সংক্ষিপ্ত উত্তর
নিজের বাড়ির জন্য বানালে কি RERA প্রযোজ্য? RERA হলো রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) আইন, 2016। এর নিবন্ধনের নিয়ম সেই প্রমোটারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যিনি কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের প্লট বা অ্যাপার্টমেন্টের বিজ্ঞাপন দেন, বুক করেন, বিক্রি করেন বা বিক্রির প্রস্তাব দেন। আইনে প্রমোটারের সংজ্ঞা ছয়টি অংশে দেওয়া, যার সবগুলোই বিক্রির উদ্দেশ্যে বানানো বা বিক্রির জন্য উন্নয়নের সঙ্গে যুক্ত। বসবাসের জন্য বানানো ও বিক্রি না করা বাড়ি সাধারণত পাঠ্যের বাহ্যিক বিচারে ওই সংজ্ঞার বাইরে পড়ে। বিক্রির পরিকল্পনা থাকলে, RERA প্রযোজ্য কি না তা একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
এই পাতায় (10)
অনেকেই নিজের বাড়ি বানানোর সময় ভাবেন, RERA, অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট আইন, তাঁদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য কি না। উত্তর নির্ভর করে বাড়িটি কিসের জন্য বানানো হচ্ছে এবং কেউ তাতে অংশ কিনছেন কি না, তার ওপর। এই গাইডে আইনটি প্রমোটার, প্রকল্প ও নিবন্ধনের নিয়ম সম্পর্কে কী বলে, তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। আপনার আইনজীবী বা স্থানীয় RERA দপ্তর ঠিক করেন, আইনটি আপনার ক্ষেত্রে কীভাবে প্রযোজ্য।
RERA কী?
রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) আইন, 2016 একটি কেন্দ্রীয় আইন। এটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের প্লট ও অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি নিয়ন্ত্রণ করে, এবং প্রমোটারদের বলে, তাঁরা যেন প্রকল্প একটি রাজ্যের রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটির কাছে নিবন্ধন করেন।
প্রমোটার কে?
আইনে প্রমোটারের সংজ্ঞা আছে ধারা 2(zk)-তে, ছয়টি অংশে। প্রথম অংশে বলা হয়েছে, “যে ব্যক্তি একটি স্বতন্ত্র ভবন, বা অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে গঠিত ভবন নির্মাণ করেন বা করান, অথবা বিদ্যমান ভবন বা তার অংশ অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর করেন, ওই অ্যাপার্টমেন্টগুলোর সবটা বা কিছু অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রির উদ্দেশ্যে, এবং তাঁর হস্তান্তরগ্রহীতাদেরও (assignees) অন্তর্ভুক্ত ধরা হয়।” দ্বিতীয় অংশে বলা হয়েছে, যে ব্যক্তি জমিকে একটি প্রকল্পে উন্নয়ন করেন, “ওই প্রকল্পের সবটা বা কিছু প্লট অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রির উদ্দেশ্যে” সেটি করেন। বাকি অংশগুলো উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ, সমবায় সমিতি, এবং সাধারণ মানুষের কাছে বিক্রির জন্য যাঁরা ভবন বানান বা উন্নয়ন করেন, তাঁদের নিয়ে।
মূল শব্দগুলো হলো “বিক্রির উদ্দেশ্যে … অন্য ব্যক্তির কাছে”। যে ব্যক্তি বসবাসের জন্য বাড়ি বানান, এবং তার কোনো অংশ বিক্রি করেন না, আইনের লেখা অনুযায়ী তিনি এই সংজ্ঞার সঙ্গে মেলেন না।
রিয়েল এস্টেট প্রকল্প কী?
ধারা 2(zn) রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সংজ্ঞা দেয়: “কোনো ভবনের উন্নয়ন, বা অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে গঠিত ভবন, বা বিদ্যমান ভবন বা তার অংশকে অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর, বা জমিকে প্লট বা অ্যাপার্টমেন্টে উন্নয়ন, যেমন ক্ষেত্রমতো, ওই অ্যাপার্টমেন্ট, প্লট বা ভবনের সবটা বা কিছু বিক্রির উদ্দেশ্যে, এবং এর মধ্যে সাধারণ এলাকা, উন্নয়নমূলক কাজ, ও এর ওপরের সব উন্নতি ও কাঠামো অন্তর্ভুক্ত।” এখানেও বিক্রির উদ্দেশ্যটি সংজ্ঞার অংশ।
আইনের ধারা 2-তে “প্লট” শব্দটির সংজ্ঞা নেই। ধারা 2(zr) বলে, এই আইনে সংজ্ঞায়িত নয় এমন শব্দ অন্য আইন থেকে তাদের অর্থ নেয়।
কখন প্রকল্প নিবন্ধন করতে হবে?
ধারা 3(1) বলে: “কোনো প্রমোটার, যেকোনো উপায়ে, কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বা তার অংশে, কোনো পরিকল্পিত এলাকায়, কোনো প্লট, অ্যাপার্টমেন্ট বা ভবনের বিজ্ঞাপন, বাজারজাতকরণ, বুকিং, বিক্রি বা বিক্রির প্রস্তাব দেবেন না, কিংবা যেকোনো উপায়ে কাউকে ক্রয়ের জন্য আহ্বান জানাবেন না, এই আইনের অধীনে প্রতিষ্ঠিত Real Estate Regulatory Authority-তে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পটি নিবন্ধন না করে।” এই নিয়মটি বিক্রি, বিজ্ঞাপন ও বুকিং নিয়ে।
আইন কী কী অব্যাহতি দেয়?
