थोडक्यात उत्तर
पूर्णत्व प्रमाणपत्र आणि भोगवटा प्रमाणपत्रात काय फरक आहे? पूर्णत्व प्रमाणपत्र सांगते की इमारत मंजूर आराखड्यानुसार बांधली गेली आहे. भोगवटा प्रमाणपत्र म्हणजे त्या इमारतीत राहण्याची किंवा तिचा वापर करण्याची प्राधिकरणाची परवानगी. काही ठिकाणी एकत्रित पूर्णत्व-कम-भोगवटा (completion-cum-occupancy) प्रमाणपत्र दिले जाते; इतर ठिकाणी आर्किटेक्ट पूर्णत्व प्रमाणित करतो आणि प्राधिकरण भोगवटा देते. दोन्ही पद्धतीत, घर पूर्ण झाल्यावर आणि राहायला जाण्यापूर्वी अर्ज करा, आणि सहसा तपासणीची अपेक्षा ठेवा.
या पानावर (10)
तुमचे घर पूर्ण झाल्यावर आणखी एक मंजुरी मिळवायची असते: पूर्णत्व प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र, किंवा दोन्ही काम करणारे एकच प्रमाणपत्र. बँका, वीज आणि पाणी मंडळे आणि भविष्यातील खरेदीदार ते मागू शकतात. हे पान सांगते की प्रत्येक प्रमाणपत्राचा अर्थ काय आहे, शहरानुसार नावे वेगळी का असतात, अर्जाला सहसा काय लागते, तपासणीत काय पाहिले जाते आणि प्रमाणपत्र कशावर परिणाम करते. यात शुल्क किंवा कालमर्यादा दिलेली नाही, कारण प्रत्येक प्राधिकरण स्वतःची ठरवते. हे सर्वसाधारण माहितीसाठीचे मार्गदर्शन आहे, कायदेशीर सल्ला नाही.
फरक काय आहे?
देशाचा रिअल इस्टेट कायदा, RERA कायदा 2016, दोन्ही संज्ञांची व्याख्या करतो, आणि तपशील स्थानिक कायद्यांवर सोडतो:
- पूर्णत्व प्रमाणपत्र असे प्रमाणित करते की इमारत मंजूर आराखडा, लेआउट आराखडा आणि तपशीलानुसार विकसित (‘developed’) केली गेली आहे (“has been developed according to the sanctioned plan, layout plan and specifications”).
- भोगवटा प्रमाणपत्र हे कोणत्याही इमारतीच्या भोगवट्यास परवानगी देणारे प्रमाणपत्र आहे (“permitting occupation of any building”), ज्यात पाणी, स्वच्छता आणि वीज यांसारख्या नागरी सुविधांची तरतूद असते.
दोन्ही व्याख्यांमध्ये “or such other certificate by whatever name called” असे शब्द आहेत, कारण प्रत्येक राज्य ही प्रमाणपत्रे वेगळ्या नावांनी ओळखते.
सोप्या शब्दांत: पूर्णत्व प्रमाणपत्र सांगते की घर मंजूर आराखड्याशी जुळते; भोगवटा प्रमाणपत्र सांगते की तुम्ही त्यात राहू शकता किंवा त्याचा वापर करू शकता.
हे एक प्रमाणपत्र आहे की दोन?
हे तुम्ही कुठे बांधता त्यावर अवलंबून असते:
| कुठे | कसे चालते |
|---|---|
| मॉडेल बिल्डिंग बायलॉज 2016 (MoHUA) | एकच दस्तऐवज: प्राधिकरण “Completion-cum-Occupancy Certificate” देते |
| दिल्ली (UBBL 2016) | एकच दस्तऐवज: Occupancy-cum-Completion Certificate (OCC) |
| महाराष्ट्र (UDCPR 2020, मुंबई आणि काही इतर क्षेत्रांबाहेर) | दोन टप्पे: तुमचा आर्किटेक्ट किंवा परवानाधारक इंजिनिअर प्राधिकरणाला इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र सादर करतो; प्राधिकरण तपासणी करून भोगवटा प्रमाणपत्र देते |
| तमिळनाडू (TNCDBR 2019) | प्राधिकरण सेवा जोडण्यांपूर्वी पूर्णत्व प्रमाणपत्र देते; काही लहान निवासी इमारती या नियमाबाहेर आहेत |
RERA स्वतः म्हणते की प्रवर्तकाने (promoter), लागू असेल त्यानुसार, पूर्णत्व प्रमाणपत्र किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र, किंवा दोन्ही, मिळवणे आवश्यक आहे (“the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable”). कोणते प्रमाणपत्र दिले जाते ते तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाला विचारा. RERA ची जबाबदारी विक्रीसाठी बांधणाऱ्या प्रवर्तकांना लागू होते, स्वतःच्या वापरासाठी घर बांधणाऱ्या मालकाला नाही; तुमचे स्वतःचे घर तुमच्या स्थानिक बांधकाम नियमांखाली येते.
