সংক্ষিপ্ত উত্তর
সেটব্যাক কী, এবং আমার প্লটের সেটব্যাক কীভাবে খুঁজব? সেটব্যাক হলো প্লটের সীমানা বা বিল্ডিং লাইন থেকে বাড়িকে যতটা খোলা দূরত্বে রাখতে হয়। এটি ঠিক করে আপনার শহর বা রাজ্যের কর্তৃপক্ষ, কোনো একটি জাতীয় সংখ্যা নয়। মডেল বাই-ল সেটব্যাক ছেড়ে দেয় মাস্টার প্ল্যান বা ডেভেলপমেন্ট প্ল্যানের ওপর। আর্কিটেক্ট বা কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন আপনার প্লটে কোন সারণি, রাস্তার শ্রেণি ও কর্নার নিয়ম প্রযোজ্য, এবং বাড়ি বানানোর আগে অনুমোদিত নকশা যাচাই করুন।
এই পাতায় (10)
সাধারণত বাড়ি তার প্লটের সীমানা থেকে এবং কর্তৃপক্ষের আঁকা কোনো রাস্তা চওড়া করার রেখা থেকে কিছুটা পিছিয়ে বানানো হয়। সেই দূরত্বকেই সেটব্যাক বলে। নিয়মটি স্থানীয়। এই গাইডে ব্যাখ্যা করা হয়েছে সেটব্যাক কী, কীভাবে সেটি মাপা হয়, জাতীয় মডেল কী বলে, এবং আপনার প্লটের জন্য প্রযোজ্য টেবিল কীভাবে খুঁজবেন। এতে কোনো সেটব্যাকের সংখ্যা নেই, কারণ সেগুলো ঠিক করে আপনার শহর বা রাজ্য, এবং মডেল বিল্ডিং বাই-ল (model bye-laws) সেগুলো স্থানীয় পরিকল্পনার ওপর ছেড়ে দেয়।
সেটব্যাক কী?
সহজ ভাষায়, সেটব্যাক হলো আপনার বাড়ি ও প্লটের সীমানা বা বিল্ডিং লাইনের মাঝের খোলা দূরত্ব। মডেল বাই-লে প্রয়োজনীয় শব্দগুলোর সংজ্ঞা আছে (ধারার নম্বরগুলো MoHUA-র Model Building Bye-Laws 2016 থেকে নেওয়া):
- সেটব্যাক লাইন (ধারা 111)। সাধারণত প্লটের সীমানার সমান্তরাল, বা রাস্তার কেন্দ্ররেখার সমান্তরাল একটি রেখা। প্রতিটি ক্ষেত্রে কর্তৃপক্ষ এটি নির্ধারণ করে, বা মাস্টার বা জোনাল প্ল্যানের সুপারিশ অনুযায়ী এটি আঁকা হয়। কর্তৃপক্ষের অনুমতি ছাড়া ওই রেখা পেরিয়ে সীমানার দিকে কিছু তৈরি করা যাবে না।
- বিল্ডিং লাইন (ধারা 19)। সেই রেখা, যার পর্যন্ত রাস্তার পাশে, কোনো রাস্তার বিস্তারে বা ভবিষ্যৎ রাস্তার পাশে একটি বাড়ির প্লিন্থ বৈধভাবে বাড়তে পারে। এর মধ্যে কোনো প্রকল্প বা উন্নয়ন পরিকল্পনায় দেওয়া রেখাও ধরা হয়। কর্তৃপক্ষ এটি সময়ে সময়ে বদলাতে পারে।
- বিল্ডিং এনভেলপ (ধারা 18)। অনুভূমিক সীমা, যার ভেতরে একটি প্লটে বাড়ি তৈরি করা যেতে পারে।
সুতরাং সেটব্যাক মাপা হয় কর্তৃপক্ষের আঁকা একটি রেখা থেকে, এবং সেই রেখা প্লটের সীমানা, রাস্তার দিকের রেখা, বা পরিকল্পনায় ভবিষ্যৎ রাস্তার জন্য দেওয়া একটি রেখাও হতে পারে। আপনার প্লটে কোনটি প্রযোজ্য তা যাচাই করুন।
সেটব্যাক কীভাবে মাপা হয়?
