थोडक्यात उत्तर
स्वतःसाठी घर बांधताना RERA लागू होतो का? RERA म्हणजे रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016. त्याचा नोंदणीचा नियम अशा प्रवर्तकाला (promoter) लागू होतो, जो रिअल इस्टेट प्रकल्पातील प्लॉट किंवा अपार्टमेंटची जाहिरात, बुकिंग, विक्री किंवा विक्रीसाठी ऑफर करतो. कायद्यात प्रवर्तकाची व्याख्या सहा भागांत केली आहे, आणि ती सर्व विक्रीसाठी बांधणे किंवा विकसित करणे यांच्याशी जोडलेली आहे. मजकुरावरून दिसते की राहण्यासाठी बांधलेले आणि न विकलेले घर सामान्यतः या व्याख्येबाहेर असते. विक्रीचा विचार असल्यास, RERA लागू होतो का ते वकिलाला विचारा.
या पानावर (10)
घर बांधणाऱ्या अनेक लोकांना प्रश्न पडतो की RERA हा रिअल इस्टेट कायदा त्यांना लागू होतो का. उत्तर अवलंबून असते की इमारत कशासाठी आहे आणि त्यात कोणी खरेदीदार आहे का. हे मार्गदर्शन कायद्यात प्रवर्तक, प्रकल्प आणि नोंदणीच्या नियमाबाबत काय म्हटले आहे ते स्पष्ट करते. ही सर्वसाधारण माहिती आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. तुमच्या प्रकरणाला कायदा कसा लागू होतो हे तुमचे वकील किंवा तुमचे स्थानिक RERA कार्यालय ठरवते.
RERA म्हणजे काय?
रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016 हा केंद्रीय कायदा आहे. तो रिअल इस्टेट प्रकल्पांतील प्लॉट आणि अपार्टमेंटच्या विक्रीचे नियमन करतो, आणि प्रवर्तकांना प्रकल्प राज्याच्या रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे (Real Estate Regulatory Authority) नोंदवण्यास मागतो.
प्रवर्तक कोण असतो?
कायद्यात प्रवर्तकाची व्याख्या कलम 2(zk) मध्ये सहा भागांत (limbs) दिली आहे. पहिल्या भागात अशी व्यक्ती येते जी स्वतंत्र इमारत किंवा अपार्टमेंटची इमारत बांधते किंवा बांधवते, किंवा विद्यमान इमारतीचे अपार्टमेंटमध्ये रूपांतर करते, आणि ते अपार्टमेंट इतर व्यक्तींना विकण्याच्या उद्देशाने करते; यात तिचे असाइनी (assignees) देखील येतात. मूळ मजकूर असा आहे: “a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or apart thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees.”
दुसऱ्या भागात अशी व्यक्ती येते जी जमिनीचा प्रकल्पात विकास करते, आणि त्या प्रकल्पातील सर्व किंवा काही प्लॉट इतर व्यक्तींना विकण्याच्या उद्देशाने ती हे करते: “for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project”. इतर भागांत विकास प्राधिकरणे, सहकारी संस्था आणि सर्वसामान्य लोकांना विक्रीसाठी बांधणारे किंवा विकसित करणारे लोक येतात.
मुख्य शब्द आहेत “for the purpose of selling … to other persons” (इतर व्यक्तींना विकण्याच्या उद्देशाने). जी व्यक्ती राहण्यासाठी घर बांधते आणि त्याचा कोणताही भाग विकत नाही, ती मजकुरानुसार या व्याख्येत बसत नाही.
रिअल इस्टेट प्रकल्प म्हणजे काय?
कलम 2(zn) रिअल इस्टेट प्रकल्पाची व्याख्या अशी करते: “the development of a building or a building consisting of apartments, or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartment, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon”. विक्रीचा उद्देश या व्याख्येचाही पुन्हा एक भाग आहे.
कायदा कलम 2 मध्ये “plot” ची व्याख्या देत नाही. कलम 2(zr) म्हणते की कायद्यात व्याख्या न केलेल्या शब्दांचा अर्थ इतर कायद्यांमधून घेतला जातो.
प्रकल्पाची नोंदणी कधी आवश्यक असते?
कलम 3(1) असे म्हणते की रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे प्रकल्पाची नोंदणी केल्याशिवाय कोणत्याही प्रवर्तकाला कोणत्याही नियोजन क्षेत्रात, कोणत्याही प्रकारे, कोणत्याही रिअल इस्टेट प्रकल्पातील किंवा त्याच्या भागातील कोणताही प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारत जाहिरात, मार्केटिंग, बुक, विक्री किंवा विक्रीसाठी ऑफर करता येणार नाही, किंवा खरेदीसाठी लोकांना आमंत्रित करता येणार नाही: “No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act.” हा नियम विक्री, जाहिरात आणि बुकिंग याविषयी आहे.
कायदा कोणती सूट देतो?
