खड़ा किया गया कोई भी निर्माण अनधिकृत माना जाएगा और कार्रवाई के दायरे में आएगा: “any construction so raised shall be deemed to be unauthorized and shall be liable for action”। क्लॉज़ 2.14.7 के अनुसार अथॉरिटी उचित कार्रवाई करेगी, जिसमें अनधिकृत काम तोड़ना, परिसर सील करना या अभियोजन शामिल हो सकता है: “shall take suitable action, which may include demolition of unauthorized works, sealing of premises, prosecution”। अनुभव की बात: अनअप्रूव्ड प्लॉट पर बने किसी भी मकान में यह जोखिम रहता है।
खरीदने से पहले आपको क्या जाँचना चाहिए?
यह हिस्सा अनुभव की बात है, कोई कोड का नियम नहीं। मॉडल बायलॉज़ में खरीदार की कोई चेकलिस्ट नहीं दी गई है, इसलिए नीचे की जाँचें अनुभव की बात हैं।
- स्थानीय प्राधिकरण से अप्रूव्ड लेआउट प्लान, जिस पर प्लॉट नंबर हो, और विक्रेता की प्रति का अथॉरिटी की प्रति से मिलान।
- बैनामा या सेल डीड (sale deed) और टाइटल (title), और यह कि प्लॉट लेआउट के अप्रूव्ड क्षेत्र में है या नहीं।
- अगर प्रमोटर प्लॉट बेच रहा है, तो यह कि ज़मीन किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में पंजीकृत है या नहीं, और प्रोजेक्ट का पंजीकरण नंबर है या नहीं।
- अप्रूव्ड लेआउट की सड़कें, नालियाँ और खुली जगहें बनी हैं या नहीं, और उनकी देखभाल कौन करेगा।
- स्थानीय प्राधिकरण से लिखित पुष्टि कि प्लॉट अप्रूव्ड लेआउट में है, और यह कि वह उस पर इमारत बनाने की इजाज़त देता है या नहीं।
- पैसे देने से पहले वकील की राय। नियम राज्य के नियम हैं, और यह गाइड क़ानूनी सलाह नहीं है।
किन गलतियों से बचें?
यह हिस्सा अनुभव की बात है।
- लेआउट प्लान जाँचने से पहले ब्रोशर देखकर टोकन रक़म देना।
- विक्रेता की प्रति को अप्रूव्ड प्लान मान लेना, अथॉरिटी की प्रति जाँचे बिना।
- अप्रूव्ड लेआउट में न होने वाला प्लॉट खरीदना, क्योंकि कीमत कम है।
- अथॉरिटी की मंज़ूरी से पहले प्लॉट पर मकान के लिए निर्माण करना।
- वादे को मान लेना कि लेआउट बाद में मंज़ूर हो जाएगा, बिना लिखित तारीख़ और उपाय के।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या अनअप्रूव्ड प्लॉट खरीदकर उसे बाद में मंज़ूर करवाया जा सकता है?
मॉडल बायलॉज़ के अनुसार उप-विभाजन या विकास से पहले लेआउट की मंज़ूरी ज़रूरी है (क्लॉज़ 2.8.1)। प्लॉट को बाद में मंज़ूरी मिल सकती है या नहीं, यह राज्य के नियमों पर निर्भर है, जिनका इस गाइड में वर्णन नहीं है। स्थानीय प्राधिकरण से लिखित में पूछें।
क्या रेरा हर प्लॉट पर लागू होता है?
रेरा उन प्लॉट पर लागू होता है जो एक्ट की परिभाषा के अनुसार रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में आते हैं, और उसकी छूटों के अधीन है। वकील से पूछें कि जो प्लॉट आप खरीद रहे हैं, वह इसके दायरे में आता है या नहीं।
अगर विक्रेता कहे कि लेआउट मंज़ूर है, तो इसका क्या मतलब है?
स्थानीय प्राधिकरण से मंज़ूरी का दस्तावेज़ माँगें और उसे ख़ुद जाँचें। विक्रेता का बयान मंज़ूरी नहीं है।
संबंधित गाइड
- मकान के नक्शे की मंज़ूरी की प्रक्रिया और दस्तावेज़
- कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट बनाम ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट
यह गाइड सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपकी खरीद के लिए प्लॉट मंज़ूर है या नहीं, यह आपका वकील और स्थानीय प्राधिकरण तय करते हैं।
स्रोत
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।