तुमच्या स्वतःच्या घरासाठी हे कसे मिळवायचे?
तपशील वेगवेगळे असतात, पण मॉडेल बायलॉज, दिल्ली आणि महाराष्ट्राच्या नियमांखाली नेहमीचे टप्पे असे आहेत:
- घर मंजूर आराखड्यानुसार पूर्ण करा. आराखड्यापासूनचा कोणताही बदल बांधण्यापूर्वी मंजूर करून घेतलेला असावा. दिल्लीच्या नियमांत किमान लागणाऱ्या कामांची यादी आहे, जसे की फ्लोअरिंग, विद्युत वायरिंग, किमान एका शौचालयात आणि स्वयंपाकघरात प्लंबिंग, आणि कुलूप लावता येणारी इमारत; प्रमाणपत्रासाठी अंतर्गत किंवा बाह्य फिनिशिंग आणि प्लास्टर लागत नाहीत.
- तुमचा आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअर पूर्णत्वाची सूचना दाखल करतो, सहसा ऑनलाइन, तुमचे प्राधिकरण मागते ती कागदपत्रे जोडून.
- प्राधिकरण, किंवा काही लहान घरांसाठी तुमचा स्वतःचा व्यावसायिक, मंजूर आराखड्याच्या तुलनेत घराची तपासणी करतो.
- प्रमाणपत्र दिले जाते, किंवा कारणांसह आक्षेप नोंदवले जातात. तुम्ही आक्षेप दूर करता आणि पुन्हा अर्ज करता.
सहसा कोणती कागदपत्रे लागतात?
मॉडेल बायलॉज, दिल्लीचे बायलॉज आणि महाराष्ट्राचे नियम यांमधून ही कागदपत्रे वारंवार येतात:
| दस्तऐवज | टिपा |
|---|---|
| पूर्णत्वाची सूचना किंवा अर्ज | कामावर देखरेख केलेल्या आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअरमार्फत दाखल केला जातो |
| प्रत्यक्षात बांधलेले किंवा पूर्णत्वाचे ड्रॉइंग्ज | प्रत्यक्षात बांधलेले आराखडे, केवळ मंजूर आराखडे नव्हे |
| स्ट्रक्चरल स्थिरता प्रमाणपत्र | स्ट्रक्चरल इंजिनिअरने सही केलेले, जेथे तुमचे प्राधिकरण ते मागते |
| इमारतीची छायाचित्रे | वेगवेगळ्या बाजूंनी घेतलेली |
| तपासणी अहवाल | प्राधिकरणाच्या तपासणी अहवालांच्या प्रती |
| NOC (अग्निशमन, लिफ्ट आणि इतर) | फक्त जेथे तुमच्या इमारतीला त्यांची गरज असते; मॉडेल बायलॉज ग्रुप हाउसिंग वगळता इतर निवासी प्रस्तावांना भोगवट्यासाठीच्या अग्निशमन ना-हरकत (fire clearance) मधून सूट देतात |
जलद मार्गांवरील लहान घरांना फक्त पूर्णत्व सूचना (intimation) लागू शकते. उदाहरणार्थ, दिल्लीची SARAL योजना मालकाला, आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअरने सही केलेल्या आराखड्यांसह पूर्णत्व सूचना (intimation) दाखल केल्यानंतर भोगवटा सुरू करण्याची परवानगी देते, आणि महाराष्ट्राचा कमी-जोखीम मार्ग मालकाला प्राधिकरणाकडे भोगवटा सूचित करण्यास (intimate occupation) मागतो.
प्रमाणपत्र कशावर परिणाम करते?