कलम 3(2) मध्ये नोंदणीची गरज नसलेली तीन प्रकरणे दिली आहेत:
- जेथे विकसित करायची जमीन खालील मर्यादेत असते: “does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases”. परंतुकानुसार (proviso) योग्य सरकार ही मर्यादा कमी करू शकते;
- जेथे प्रवर्तकाला कायदा सुरू होण्यापूर्वी पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळालेले आहे;
- नूतनीकरण, दुरुस्ती किंवा पुनर्विकासासाठी, ज्यात प्रकल्पांतर्गत कोणत्याही अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीचे मार्केटिंग, जाहिरात, विक्री किंवा नवीन वाटप यांचा समावेश नाही: “renovation or repair or re-development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project”.
पहिली बाब जमिनीच्या क्षेत्रफळावर किंवा अपार्टमेंटच्या संख्येवर आधारित मर्यादा आहे. मजकुरात घरांचा उल्लेख नाही. परंतुकानुसार योग्य सरकार मर्यादा कमी करू शकते, म्हणून तुमच्या राज्याची सध्याची अधिसूचना तपासा.
तुमच्या स्वतःच्या घरासाठी याचा अर्थ काय?
हा विभाग व्यवहारातील मुद्दे आहे, कायदेशीर नियम नाही.
- तुम्ही केवळ राहण्यासाठी घर बांधले, आणि ते विकले किंवा त्याची जाहिरात केली नाही, तर मजकुरानुसार कायद्यातील प्रवर्तकाची व्याख्या पूर्ण होत नाही.
- तुम्ही एकापेक्षा जास्त घरे बांधून ती विकण्याचा विचार करत असाल, तर विक्री हीच गोष्ट प्रकल्पाला RERA च्या कक्षेत आणू शकते. जाहिरात करण्यापूर्वी किंवा खरेदीदाराचे बुकिंग घेण्यापूर्वी वकिलाला विचारा.
- तुम्ही घर बांधून देण्यासाठी बिल्डर नेमला, तर कोण जोखीम उचलतो हे करार ठरवतो. कायद्यातील व्याख्या बिल्डरच्या भूमिकेला कशा लागू होतात, हे वकिलाला विचारा.
- प्रकल्पांसाठीची राज्याची मर्यादा तपासा, कारण परंतुकानुसार सरकार ती कमी करू शकते.
विक्री करण्यापूर्वी तुम्ही काय तपासावे?
हा विभाग व्यवहारातील मुद्दे आहे.
- इमारतीचा किंवा प्लॉटचा कोणताही भाग विकण्याची योजना आहे का ते. होय असल्यास, आधी कायदेशीर मत घ्या.
- जाहिरात किंवा बुकिंग आधीच झाली आहे का ते. कायद्याचा नियम जाहिरात आणि बुकिंग यांनाही लागू होतो, केवळ विक्रीलाच नाही.
- नोंदणीच्या मर्यादेबाबत राज्याची अधिसूचना, आणि स्थानिक RERA कार्यालयाचे मार्गदर्शन.
- मंजूर आराखडा आणि पूर्णत्व प्रमाणपत्र, जे कोणत्याही परिस्थितीत लागतात. पाहा घराच्या बांधकाम आराखड्याची मंजुरी प्रक्रिया आणि पूर्णत्व प्रमाणपत्र विरुद्ध भोगवटा प्रमाणपत्र.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
मला माझे घर RERA कडे नोंदवावे लागते का?
मजकुरानुसार, जर तुम्ही केवळ स्वतःसाठी घर बांधले आणि त्याचा कोणताही भाग विकला नाही, त्याची जाहिरात केली नाही किंवा बुक केला नाही, तर कायद्यातील प्रवर्तकाची व्याख्या त्यात बसत नाही. कायद्यातील व्याख्या आणि नोंदणीचा नियम इतर व्यक्तींना विक्री करण्याविषयी आहेत. शंका असल्यास वकिलाला विचारा.
घर पूर्ण झाल्यावर ते विकले तर काय?
स्वतःसाठी बांधलेल्या घराची एकदाच केलेली विक्री तिला कदाचित कायद्याच्या कक्षेत आणणार नाही. अनेक युनिट बांधून विकण्याचा विचार वेगळा आहे. जाहिरात करण्यापूर्वी वकिलाला विचारा.
भारतात सर्वत्र हे लागू होते का?
कायदा केंद्रीय आहे, आणि राज्ये स्वतःचे नियम व अधिसूचना जारी करतात. मर्यादा आणि प्रक्रिया राज्यानुसार वेगळ्या असू शकतात, म्हणून राज्याची अधिसूचना तपासा.
संबंधित मार्गदर्शन
- घराच्या बांधकाम आराखड्याची मंजुरी: पायऱ्या आणि कागदपत्रे
- पूर्णत्व प्रमाणपत्र विरुद्ध भोगवटा प्रमाणपत्र: घरासाठी फरक
हे मार्गदर्शन सामान्य माहितीसाठी आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. डिस्क्लेमर (इंग्रजी) वाचा. तुमच्या प्रकरणाला कायदा कसा लागू होतो हे तुमचे वकील आणि तुमचे स्थानिक RERA कार्यालय ठरवतात.
स्रोत
ही फक्त सर्वसाधारण माहिती आहे. हे स्ट्रक्चरल डिझाइन किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. तुमचे नकाशे आणि साइट परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.