संक्षिप्त उत्तर
क्या अपने लिए मकान बनाने पर रेरा लागू होता है? रेरा यानी The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016। इसका पंजीकरण का नियम उस प्रमोटर पर लागू होता है जो रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के प्लॉट या अपार्टमेंट का विज्ञापन, बुकिंग, बिक्री या पेशकश करे। एक्ट में प्रमोटर की परिभाषा बिक्री के लिए बनाने या विकसित करने से जुड़ी है। रहने के लिए बनाया गया और न बेचा गया मकान, कानून के शब्दों में, आम तौर पर इस परिभाषा से बाहर है। बेचने की योजना है, तो वकील से पूछें कि रेरा लागू होता है या नहीं।
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बहुत से लोग मकान बनाते समय सोचते हैं कि रेरा, यानी रियल एस्टेट का कानून, उन पर लागू होता है या नहीं। इसका जवाब इस पर निर्भर करता है कि इमारत किस काम के लिए बनी है और क्या कोई उसमें हिस्सा खरीद रहा है। यह गाइड बताती है कि एक्ट प्रमोटर, प्रोजेक्ट और पंजीकरण के नियम के बारे में क्या कहता है। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। एक्ट आपके मामले पर कैसे लागू होता है, यह आपका वकील या आपके स्थानीय रेरा कार्यालय तय करते हैं।
रेरा क्या है?
The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 एक केंद्रीय कानून है। यह रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में प्लॉट और अपार्टमेंट की बिक्री को नियंत्रित करता है, और यह प्रमोटरों से कहता है कि वे प्रोजेक्ट को किसी राज्य की रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी में पंजीकृत कराएँ।
प्रमोटर कौन होता है?
एक्ट में प्रमोटर की परिभाषा धारा 2(zk) में है, और उसमें छह खंड हैं। पहला खंड उस व्यक्ति पर लागू होता है जो अलग इमारत या अपार्टमेंटों वाली इमारत बनवाता है, या किसी मौजूदा इमारत को अपार्टमेंटों में बदलता है, ताकि उनमें से कुछ या सभी अपार्टमेंट दूसरे लोगों को बेचे जा सकें। इसके शब्द हैं: “a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or apart thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees.” दूसरा खंड उस व्यक्ति पर लागू होता है जो ज़मीन को प्रोजेक्ट में विकसित करता है: “for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project”. बाकी खंड विकास प्राधिकरणों, सहकारी समितियों, और उन लोगों पर लागू होते हैं जो आम जनता को बेचने के लिए बनाते या विकसित करते हैं।
मुख्य शब्द हैं “for the purpose of selling … to other persons”। जो व्यक्ति रहने के लिए मकान बनाता है, और उसका कोई भी हिस्सा नहीं बेचता, वह कानून के शब्दों के आधार पर इस परिभाषा में फ़िट नहीं बैठता।
रियल एस्टेट प्रोजेक्ट क्या है?
धारा 2(zn) रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की परिभाषा इस तरह देती है: “the development of a building or a building consisting of apartments, or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartment, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon”. यहाँ भी बिक्री का मकसद परिभाषा का हिस्सा है।
एक्ट की धारा 2 में “plot” की परिभाषा नहीं है। धारा 2(zr) कहती है कि जिन शब्दों की परिभाषा एक्ट में नहीं दी गई, उनका अर्थ दूसरे कानूनों से लिया जाता है।
प्रोजेक्ट का पंजीकरण कब ज़रूरी है?
धारा 3(1) के अनुसार पंजीकरण ज़रूरी है: कोई प्रमोटर किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट या उसके हिस्से में, किसी भी प्लानिंग क्षेत्र में, प्रोजेक्ट को इस एक्ट के तहत बनी रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी में पंजीकृत कराए बिना, किसी भी तरह से किसी प्लॉट, अपार्टमेंट या इमारत का विज्ञापन, मार्केटिंग, बुकिंग या बिक्री नहीं करेगा, और न ही लोगों को खरीदने के लिए आमंत्रित करेगा। इसका पाठ है: “No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act.” यह नियम बिक्री, विज्ञापन और बुकिंग से जुड़ा है।
एक्ट में कौन-सी छूट मिलती है?
