थोडक्यात उत्तर
प्लॉट खरेदी करण्यापूर्वी तो मंजूर लेआउटमध्ये आहे का, हे तुम्ही कसे तपासाल? मॉडेल बायलॉज सांगतात की प्राधिकरणाने लेआउट आराखड्याला मंजुरी दिल्याशिवाय कोणालाही जमिनीची उप-विभागणी करण्याची परवानगी नाही. विक्रेत्याकडे मंजूर लेआउट आराखडा आणि प्राधिकरणाच्या मंजुरीची मागणी करा, आणि प्लॉट त्यावर आहे का ते तपासा. RERA सांगते की रिअल इस्टेट प्रकल्पातील प्लॉट विकणाऱ्या प्रमोटरने तो प्रकल्प नोंदवणे आवश्यक आहे. नियम राज्यानुसार वेगळे असतात, म्हणून पैसे देण्यापूर्वी स्थानिक प्राधिकरणाला आणि वकिलाला विचारा.
या पानावर (9)
अनेक भारतीय शहरांमध्ये प्लॉट नकाशावर आखलेल्या लेआउटसह आणि जाहिरातीच्या पत्रकासह विकले जातात, आणि त्यांपैकी काही मंजूर नसतात. मंजूर नसलेला प्लॉट बांधण्यासाठी कठीण असू शकतो, आणि नंतर त्यावर बांधकाम परवानगी मिळवणे कठीण असू शकते. हे मार्गदर्शन लेआउटबाबत मॉडेल बायलॉज (model bye-laws) काय सांगतात, प्लॉट विकण्याबाबत रिअल इस्टेट कायदा RERA काय सांगतो, आणि पैसे देण्यापूर्वी काय तपासायचे ते मांडते. ते कोणतेही राज्य, कोणतीही संस्था किंवा कोणतेही शुल्क नमूद करत नाही. तुमच्या प्लॉटचे नियम स्थानिक प्राधिकरणाकडून येतात.
लेआउटबाबत मॉडेल बायलॉज काय सांगते?
कलम 2.8.1 नुसार, मंजूर लेआउट योजनेचा भाग नसलेल्या कोणत्याही प्लॉटवर किंवा जमिनीवर, प्राधिकरणाकडून लेआउट आराखड्याची मंजुरी न घेता, उप-विभागणीसह कोणताही विकास किंवा पुनर्विकास करता येत नाही, किंवा तो करवता येत नाही, असे मॉडेल बायलॉज सांगतात: “No person shall carry out any development or redevelopment including sub-division on any plot or land (not forming part of any approved layout plan or scheme) or cause to be done without obtaining approval from the Authority for the layout plan”.
कलम 2.10.3 नुसार लेआउट आराखडा मास्टर प्लॅनच्या नियमांनुसार तयार करणे आवश्यक आहे, आणि संबंधित कायद्याच्या तरतुदींनुसार प्राधिकरणाने पाळलेल्या प्रक्रियेनुसार मंजूर करणे आवश्यक आहे: “shall be formulated as per the norms of Master Plan and shall be approved as per the procedure followed by the Authority, under the provisions of relevant Act”.
म्हणून खरेदीदारासाठी प्रश्न असा आहे की प्लॉट मंजूर लेआउट आराखड्याचा भाग आहे का. मॉडेल बायलॉज सांगते की मंजूर लेआउटचा भाग नसलेला प्लॉट मंजुरीशिवाय उप-विभागणी किंवा विकास करता येत नाही.
मॉडेल बायलॉज कोणाला प्लॉट विकण्याची परवानगी देतात का?
नाही. मॉडेल बायलॉज प्लॉट विकता येईल किंवा विकता येणार नाही, असा नियम देत नाहीत. “selling” हा शब्द फक्त सार्वजनिक गॅरेजच्या व्याख्येत आढळतो. “Sale” हा शब्द दस्तऐवजांच्या यादीत (कलम 2.9.4, “sale-deed”) आणि कलम 12.18 मध्ये आहे, जे सांगते की सूचीबद्ध वारसा इमारतींच्या विक्री आणि खरेदीसाठी परवानगी लागत नाही. यापैकी कोणतीही प्लॉट विक्रीचा नियम नाही. म्हणून प्लॉटची विक्री इतर कायद्यांनी नियंत्रित होते, ज्यात रिअल इस्टेट प्रकल्पातील प्लॉटसाठी RERA समाविष्ट आहे.
RERA प्लॉट विकण्याबाबत काय सांगते?
कलम 3(1) नुसार, रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 सांगतो: “No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority”. हा नियम जाहिरात आणि बुकिंगलाही लागू होतो, तसेच विक्रीलाही. कायद्याची OCR प्रत अधिकृत गॅझेटशी पडताळून पाहण्याची गरज असते, आणि त्यात लहान प्रकल्पांसाठी सवलती आहेत (कलम 3(2)).
व्यवहारातील मुद्दे: प्रमोटर प्लॉट्स विकत असेल, तेव्हा प्रकल्प नोंदणीकृत आहे का ते विचारा. कलम 3(1) नुसार, नोंदणीपूर्वी रिअल इस्टेट प्रकल्पातील प्लॉट विकण्यास किंवा विक्रीसाठी ऑफर करण्यास प्रमोटरला मनाई आहे. राज्य प्राधिकरणाच्या वेबसाइटवर नोंदणी क्रमांक तपासा.
मालकाची जबाबदारी काय आहे?