চর্চা থেকে নেওয়া, উপরের সংজ্ঞার ভিত্তিতে:
- অনুমোদিত নকশায় ও মাটিতে, সীমানা-চিহ্ন পাথর বা সার্ভের সাহায্যে প্লটের সীমানা খুঁজুন।
- প্লটের ওই দিকের জন্য কর্তৃপক্ষের আঁকা বিল্ডিং লাইন বা সেটব্যাক লাইন খুঁজুন। এটি সীমানা থেকে আলাদা হতে পারে।
- ওই রেখার সঙ্গে সমকোণে দূরত্ব মাপুন, রেখা থেকে বাড়ির নিকটতম অংশ পর্যন্ত (চর্চা; ধারা 106 শুধু রাস্তার প্রস্থের জন্য সমকোণের নিয়ম দেয়)। মডেলে বাড়ির সংজ্ঞায় বারান্দা ও কর্নিস অন্তর্ভুক্ত (ধারা 16(ii)), তাই ওই প্রক্ষেপগুলোও যাচাই করুন।
- নকশায় ও মাটিতে মাপটি একই রাখুন।
রাস্তার কেন্দ্ররেখা, কম্পাউন্ড ওয়াল বা ড্রেনের কিনারা থেকে মাপবেন না, যদি না আপনার কর্তৃপক্ষের নকশা তা বলে (চর্চা)।
কর্নার প্লট কী?
কর্নার সাইট হলো এমন একটি সাইট, যা দুই বা তার বেশি ছেদ করা রাস্তার সংযোগস্থলে থাকে (ধারা 114)। মডেল বাই-লে সম্মুখভাগের জন্য একটি নিয়ম আছে: যেখানে একটি সাইট দুটি রাস্তার মুখোমুখি, সেখানে সম্মুখভাগ থাকে বড় প্রস্থের রাস্তার দিকে। দুটি প্রস্থ সমান হলে, সাইটের বড় গভীরতা সম্মুখভাগ ও ফাঁকা জায়গা ঠিক করে (ধারা 2.10.2(b))। আপনার শহরের নিয়ম বিস্তারিতে আলাদা হতে পারে, তাই কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন আপনার প্লটের কোন দিক সম্মুখভাগ।
বারান্দা, চাজ্জা ও সানশেড কি গণনায় আসে?
| মডেলের শব্দ | ধারা | এটি কী |
|---|---|---|
| চাজ্জা (chajja) | 23 | কোনো জানালা বা দরজার ওপর ঢালু বা অনুভূমিক বেরিয়ে থাকা অংশ, আবহাওয়া থেকে রক্ষার জন্য |
| বারান্দা | 13 | একটি অনুভূমিক প্রক্ষেপ, ক্যান্টিলিভার বা অন্যভাবে গঠিত, যা পথ বা বসার জায়গা হিসেবে ব্যবহৃত হয় |
| ঝাম্প (jhamp) | 67 | বারান্দা, ক্যানোপি বা ভেরান্ডার নিচে নিচের দিকে ঝুলে থাকা একটি প্রক্ষেপ, রোদ ও বৃষ্টির জন্য |
| ঝোট (jhot) | 68 | নিকাশের জন্য খোলা রাখা একটি পট্টি; এটি প্রবেশপথ নয় এবং সেটব্যাকের অংশও নয় |
মডেল বাই-ল কিছু প্রক্ষেপ অনুমোদন করে, এবং সেগুলো সীমিতও করে। চাজ্জা হলো কোনো জানালা বা দরজার ওপর ঢালু বা অনুভূমিক বেরিয়ে থাকা অংশ, আবহাওয়া থেকে রক্ষার জন্য (ধারা 23)। বারান্দা হলো একটি অনুভূমিক প্রক্ষেপ, ক্যান্টিলিভার বা অন্যভাবে গঠিত (ধারা 13)। মডেল সীমিত করে একটি কর্নিস, চাজ্জা বা আবহাওয়া-ছায়া একটি ফাঁকা জায়গায় কতদূর পর্যন্ত যেতে পারে, এবং ওই জায়গার ন্যূনতম প্রস্থ রক্ষা করে (ধারা 4.29.1)। মডেল একটি আবাসিক ভবনে ছাদ-স্তরের বারান্দাকে নিজের জমির মধ্যে সেটব্যাকের ওপর বেরিয়ে থাকার অনুমতি দেয়, নির্দিষ্ট সীমার মধ্যে (ধারা 4.29.1(c))। প্রতিটি প্রক্ষেপের বিস্তার আপনার শহরের নিয়মে ঠিক হয়, তাই একটি তৈরি করার আগে অনুমোদিত নকশা যাচাই করুন।
মডেল আরও বলে, ঝোট, অর্থাৎ নিকাশের জন্য খোলা রাখা পট্টি, প্রবেশপথ নয় এবং সেটব্যাকের অংশ হিসেবে গণ্য হয় না (ধারা 68)।
আমার শহরের টেবিল কোথায় পাব?