धारा 3(2) में तीन स्थितियाँ दी गई हैं जहाँ पंजीकरण की ज़रूरत नहीं होती:
- जहाँ प्रस्तावित ज़मीन का आकार या प्रस्तावित अपार्टमेंटों की संख्या तय सीमा से ज़्यादा न हो: “where the land to be developed “does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases"". परंतुक (proviso) के अनुसार उपयुक्त सरकार (appropriate Government) यह सीमा घटा सकती है;
- जहाँ प्रमोटर को एक्ट शुरू होने से पहले कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट मिल चुका हो;
- रीनोवेशन, मरम्मत या री-डेवलपमेंट के लिए, जिसमें रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के तहत किसी भी अपार्टमेंट, प्लॉट या इमारत की मार्केटिंग, विज्ञापन, बिक्री या नया आवंटन शामिल न हो: “for “renovation or repair or re-development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project"".
पहली स्थिति ज़मीन के क्षेत्रफल या अपार्टमेंटों की संख्या की सीमा (threshold) है। कानून के शब्दों में मकानों का ज़िक्र नहीं है। परंतुक के अनुसार उपयुक्त सरकार सीमा घटा सकती है, इसलिए अपने राज्य की मौजूदा अधिसूचना देख लें।
आपके अपने मकान पर इसका क्या असर है?
यह हिस्सा अनुभव की बात है, कानूनी नियम नहीं।
- अगर आप मकान सिर्फ़ रहने के लिए बनाते हैं, और उसे न बेचते हैं, न उसका विज्ञापन करते हैं, तो कानून के शब्दों के आधार पर एक्ट की प्रमोटर वाली परिभाषा पूरी नहीं होती।
- अगर आप एक से ज़्यादा मकान बनाते हैं और उन्हें बेचने की योजना है, तो बिक्री ही वह चीज़ है जो प्रोजेक्ट को रेरा के दायरे में ला सकती है। विज्ञापन करने या किसी खरीदार की बुकिंग करने से पहले वकील से पूछें।
- अगर आप बिल्डर को अपने लिए मकान बनवाने के लिए रखते हैं, तो कॉन्ट्रैक्ट तय करता है कि जोखिम किसके ऊपर है। वकील से पूछें कि एक्ट की परिभाषाएँ बिल्डर की भूमिका पर कैसे लागू होती हैं।
- अपने राज्य की प्रोजेक्ट वाली सीमा जाँच लें, क्योंकि परंतुक के अनुसार सरकार उसे घटा सकती है।
बेचने से पहले क्या जाँचें?
यह हिस्सा अनुभव की बात है।
- क्या योजना इमारत या प्लॉट का कोई भी हिस्सा बेचने की है। अगर हाँ, तो पहले कानूनी राय (legal opinion) लें।
- क्या कोई विज्ञापन या बुकिंग पहले ही हो चुकी है। एक्ट का नियम विज्ञापन और बुकिंग को भी कवर करता है, सिर्फ़ बिक्री को नहीं।
- पंजीकरण की सीमा पर राज्य की अधिसूचना, और स्थानीय रेरा कार्यालय का मार्गदर्शन।
- स्वीकृत नक्शा और कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट, जो हर हाल में ज़रूरी होते हैं। देखें नक्शा मंज़ूरी की प्रक्रिया और दस्तावेज़ और कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट बनाम ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या अपने मकान का रेरा में पंजीकरण ज़रूरी है?
कानून के शब्दों के आधार पर, नहीं, अगर आप मकान सिर्फ़ अपने लिए बनाते हैं और उसका कोई भी हिस्सा न बेचते हैं, न विज्ञापन करते हैं और न बुकिंग करते हैं। एक्ट की परिभाषाएँ और पंजीकरण का नियम दूसरे लोगों को बेचने से जुड़े हैं। अगर आपके मन में शक है, तो वकील से पूछें।
मकान बनाकर बेच दिया तो क्या होगा?
अपने लिए बनाए मकान की एक बार की बिक्री उसे एक्ट के दायरे में न लाए, ऐसा हो सकता है। कई यूनिट बनाकर बेचने की योजना अलग है। विज्ञापन करने से पहले वकील से पूछें।
क्या यह पूरे भारत में लागू होता है?
एक्ट केंद्रीय है, और राज्य अपने नियम और अधिसूचनाएँ जारी करते हैं। सीमा और प्रक्रियाएँ राज्य के हिसाब से अलग हो सकती हैं, इसलिए राज्य की अधिसूचना देख लें।
संबंधित गाइड
यह गाइड सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपका वकील और आपका स्थानीय रेरा कार्यालय तय करते हैं कि एक्ट आपके मामले पर कैसे लागू होता है।
स्रोत
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।