- राहायला जाणे. OCC मिळेपर्यंत इमारतीत कोणीही राहण्यास मनाई आहे, असे दिल्लीचे बायलॉज सांगतात, आणि महाराष्ट्राच्या आरंभ प्रमाणपत्रात अशीच अट असते. तुमच्या प्राधिकरणाचा नियम तपासा.
- पाणी, सीवर आणि वीज. मॉडेल बायलॉज म्हणतात की पूर्णत्व/भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय महापालिकेच्या पाण्याच्या मुख्य वाहिन्यांना किंवा सीवरला कोणतीही जोडणी करू नये, आणि तात्पुरत्या बांधकाम जोडण्या त्याशिवाय सुरू राहू नयेत. डिसेंबर 2024 मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने निर्देश दिले की वीज, पाणी आणि सांडपाणी जोडण्या केवळ पूर्णत्व/भोगवटा प्रमाणपत्र सादर केल्यानंतरच द्याव्यात. काही राज्यांचे नियम काही लहान घरांना सूट देतात; उदाहरणार्थ, तमिळनाडूच्या नियमांत काही लहान निवासी इमारती पूर्णत्व-प्रमाणपत्राच्या नियमाबाहेर ठेवल्या आहेत. तुमच्या राज्याचा सध्याचा नियम तपासा.
- गृहकर्ज. सर्वोच्च न्यायालयाने बँका आणि वित्तीय संस्थांना, इमारतीचे पूर्णत्व/भोगवटा प्रमाणपत्र केवळ पडताळल्यानंतरच त्या इमारतीवर कर्ज देण्याचे निर्देश दिले आहेत.
- विचलन. न्यायालयाने निर्देश दिले की प्रमाणपत्र तपासणीनंतर द्यावे, आणि मंजूर आराखड्यापासूनचे कोणतेही विचलन पूर्णपणे दुरुस्त होईपर्यंत ते पुढे ढकलावे. म्हणून मंजुरीशिवाय बांधलेली अतिरिक्त खोली किंवा मजला प्रमाणपत्र रखडवू शकते.
बांधकामादरम्यान बदलाची गरज असल्यास, तो बांधण्यापूर्वी सुधारित आराखड्याला मंजुरी घ्या.
आंशिक प्रमाणपत्र मिळू शकते का?
कधीकधी. मॉडेल बायलॉज स्वतंत्र ब्लॉकसाठी आंशिक पूर्णत्व किंवा भोगवटा प्रमाणपत्राची परवानगी देतात, आणि निवासी घरासाठी ते स्वतंत्र मजल्यासाठी दिले जाऊ शकते, असे म्हणतात. महाराष्ट्राचे नियमही अटींसह आंशिक भोगवटा प्रमाणपत्राची परवानगी देतात. तुमचे प्राधिकरण असे करते की नाही, हे त्याच्या नियमांवर अवलंबून असते.
तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?
या चुका वरील नियमांमधून आणि साइटवरील व्यवहार (site practice) मधून आल्या आहेत:
- प्रमाणपत्र किंवा तुमच्या मार्गाला लागणारी पूर्णत्व सूचना (intimation) मिळण्यापूर्वी राहायला जाणे.
- मंजूर आराखड्यावर नसलेले काहीतरी बांधणे, आणि नंतर ते प्रमाणपत्र अडवत असल्याचे लक्षात येणे.
- मंजूर आराखडा, प्रत्यक्षात बांधलेले ड्रॉइंग्ज, पूर्णत्वाची सूचना आणि प्रमाणपत्र स्वतः हरवणे. पुनर्विक्री, कर्ज आणि भविष्यातील भर घालण्यासाठी ती एकत्र ठेवा.
- पुनर्विक्रीचे घर त्याचे प्रमाणपत्र न पाहता, किंवा प्रत्यक्षात बांधलेल्या प्रत्येक मजल्याचा त्यात समावेश होतो का हे न तपासता विकत घेणे (व्यवहारातील मुद्दे, practice).
- दुसऱ्या राज्याची सूट तुम्हाला लागू होते असे गृहीत धरणे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
स्वतंत्र घरासाठी भोगवटा प्रमाणपत्र लागते का?
