मकान बनाने में आर्किटेक्ट, इंजीनियर या ठेकेदार कौन?

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1. आर्किटेक्ट कौन है, और किस नाम की सुरक्षा है?
2. मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ क्या कहते हैं?
3. BMTPC के अनुसार हर व्यक्ति का काम क्या है?
4. अगर कुछ गलत हो जाए तो ज़िम्मेदार कौन है?
5. मकान का ठेका कैसे दिया जाता है?
6. साइट पर काम की निगरानी कौन करता है?
7. किन गलतियों से बचना चाहिए?
8. अक्सर पूछे जाने वाले सवाल (FAQ)
9. संबंधित गाइड
10. स्रोत

मकान बनाते समय कई लोग अलग-अलग समय पर काम करते हैं। ड्रॉइंग एक व्यक्ति बनाता है, ढाँचे का डिज़ाइन कोई और कर सकता है, मंज़ूरी पर तीसरा व्यक्ति हस्ताक्षर करता है, और इमारत ठेकेदार (contractor) और उसके मज़दूर खड़ी करते हैं। यह पेज बताता है कि हर एक क्या करता है, नियम क्या कहते हैं, और मालिक के पास क्या रखना ज़रूरी है। इसमें किसी फ़र्म का नाम नहीं है और कोई फ़ीस नहीं दी गई है।

आर्किटेक्ट कौन है, और किस नाम की सुरक्षा है?

आर्किटेक्ट्स एक्ट, 1972 के तहत ‘आर्किटेक्ट’ वह व्यक्ति है जिसका नाम काउंसिल ऑफ़ आर्किटेक्चर (Council of Architecture) के रजिस्टर में हो। एक्ट इस शीर्षक (title) की रक्षा करता है। धारा 37(1) कहती है कि पंजीकृत आर्किटेक्ट या आर्किटेक्ट्स की फ़र्म के सिवा कोई भी ‘आर्किटेक्ट’ का शीर्षक और उसकी शैली इस्तेमाल नहीं कर सकता।

एक्ट यह नहीं बताता कि घर का डिज़ाइन कौन कर सकता है। 2020 में सुप्रीम कोर्ट ने सरकारी पदों पर इस शीर्षक के इस्तेमाल के एक मामले में कहा कि धारा 37 बिना पंजीकरण वाले व्यक्तियों को आर्किटेक्चर की प्रैक्टिस और उससे जुड़ा काम करने से नहीं रोकती; वह केवल शीर्षक की रक्षा करती है। इसलिए आपके घर का सवाल यह नहीं कि कोई व्यक्ति नाम से आर्किटेक्ट है या नहीं, बल्कि यह है कि आपकी स्थानीय संस्था का बिल्डिंग बायलॉज़ आपके नक्शे पर कौन हस्ताक्षर कर सकता है, इस बारे में क्या कहता है।

मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ क्या कहते हैं?

Model Building Bye-Laws 2016 बताते हैं कि नक्शों पर कौन हस्ताक्षर करेगा और निगरानी कौन करेगा। यह एक मॉडल है, इसलिए यह आपके घर पर तभी लागू होता है जब आपका राज्य या शहर इसे अपना चुका हो। इन नियमों को मॉडल का जवाब समझकर पढ़ें, अपने प्लॉट का कानून नहीं।

• नक्शे। क्लॉज़ 2.11.1 कहता है कि सभी नक्शों पर मालिक के और “काउंसिल ऑफ़ आर्किटेक्चर में वैध पंजीकरण वाले योग्य आर्किटेक्ट” के हस्ताक्षर ज़रूरी हैं, या, “सिर्फ़ 500 sq.m. तक के प्लॉट के मामले में”, इंजीनियर के।
• ढाँचा। क्लॉज़ 6.1 कहता है कि ढाँचे का डिज़ाइन केवल “स्ट्रक्चरल इंजीनियर ऑन रिकॉर्ड (SER) या स्ट्रक्चरल डिज़ाइन एजेंसी ऑन रिकॉर्ड (SDAR)” द्वारा ही किया जाना ज़रूरी है।
• निगरानी। Appendix E स्ट्रक्चरल इंजीनियर को यह योग्यता देता है कि वह “सभी इमारतों के लिए ढाँचे का डिज़ाइन, गणना और विवरण तैयार करे और उनकी निगरानी करे।”
• छोटे मकान। Appendix E एक सुपरवाइज़र को रिहायशी इमारतों के नक्शे और निगरानी का काम सिर्फ़ छोटे प्लॉट पर करने की अनुमति देता है, 100 sq m तक और दो मंज़िला तक, मॉडल की शर्तों के तहत।
• कम्प्लीशन। क्लॉज़ 2.16(v) कम्प्लीशन के कागज़ातों में “स्ट्रक्चरल इंजीनियर द्वारा विधिवत हस्ताक्षरित स्ट्रक्चरल स्टेबिलिटी सर्टिफ़िकेट” गिनता है।