মডেল বাই-লে আবাসিক প্লটের জন্য কোনো সেটব্যাক টেবিল নেই। মডেলের সারণি 3.3 প্লট এরিয়া অনুযায়ী সাজানো, এবং এতে ভূমি-আচ্ছাদন (ground coverage), ফ্লোর এরিয়া রেশিও, আবাসিক ইউনিট ও উচ্চতা দেওয়া আছে, কিন্তু কোনো সেটব্যাক কলাম নেই। মডেল বলে, বিভিন্ন প্লটের আকারের জন্য ন্যূনতম সেটব্যাক ঠিক করে মাস্টার প্ল্যান বা ডেভেলপমেন্ট প্ল্যান, অথবা URDPFI নির্দেশিকার সরলীকৃত Development Promotion Regulations (অধ্যায় 3-এর টীকা, অংশ ii)।
তাই খোঁজার জায়গা হলো আপনার স্থানীয় কর্তৃপক্ষ:
- আপনার শহর বা এলাকার মাস্টার প্ল্যান বা ডেভেলপমেন্ট প্ল্যান। এতে প্রায়ই বিল্ডিং লাইন ও রাস্তা চওড়া করার রেখা ঠিক করা থাকে।
- আপনার রাজ্য বা শহরের বিল্ডিং বাই-ল, যা আপনার নকশা অনুমোদনের তারিখে কার্যকর। প্রতিটি রাজ্য মডেলটিকে নিজের মতো করে গ্রহণ বা বদলায়।
- যে কর্তৃপক্ষ আপনার নকশায় অনুমোদন দেয়, যা একটি পৌরনিগম, একটি উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ বা অন্য কোনো বিজ্ঞপ্তিপ্রাপ্ত সংস্থা হতে পারে (মডেলের ধারা 12 কর্তৃপক্ষের সংজ্ঞা দেয়)।
মডেলটি রাজ্য ও স্থানীয় সংস্থাগুলোর নির্দেশিকার জন্য তৈরি। কোনো শহরে এটি শুধু তখনই প্রযোজ্য হয়, যখন সেই শহরের বাই-ল প্রণীত ও নির্দিষ্ট করা হয় (ধারা 2.1)।
বাড়ি বানানোর আগে কী জিজ্ঞাসা করব?
চর্চাভিত্তিক বিষয়। আর্কিটেক্ট বা কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন:
- এই প্লটে কোন সেটব্যাক টেবিল ও কোন বাই-লের সংস্করণ প্রযোজ্য?
- আমার প্লট যে রাস্তা বা রাস্তাগুলোর মুখোমুখি, তার রাস্তার প্রস্থের শ্রেণি কী, এবং সেটি কীভাবে মাপা হয়?
- অনুমোদিত নকশায় সেটব্যাক লাইন বা বিল্ডিং লাইন কোথায়, এবং সেটি প্লটের সীমানা থেকে মাপা হয়, নাকি রাস্তা চওড়া করার রেখা থেকে?