ধারা 3(2) তিনটি ক্ষেত্রের তালিকা দেয়, যেখানে নিবন্ধনের প্রয়োজন নেই:
- যেখানে উন্নয়নযোগ্য জমি “পাঁচশো square meters-এর বেশি নয়, অথবা প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা সব ধাপ সহ আটের বেশি নয়”। শর্তাংশ (proviso) উপযুক্ত সরকারকে ওই সীমা কমানোর সুযোগ দেয়;
- যেখানে প্রমোটার আইনটি চালু হওয়ার আগে কমপ্লিশন সার্টিফিকেট পেয়েছেন;
- “সংস্কার, মেরামত বা পুনর্উন্নয়ন, যাতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের অধীনে কোনো অ্যাপার্টমেন্ট, প্লট বা ভবনের বাজারজাতকরণ, বিজ্ঞাপন, বিক্রি বা নতুন বরাদ্দ জড়িত নয়।”
প্রথম ক্ষেত্রটি জমির আয়তন বা অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যার একটি সীমা। পাঠ্যে বাড়ির কথা বলা নেই। শর্তাংশ উপযুক্ত সরকারকে সীমা কমানোর সুযোগ দেয়, তাই আপনার রাজ্যের বর্তমান বিজ্ঞপ্তিটি যাচাই করুন।
আমার নিজের বাড়ির ক্ষেত্রে এর মানে কী?
এই অংশটি চর্চাভিত্তিক বিষয়, আইনের নিয়ম নয়।
- আপনি যদি শুধু বসবাসের জন্য বাড়ি বানান, এবং সেটি বিক্রি বা বিজ্ঞাপন না দেন, তবে পাঠ্য অনুযায়ী আইনের প্রমোটারের সংজ্ঞা পূরণ হয় না।
- আপনি যদি একাধিক বাড়ি বানান এবং বিক্রির পরিকল্পনা থাকে, তবে বিক্রিই প্রকল্পটিকে RERA-র আওতায় আনতে পারে। বিজ্ঞাপন দেওয়ার বা কোনো ক্রেতার বুকিং নেওয়ার আগে একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
- আপনি যদি বাড়ি বানানোর জন্য একজন নির্মাতা নিয়োগ করেন, তবে চুক্তিই ঠিক করে কে ঝুঁকি বহন করেন। আইনের সংজ্ঞাগুলো নির্মাতার ভূমিকায় কীভাবে প্রযোজ্য, তা একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
- রাজ্যের প্রকল্পের সীমাটি যাচাই করুন, কারণ শর্তাংশ সরকারকে তা কমানোর সুযোগ দেয়।
বিক্রি করার আগে কী যাচাই করব?
এই অংশটি চর্চাভিত্তিক বিষয়।
- বাড়ি বা প্লটের কোনো অংশ বিক্রির পরিকল্পনা আছে কি না। যদি থাকে, আগে একটি আইনি মতামত নিন।
- কোনো বিজ্ঞাপন বা বুকিং ইতিমধ্যে হয়েছে কি না। আইনের নিয়ম শুধু বিক্রি নয়, বিজ্ঞাপন ও বুকিংকেও ধরে।
- নিবন্ধনের সীমা নিয়ে রাজ্যের বিজ্ঞপ্তি, এবং স্থানীয় RERA দপ্তরের নির্দেশিকা।
- অনুমোদিত নকশা ও কমপ্লিশন সার্টিফিকেট, যেগুলো যেকোনো ক্ষেত্রেই লাগে। দেখুন বাড়ির নকশা অনুমোদন: ধাপ ও প্রয়োজনীয় নথি ও কমপ্লিশন বনাম অকুপেন্সি সার্টিফিকেট: বাড়ির জন্য।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
আমার বাড়ি কি RERA-তে নিবন্ধন করতে হবে?
পাঠ্য অনুযায়ী, না, যদি আপনি শুধু নিজের জন্য বাড়ি বানান এবং এর কোনো অংশ বিক্রি, বিজ্ঞাপন বা বুক না করেন। আইনের সংজ্ঞা ও নিবন্ধনের নিয়ম অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি নিয়ে। সন্দেহ থাকলে একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
বাড়ি শেষ করার পর বিক্রি করলে কী হবে?
নিজের জন্য বানানো বাড়ির একবারের বিক্রি সেটিকে আইনের আওতায় আসবেই এমন নয়। একাধিক ইউনিট বানিয়ে বিক্রির পরিকল্পনা আলাদা। বিজ্ঞাপন দেওয়ার আগে একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
এটি কি ভারতের সব জায়গায় প্রযোজ্য?
আইনটি কেন্দ্রীয়, এবং রাজ্যগুলো নিজস্ব নিয়ম ও বিজ্ঞপ্তি জারি করে। সীমা ও প্রক্রিয়া রাজ্যভেদে আলাদা হতে পারে, তাই রাজ্যের বিজ্ঞপ্তি যাচাই করুন।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
এই গাইড সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার আইনজীবী ও স্থানীয় RERA দপ্তর ঠিক করেন, আইনটি আপনার ক্ষেত্রে কীভাবে প্রযোজ্য।
সূত্র
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।