मॉडल साफ़ कहता है कि ज़िम्मेदारी मालिक के पास ही रहती है। क्लॉज़ 2.15.1 कहता है कि न अनुमति देना, न ड्रॉइंग की मंज़ूरी, और न ही प्राधिकरण का निरीक्षण, इनमें से कोई भी इमारत के मालिक को इन बायलॉज़ के अनुसार काम करने की पूरी ज़िम्मेदारी से किसी भी तरह मुक्त नहीं करता। मालिक को Appendix E के अनुसार आर्किटेक्ट या इंजीनियर की निगरानी में निर्माण शुरू करना भी ज़रूरी है।

BMTPC के अनुसार हर व्यक्ति का काम क्या है?

BMTPC की मकान बनाने वाली पुस्तिकाएँ (House Building Digest), जो मालिकों के लिए लिखी गई हैं, हर भूमिका सीधे शब्दों में बताती हैं:

• आर्किटेक्ट। बायलॉज़ के अंदर रहकर नक्शे बनाता है, और मालिक व आर्किटेक्ट मिलकर आवेदन पर हस्ताक्षर करते हैं। अगर मालिक चाहे, तो आर्किटेक्ट काम की प्रगति पर नज़र रख सकता है।
• स्ट्रक्चरल इंजीनियर। ढाँचे का डिज़ाइन करता है: फुटिंग, बीम, कॉलम और स्लैब के साइज़। BMTPC कहता है कि स्ट्रक्चरल इंजीनियर की एक भूमिका है: यह सर्टिफ़ाई करना कि “निर्माण ढाँचे के लिहाज़ से सुरक्षित है।”
• मालिक। स्ट्रक्चरल इंजीनियर चुनना ज़रूरी है, जो “मकान की ढाँचागत पर्याप्तता सर्टिफ़ाई” करे। साथ ही ठेकेदार और सुपरवाइज़र चुनना, और दस्तावेज़ साइट पर रखना।
• ठेकेदार। निर्माण की योजना बनाता है और उसे करता है, मज़दूरों, सामग्री और उपकरणों का प्रबंधन करता है, और मालिक को काम की प्रगति और कमियों की जानकारी देता है।
• राजमिस्त्री। अर्ध-कुशल और अकुशल मज़दूरों की मदद से “ज़मीनी स्तर पर” निर्माण की ज़िम्मेदारी उसकी है। BMTPC राजमिस्त्री को कोई डिज़ाइन या सर्टिफ़ाई करने की भूमिका नहीं देता: वह ड्रॉइंग के हिसाब से बनाता है।

BMTPC कहता है कि स्ट्रक्चरल इंजीनियर वह सिविल इंजीनियर है जो ढाँचे का डिज़ाइन करता है, और ढाँचे का डिज़ाइन आर्किटेक्चरल डिज़ाइन से अलग काम है। व्यवहार में (यह हमारी समझ है, BMTPC की नहीं), एक ही सिविल इंजीनियर दोनों कर सकता है, जो काम और आपकी स्थानीय संस्था पर निर्भर है।

नीचे की तालिका सारी भूमिकाएँ एक साथ रखती है। तीसरा कॉलम बताता है कि हर भूमिका किस स्रोत से आती है।

