थोडक्यात उत्तर

तुमचे जुने घर नूतनीकरण करावे की पुनर्बांधणी करावी? जुने घर नूतनीकरण करावे की पुनर्बांधणी, याला एकच नियम नाही. पात्र इंजिनिअरकडून स्ट्रक्चरल तपासणीने सुरुवात करा. स्ट्रक्चर भक्कम करता येत असेल आणि मांडणी तशीच राहू शकत असेल, तर दुरुस्ती हा सहसा तपासून पाहायचा पहिला पर्याय असतो (हा व्यवहारातील मुद्दा आहे, संहितेचा नियम नाही). स्ट्रक्चर असुरक्षित असेल किंवा आराखड्यात खूप बदल करावे लागणार असतील, तर पुनर्बांधणी लागू शकते. कोणतेही काम सुरू होण्यापूर्वी लेखी अहवाल आणि लेखी कोटेशन घ्या, आणि स्थानिक प्राधिकरणाकडे परवानगीचे नियम तपासा.

खिडकीच्या वर भेग असलेले, उखडलेल्या प्लास्टरचे जुने एकमजली विटांचे घर, आणि एका भिंतीला टेकवलेले बांबूचे मचाण
एआयने तयार चित्र: उखडलेल्या प्लास्टरचे जुने विटांचे घर, भेग आणि बांबूचे मचाण.
या पानावर (10)
  1. नूतनीकरण (renovation) आणि पुनर्बांधणी (rebuilding) यात काय फरक आहे?
  2. स्ट्रक्चरल तपासणी पहिली पायरी का आहे?
  3. घराच्या स्थितीच्या तपासणीत तुम्ही काय पाहावे?
  4. वयाचा नियम कधी लागू होतो?
  5. घर सूचीबद्ध वारसा (heritage) इमारत असेल तर काय?
  6. तुमच्या घरासाठी कोणता मार्ग योग्य आहे?
  7. तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?
  8. वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
  9. संबंधित मार्गदर्शन
  10. स्रोत

जुने घर भेगाळलेले, ओलसर किंवा फक्त कालबाह्य झालेले असू शकते. पहिला प्रश्न ‘मी ते पाडावे का?’ असा नाही. पहिला प्रश्न असा आहे: ‘स्ट्रक्चर अजून भक्कम आहे का, आणि मला काय बदलावे लागेल?’ हे मार्गदर्शन त्याचे उत्तर कसे शोधायचे, कोणते नियम लागू होतात आणि इंजिनिअरला काय विचारायचे ते सांगते. यात खर्च, दर किंवा डिझाइन मूल्ये दिलेली नाहीत. ती प्लॉट, घर आणि तुमच्या शहरावर अवलंबून असतात, आणि ती पात्र इंजिनिअर व कंत्राटदार यांनी तुम्हाला लेखी देणे आवश्यक आहे.

नूतनीकरण (renovation) आणि पुनर्बांधणी (rebuilding) यात काय फरक आहे?

नूतनीकरण म्हणजे इमारत तशीच ठेवून तिची दुरुस्ती करणे, बदलणे किंवा सुधारणा करणे. पुनर्बांधणी म्हणजे इमारत, किंवा तिचा बहुतांश भाग, पाडणे आणि त्याच प्लॉटवर पुन्हा बांधणे.

ही रेषा परवानगीसाठी महत्त्वाची आहे. मॉडेल बायलॉजनुसार (clause 2.8.2) इमारत “erect, re-erect or make addition/ alterations” करण्यासाठी, म्हणजे उभारणे, पुन्हा उभारणे किंवा भर घालणे/बदल करणे यासाठी, बांधकाम परवाना आवश्यक आहे. काही छोट्या कामांना बांधकाम परवाना अजिबात लागत नाही. मॉडेलच्या यादीत (clause 2.12.1) ठिगळ दुरुस्ती आणि प्लास्टर, त्याच उंचीवर छत पुन्हा बसवणे, फ्लोअरिंग, व्हाइट-वॉशिंग (white-washing) आणि रंग, तसेच पडलेल्या विटा, दगड, पिलर किंवा बीम बदलणे यांचा समावेश आहे. ही सूट फक्त अशा कामांना लागू होते जी बायलॉजच्या सर्वसाधारण बांधकाम आवश्यकता, स्ट्रक्चरल स्थिरता आणि अग्निसुरक्षा आवश्यकतांचे अन्यथा उल्लंघन करत नाहीत.

तुमच्या शहराचे स्वतःचे नियम अंतिम उत्तर ठरवतात. मॉडेल बायलॉज हे राज्ये आणि स्थानिक संस्थांसाठी मार्गदर्शन आहे. कोणती कामे परवानगीस पात्र आहेत ते तुमच्या प्राधिकरणाला विचारा, आणि तुमच्या भागात पुनर्बांधणी ही इमारत ‘पुन्हा उभारणे’ (re-erecting) मानली जाते का, तेही विचारा.

स्ट्रक्चरल तपासणी पहिली पायरी का आहे?