- এই প্লটের জন্য রেকর্ডে কোনো রাস্তা চওড়া করার বা সেটব্যাকের বিজ্ঞপ্তি আছে কি?
- কর্নার প্লটের ক্ষেত্রে কোন দিক সম্মুখভাগ?
- বারান্দা, চাজ্জা, সানশেড, সিঁড়ি বা ওভারহেড ট্যাঙ্ক কি ফাঁকা জায়গায় অনুমোদিত, এবং কতটা পর্যন্ত?
কোন ভুল এড়িয়ে চলা উচিত?
- অন্য শহরের, বা ভুল প্লটের আকার বা রাস্তার জন্য কোনো ওয়েবসাইটের সংখ্যা ব্যবহার করা।
- রাস্তার কেন্দ্ররেখা বা কম্পাউন্ড ওয়াল থেকে মাপা, প্লটের সীমানা বা বিল্ডিং লাইন থেকে নয়।
- রাস্তা চওড়া করার রেখা উপেক্ষা করা, যা সেটব্যাক লাইনকে প্লটের ভেতরে সরিয়ে দিতে পারে।
- নিয়ম যাচাই না করে ফাঁকা জায়গায় বারান্দা, সিঁড়ি বা ট্যাঙ্ক বানানো।
- সংশোধিত অনুমোদন ছাড়া সাইটে সেটব্যাক বদলানো (চর্চা; দেখুন কমপ্লিশন সার্টিফিকেট নির্দেশিকা)।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
ভারতের প্রতিটি বাড়ির জন্য কি একটিই সেটব্যাক আছে?
না। মডেল বাই-ল সেটব্যাক ছেড়ে দেয় মাস্টার প্ল্যান বা ডেভেলপমেন্ট প্ল্যানের ওপর, এবং প্রতিটি রাজ্য বা শহরের ওপর। একই আকারের দুটি বাড়ির সেটব্যাক দুই শহরে আলাদা হতে পারে।
সেটব্যাক ও বিল্ডিং লাইনের পার্থক্য কী?
সেটব্যাক হলো সীমানা বা রেখা থেকে বাড়ি পর্যন্ত খোলা দূরত্ব। বিল্ডিং লাইন হলো সেই রেখা, যার পর্যন্ত একটি বাড়ি বাড়তে পারে, এবং যা কর্তৃপক্ষ ঠিক করে। আপনার সেটব্যাক মাপা হয় কর্তৃপক্ষ আপনার প্লটের জন্য যে রেখা আঁকে, সেই রেখা থেকে।
আমার সেটব্যাক কে ঠিক করে?
আপনার শহর বা রাজ্যের কর্তৃপক্ষ, তার পরিকল্পনা ও বাই-লের মাধ্যমে, এবং সে-ই আপনার নকশায় অনুমোদন দেয়। নকশা আঁকার আগে আপনার ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টের উচিত সেটব্যাক যাচাই করা।
আমি কি ছাড় পেতে পারি?
কিছু কর্তৃপক্ষ নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে ছাড় বা অনুমতি দেয়। কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন, এবং উত্তরটি লিখিতভাবে নিন। মডেল বলে, সেটব্যাক লাইন পেরিয়ে প্লটের সীমানার দিকে নির্মাণের জন্য কর্তৃপক্ষের অনুমতি লাগে (ধারা 111)।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
এই গাইড সাধারণ তথ্য। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার আর্কিটেক্ট ও আপনার শহরের কর্তৃপক্ষ আপনার প্লটের সেটব্যাক ঠিক করেন।
সূত্র
- MoHUA, Model Building Bye-Laws 2016: Prelude; clauses 2.1, 2.10.1, 2.10.2(b), 12, 13, 16, 18, 19, 23, 67, 68, 106, 111, 114 and 115; Table 3.3 and the Section 3 notes. A full copy (Gorakhpur Development Authority) matches the clauses read. The model is guidance for states and local bodies.
- BIS listing: SP 7:2016 (National Building Code of India 2016) withdrawn 2026-04-30; SP 7:2026 (National Building Construction Standards 2026) current. Setback rules are left to states.
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।