मॉडेल बायलॉज जबाबदारी मालक आणि व्यावसायिकावर टाकतात. कलम 2.11.2 नुसार लेआउट आराखड्यांवर मालकाने आणि आर्किटेक्टने (1 hectare पर्यंतच्या प्लॉटसाठी) किंवा नोंदणीकृत टाउन प्लॅनरने (1 hectare पेक्षा जास्त प्लॉटसाठी) स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे. कलम 2.15.1(a) नुसार मॉडेल बायलॉज असेही सांगते की परवानगी देणे किंवा ड्रॉइंगला मंजुरी देणे, यापैकी काहीही मालकाला पूर्ण जबाबदारीतून कोणत्याही प्रकारे मुक्त करत नाही: “Neither the granting of the permission nor the approval of the drawings… shall in any way relieve the Owner… from full responsibility”. म्हणून मंजुरीमुळे कामाची मालकाची जबाबदारी संपत नाही.
कलम 2.14.2(e)(iii) नुसार, मालक किंवा व्यावसायिकाने मास्टर प्लॅन, बायलॉज, आर्किटेक्चरल नियंत्रणे किंवा लीज अटींचे उल्लंघन केल्यास, मॉडेल बायलॉज सांगते: “any construction so raised shall be deemed to be unauthorized and shall be liable for action”. कलम 2.14.7 नुसार प्राधिकरण योग्य ती कारवाई करते, ज्यात अनधिकृत कामे पाडणे, परिसर सील करणे आणि खटला दाखल करणे यांचा समावेश असू शकतो: “shall take suitable action, which may include demolition of unauthorized works, sealing of premises, prosecution”.
व्यवहारातील मुद्दे: मंजूर नसलेल्या प्लॉटवर बांधलेल्या कोणत्याही घराला हा धोका असतो.
खरेदी करण्यापूर्वी तुम्ही काय तपासावे?
हा विभाग व्यवहारातील मुद्दे आहे, संहितेतील नियम नाही. मॉडेल बायलॉज खरेदीदारासाठी चेकलिस्ट देत नाहीत, त्यामुळे खालील तपासण्या व्यवहारातील मुद्दे आहेत.
- स्थानिक प्राधिकरणाकडून मिळालेला मंजूर लेआउट आराखडा, त्यावर प्लॉट क्रमांक आहे का ते पाहा, आणि विक्रेत्याची प्रत प्राधिकरणाच्या प्रतीशी तपासा.
- खरेदीखत (sale deed) आणि टायटल (title), आणि प्लॉट मंजूर लेआउटच्या मंजूर क्षेत्रात आहे का ते पाहा.
- प्रमोटर प्लॉट विकत असेल, तर जमीन रिअल इस्टेट प्रकल्पात नोंदवलेली आहे का, आणि प्रकल्पाला नोंदणी क्रमांक आहे का ते पाहा.
- मंजूर लेआउटवरील रस्ते, गटारे आणि मोकळ्या जागा जागेवर आहेत का, आणि त्यांची देखभाल कोण करेल ते पाहा.
- स्थानिक प्राधिकरणाकडून लिखित पुष्टी मिळवा: प्लॉट मंजूर लेआउटमध्ये आहे, आणि त्यावर इमारत बांधण्याची परवानगी देतो का.
- पैसे दिले जाण्यापूर्वी वकिलाचे मत घ्या. नियम राज्यांचे नियम आहेत, आणि हे मार्गदर्शन कायदेशीर सल्ला नाही.
तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?
हा विभाग व्यवहारातील मुद्दे आहे.
- ब्रोशरच्या आधारावर टोकन रक्कम देणे लेआउट आराखडा तपासण्यापूर्वी.
- विक्रेत्याची प्रत म्हणजे मंजूर आराखडा असे गृहीत धरणे, प्राधिकरणाची प्रत तपासल्याशिवाय.
- किंमत कमी आहे म्हणून मंजूर लेआउटवर नसलेला प्लॉट खरेदी करणे.
- प्लॉटवरील घरासाठी प्राधिकरणाची मंजुरी मिळण्यापूर्वी बांधकाम करणे.
- लिखित तारीख आणि उपाय नसताना, लेआउट नंतर मंजूर होईल असे आश्वासन स्वीकारणे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
मंजूर नसलेला प्लॉट खरेदी करून नंतर मंजूर करून घेता येईल का?
मॉडेल बायलॉजनुसार उप-विभागणी किंवा विकासापूर्वी लेआउटची मंजुरी आवश्यक आहे (कलम 2.8.1). प्लॉट नंतर मंजूर होऊ शकतो का, हे राज्याच्या नियमांवर अवलंबून असते, ज्यांचे वर्णन हे मार्गदर्शन करत नाही. स्थानिक प्राधिकरणाला लिखित स्वरूपात विचारा.
RERA प्रत्येक प्लॉटला लागू होतो का?
RERA रिअल इस्टेट प्रकल्पातील प्लॉटना लागू होतो, कायद्याच्या व्याख्येनुसार आणि त्यातील सवलतींच्या अधीन राहून. तुम्ही खरेदी करत असलेला प्लॉट त्यात येतो का, हे वकिलाला विचारा.
विक्रेता म्हणतो की लेआउट मंजूर आहे, तर तुम्ही काय करावे?
प्राधिकरणाकडून मंजुरीचे दस्तऐवज मागा आणि ते स्वतः तपासा. विक्रेत्याने दिलेले विधान म्हणजे मंजुरी नाही.
संबंधित मार्गदर्शन
हे मार्गदर्शन सामान्य माहितीसाठी आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. डिस्क्लेमर (इंग्रजी) वाचा. तुमचे वकील आणि स्थानिक प्राधिकरण ठरवतात की तुमच्या खरेदीसाठी प्लॉट मंजूर आहे का.
स्रोत
ही फक्त सर्वसाधारण माहिती आहे. हे स्ट्रक्चरल डिझाइन किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. तुमचे नकाशे आणि साइट परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.