व्यक्ति	मुख्य काम	नियम किस स्रोत से है
आर्किटेक्ट	नक्शे और मंज़ूरी की ड्रॉइंग; मालिक के साथ आवेदन पर हस्ताक्षर	मॉडल बायलॉज़ क्लॉज़ 2.11.1 और Appendix E
सिविल इंजीनियर	छोटे प्लॉट के नक्शे (मॉडल: 500 sq m तक)	मॉडल बायलॉज़ क्लॉज़ 2.11.1 और Appendix E
स्ट्रक्चरल इंजीनियर	ढाँचे का डिज़ाइन और गणना; सर्टिफ़ाई करता है कि ढाँचा सुरक्षित है	मॉडल बायलॉज़ क्लॉज़ 6.1, Appendix E, क्लॉज़ 2.16(v) और 6.1.6; BMTPC
सुपरवाइज़र	छोटी आवासीय इमारतों के नक्शे और निगरानी (मॉडल: 100 sq m तक, दो मंज़िला)	मॉडल बायलॉज़ Appendix E
ठेकेदार	लिखित अनुबंध के तहत ड्रॉइंग के हिसाब से बनाता है	BMTPC; Indian Contract Act, 1872, section 10
राजमिस्त्री और मज़दूर	ज़मीनी स्तर पर निर्माण, ड्रॉइंग के हिसाब से	BMTPC

अगर कुछ गलत हो जाए तो ज़िम्मेदार कौन है?

आपकी स्थानीय संस्था तय करती है कि कौन हस्ताक्षर कर सकता है, और ड्रॉइंग, अनुबंध व साइट के रिकॉर्ड बताते हैं कि किसने क्या किया। नक्शा पास होने के बाद काम की ज़िम्मेदारी मालिक की है। ठेकेदार उस अनुबंध के तहत ज़िम्मेदार है जिस पर वह हस्ताक्षर करता है। भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 बिल्डर के अनुबंध को किसी भी और समझौते की तरह देखता है: धारा 10 कहती है कि अनुबंध करने के योग्य पक्षों की स्वतंत्र सहमति से, वैध प्रतिफल और वैध उद्देश्य के साथ बने समझौते अनुबंध होते हैं। इसलिए लिखित समझौता तय करता है कि हर पक्ष की ज़िम्मेदारी क्या है। हस्ताक्षर करने से पहले इसे पढ़ लें।

मकान का ठेका कैसे दिया जाता है?

मकान अक्सर दो में से एक तरीके से बनता है। पूरे ठेके (full contract) में ठेकेदार मज़दूरी और सामग्री दोनों देता है। सिर्फ़ मज़दूरी वाले ठेके (labour-only contract) में मालिक सामग्री खरीदता है और मज़दूरों का ठेकेदार (labour contractor) रखता है। BMTPC बताता है कि सिर्फ़ मज़दूरी वाले ठेके में मालिक को काम पर नज़र भी रखनी चाहिए। जो भी आप चुनें, लिखित समझौते में यह बताया जाना चाहिए कि सामग्री कौन खरीदेगा, अपेक्षित गुणवत्ता क्या है, भुगतान के चरण क्या हैं, और अतिरिक्त काम का क्या होगा। हर विकल्प की कीमत इस पेज पर नहीं दी गई है।

साइट पर काम की निगरानी कौन करता है?

निगरानी का मतलब है यह जाँचना कि काम ड्रॉइंग के हिसाब से हो रहा है: नक्शा, सामग्री, कारीगरी और सरिये का लगना। मॉडल बायलॉज़ कहता है कि मालिक को Appendix E के अनुसार आर्किटेक्ट या इंजीनियर की निगरानी में निर्माण शुरू करना ज़रूरी है। रोज़ की निगरानी कौन करेगा, यह आपके अनुबंध और आपकी स्थानीय संस्था से तय होता है। व्यवहार में जहाँ गलती सबसे ज़्यादा भारी पड़ती है, वे बिंदु हैं स्लैब और कॉलम की ढलाई, इसलिए पूछें कि कंक्रीट डालने से पहले सरिया कौन जाँचेगा।

किन गलतियों से बचना चाहिए?