अनेक ठिकाणी, होय. मॉडेल बायलॉज आणि दिल्लीचे बायलॉज भोगवट्यापूर्वी प्रमाणपत्र आवश्यक करतात, आणि सर्वोच्च न्यायालयाने सेवा जोडण्या आणि कर्जे त्याच्याशी जोडली आहेत. काही राज्ये काही लहान घरांना सूट देतात (उदाहरणार्थ तमिळनाडू) किंवा प्रमाणपत्राच्या जागी सूचना (intimation) ठेवतात (दिल्लीची SARAL योजना, महाराष्ट्राचा कमी-जोखीम मार्ग). तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाला विचारा.
पूर्णत्व आणि भोगवटा प्रमाणपत्रांपैकी आधी कोणते?
जेथे ती वेगळी असतात, जसे महाराष्ट्रात, तेथे तुमच्या आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअरकडून येणारे पूर्णत्व प्रमाणपत्र आधी येते आणि त्यानंतर प्राधिकरण भोगवटा प्रमाणपत्र देते. जेथे एकच एकत्रित प्रमाणपत्र असते, जसे दिल्लीत, तेथे तुम्हाला दोन्ही एकत्र मिळतात.
भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय वीज जोडणी मिळू शकते का?
सर्वोच्च न्यायालयाने 2024 मध्ये निर्देश दिले की सेवा जोडण्या केवळ पूर्णत्व/भोगवटा प्रमाणपत्रानंतरच द्याव्यात. तमिळनाडूसारख्या काही राज्यांचे नियम काही लहान घरांना सूट देतात. तुमच्या वीज मंडळाकडे आणि स्थानिक प्राधिकरणाकडे तपासा.
भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय गृहकर्ज मिळू शकते का?
सर्वोच्च न्यायालयाने बँका आणि वित्तीय संस्थांना, इमारतीचे पूर्णत्व/भोगवटा प्रमाणपत्र पडताळल्यानंतरच त्या इमारतीवर कर्ज देण्याचे निर्देश दिले आहेत. बँकेला कोणती गोष्ट लागते ते विचारा.
पूर्णत्व प्रमाणपत्र कोण देते?
तुमचे स्थानिक प्राधिकरण, जसे की आराखड्याला मंजुरी देणारी स्थानिक संस्था (municipal body) किंवा विकास प्राधिकरण. काही प्रणालींमध्ये, जसे महाराष्ट्रात, तुमचा आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअर पूर्णत्व प्रमाणपत्र सादर करतो आणि प्राधिकरण भोगवटा प्रमाणपत्र देते.
संबंधित मार्गदर्शन
- घर बांधकाम टप्पे: चेकलिस्ट आणि तपासणीचे मुद्दे
- घराच्या बांधकाम आराखड्याची मंजुरी: पायऱ्या आणि कागदपत्रे
- नवीन घरासाठी स्नॅग यादी (snag list): अंतिम पेमेंटपूर्वी काय तपासा
हे मार्गदर्शन सामान्य माहितीसाठी आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. डिस्क्लेमर (इंग्रजी) वाचा. तुम्हाला कोणते प्रमाणपत्र लागते हे तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाचे नियम ठरवतात, आणि तुमचे आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअर आणि आवश्यक तेथे वकील तुमच्या घराबाबत सल्ला देऊ शकतात.
स्रोत
- The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016, sections 2(q), 2(zf), 2(zk) and 11(4)(b). Gazette copy hosted by the Tripura Urban Development Department.
- Ministry of Housing and Urban Affairs (then MoUD), Model Building Bye-Laws 2016: clauses 2.16 to 2.19 and Appendix A-14 (Completion-cum-Occupancy Certificate). A model for states, not a law in itself.
- Unified Building Bye-Laws for Delhi 2016, compendium with amendments (DDA): clauses 2.6 and 2.7, SARAL scheme, Form D-1.
- Maharashtra Unified Development Control and Promotion Regulations (UDCPR) 2020: regulations 2.9 to 2.11, the low-risk appendix and the commencement certificate form (copy hosted by GRIHA; check for later amendments).
- Tamil Nadu Combined Development and Building Rules, 2019, rule 20 (DTCP extract, 2019; check for later amendments).
- Supreme Court of India, Rajendra Kumar Barjatya v. U.P. Avas Evam Vikas Parishad, 2024 INSC 990, paragraph 21. Full text as published by Indian Kanoon.
ही फक्त सर्वसाधारण माहिती आहे. हे स्ट्रक्चरल डिझाइन किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. तुमचे नकाशे आणि साइट परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.