ये अनुभव की बातें हैं, कोड के नियम नहीं।

• यह सोचना कि नाम से नियम पता चल जाता है। कोई आपके नक्शे पर हस्ताक्षर कर सकता है या नहीं, यह आपके स्थानीय बायलॉज़ पर निर्भर है, इस पर नहीं कि वह खुद को आर्किटेक्ट कहता है।
• ठेकेदार को डिज़ाइनर मान लेना। राजमिस्त्री और ठेकेदार ड्रॉइंग के हिसाब से बनाते हैं। पूछें कि ढाँचा किसने डिज़ाइन किया।
• बिना स्पेसिफ़िकेशन के अनुबंध पर हस्ताक्षर। सीमेंट और सरिये की गुणवत्ता, भुगतान के चरण और अतिरिक्त काम का क्या होगा, यह लिखित में माँगें।
• स्लैब की ढलाई के दौरे से चूक जाना। पूछें कि कंक्रीट डालने से पहले सरिया कौन जाँचेगा।
• किसी एक व्यक्ति की बात पर भरोसा करना। पूछें कि निगरानी और कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट पर कौन हस्ताक्षर करेगा, और किस चरण में।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल (FAQ)

क्या मकान बनाने के लिए आर्किटेक्ट ज़रूरी है?

यह आपकी स्थानीय संस्था पर निर्भर है। मॉडल बायलॉज़ कहता है कि नक्शे पर आर्किटेक्ट हस्ताक्षर करता है, और 500 sq m तक के प्लॉट के लिए इंजीनियर भी हस्ताक्षर कर सकता है। अपनी स्थानीय संस्था से पूछें कि वह आपके प्लॉट के लिए कौन सा पेशेवर माँगती है।

क्या स्ट्रक्चरल इंजीनियर और सिविल इंजीनियर एक ही होते हैं?

BMTPC स्ट्रक्चरल इंजीनियर को ऐसा सिविल इंजीनियर बताता है जो ढाँचे का डिज़ाइन करता है। यह नाम एक भूमिका है। मॉडल बायलॉज़ स्ट्रक्चरल इंजीनियर को एक अलग श्रेणी के रूप में भी गिनता है, जिसकी अपनी योग्यता और अनुभव है।

घर का ढाँचा कौन डिज़ाइन करता है?

मॉडल बायलॉज़ कहता है कि ढाँचे का डिज़ाइन स्ट्रक्चरल इंजीनियर ऑन रिकॉर्ड करता है, और BMTPC कहता है कि मालिक को ढाँचागत पर्याप्तता सर्टिफ़ाई करने के लिए एक को चुनना चाहिए। अपनी स्थानीय संस्था से पूछें कि आपके लिए कौन से स्ट्रक्चरल इंजीनियर की ज़रूरत है।

क्या ठेकेदार बिना आर्किटेक्ट के मकान बनवा सकता है?

ठेकेदार ड्रॉइंग के हिसाब से बनाता है। मंज़ूरी के लिए ड्रॉइंग कौन तैयार करता है और उस पर हस्ताक्षर करता है, यह आपके स्थानीय बायलॉज़ और प्लॉट के साइज़ पर निर्भर है।

आर्किटेक्ट या इंजीनियर का पंजीकरण कैसे जाँचें?

पंजीकरण नंबर माँगें और उसे उस संस्था से जाँचें जो उसे जारी करती है। आर्किटेक्ट के लिए वह काउंसिल ऑफ़ आर्किटेक्चर है। अपनी स्थानीय संस्था से पूछें कि क्या वह आपके प्लॉट के लिए इस पेशेवर का पंजीकरण स्वीकार करती है।

संबंधित गाइड

• नक्शा पास कैसे कराएं: घर बनाने से पहले
• भारत में मकान बनाने के स्टेज: चेकलिस्ट और जाँच बिंदु
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यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपकी स्थानीय संस्था, आपका आर्किटेक्ट या इंजीनियर और आपका अनुबंध, आपके घर की भूमिकाएँ तय करते हैं।

स्रोत

• MoHUA (earlier TCPO), Model Building Bye-Laws 2016: clauses 2.11.1, 2.15.1, 2.16(v), 6.1 and 6.1.6; Appendix E (qualification and competence of technical personnel). A model that states and local bodies adopt.
• The Architects Act, 1972, section 2(a) and section 37(1) (title reservation).
• Supreme Court of India, Council of Architecture v. Mukesh Goyal and others, judgment of 17 March 2020 (a case about the use of the title 'architect' for government posts; section 37 of the Act, paragraph 39).
• BMTPC, Aam Aadmi Series 2, House Building Digest: 'Roles of Different Players' (undated).

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यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।