दोन भारतीय मानके (Indian Standards) दुरुस्ती किंवा मजबुतीकरणाचा निर्णय घेण्यापूर्वी इंजिनिअर अस्तित्वातील इमारत कशी तपासतो हे सांगतात. ही दोन्ही भूकंपविषयक मार्गदर्शक तत्त्वे आहेत, म्हणून ती दुरुस्ती किंवा पुनर्बांधणी यासंबंधीचे सर्वसाधारण नियम नाहीत. त्यांना एक पद्धत म्हणून वाचा, तुमच्या घराबद्दलचा निकाल म्हणून नव्हे.

IS 15988:2013 रीइन्फोर्स्ड काँक्रीट (reinforced concrete) इमारतींसाठी आहे. ती अस्तित्वातील इमारत रहिवाशांच्या जीवित सुरक्षेशी संबंधित पुरेशा कामगिरी-पातळीपर्यंत पोहोचू शकते की नाही हे तपासण्याची पद्धत देते, असे ती म्हणते: “provides a method to assess the ability of an existing building to reach an adequate level of performance related to life-safety of occupants” (clause 1.2). ती दोन टप्पे सांगते:

  • प्राथमिक मूल्यांकन (preliminary evaluation) म्हणजे इमारतीची भौतिक स्थिती, मजबुती, स्ट्रक्चरल अखंडता आणि सामर्थ्य यांची सर्वसाधारण तपासणी, साध्या गणनांसह (clause 5.6.1). सामर्थ्य, एकूण स्थिरता आणि अखंडता यांचे निकाल स्वीकारार्ह असतील, तर मानक म्हणते की पुढील कोणतीही कारवाई आवश्यक नाही: “no further action is required” (clause 5.6.2).
  • निकाल स्वीकारार्ह नसतील तर, इमारतीला सूट दिल्याशिवाय सविस्तर मूल्यांकन (detailed evaluation) आवश्यक आहे (clause 5.6.2). सविस्तर मूल्यांकनात संपूर्ण स्ट्रक्चरची स्थिरता आणि अखंडता, तसेच प्रत्येक घटकाचे सामर्थ्य, यांच्या संख्यात्मक तपासण्या असतात, असे मानक सांगते: “includes numerical checks on stability and integrity of the whole structure as well as the strength of each member” (clause 5.6.3). clause 5.6.2 वरील टीप काही लहान इमारतींना सूट देण्याची परवानगी देते, जर मजबुतीकरण (retrofitting) केल्याने त्रुटी दूर होत असतील. हे तुमच्या घराला लागू होते का, ते इंजिनिअरला विचारा.

मानक असेही सांगते की फील्ड चाचण्या एकट्याने पुरेशा नसतात. फील्ड चाचण्या सहसा सूचक चाचण्या असतात, म्हणून त्यांना अचूक परिमाणात्मक निकालांसाठी योग्य प्रयोगशाळा सुविधांची जोड देणे आवश्यक आहे: “Field tests are usually indicative tests and therefore shall be supplemented with proper laboratory facilities for accurate quantitative results” (clause 7.1.2).

IS 13935:2009 मेसनरी इमारतींना (masonry buildings) लागू होते, म्हणजे अनेक शहरांत सामान्य असलेली भिंती-आणि-छत असलेली घरे. त्याची व्याप्ती अस्तित्वातील मेसनरी इमारतींची भूकंपीय प्रतिकारक्षमता सुधारण्यासाठी हानीक्षमता मूल्यांकन आणि मजबुतीकरण यावर आहे: “the damageability assessment and retrofitting for upgrading of seismic resistance of existing masonry buildings” (clause 1.1). दुरुस्ती आणि पुनर्बांधणी यांच्या निवडीवरील भागात ते म्हणते की काही कारणांसाठी, नुकसानग्रस्त किंवा असुरक्षित इमारतींची पुनर्बांधणी करून बदलणे सामान्यतः टाळले जाते: “Replacement of damaged buildings or existing unsafe buildings by reconstruction is, generally, avoided”. पहिले कारण असे आहे: “Higher cost of re-building than that of strengthening or retrofitting.” इतर कारणे म्हणजे ऐतिहासिक स्थापत्य जतन करणे, आणि “Maintaining functional social and cultural environment” (clause 4.5.1). हे कारण मानक भूकंपविषयक संदर्भात देते. ते तुमच्या घराबाबत निर्णय घेत नाही.

घराच्या स्थितीच्या तपासणीत तुम्ही काय पाहावे?

मानकांत घरमालकांसाठी चेकलिस्ट दिलेली नाही. खालील मुद्दे व्यवहारातील आहेत, संहितेतील नियम नाहीत. इंजिनिअर काय आणि का तपासतो, ते त्यांना विचारा.

  • भेगा: त्या कुठे आहेत, किती रुंद आहेत, जुन्या व स्थिर आहेत की अजून वाढत आहेत, आणि त्या भिंतीतून आरपार गेल्या आहेत का.
  • ओलावा, आणि पाणी कुठून येते.
  • पायाची हालचाल दर्शवणारी चिन्हे, उदाहरणार्थ उतरती फरशी, अडकणारी दारे, किंवा भिंतींमध्ये पायऱ्यांसारख्या भेगा.
  • छत आणि छताचे आधार.
  • स्टीलमधील गंजाची चिन्हे, किंवा वीट आणि मसाल्यातील नुकसान.
  • घराचे वय आणि यापूर्वी झालेले कोणतेही बदल, उदाहरणार्थ नवीन भिंत, जोडलेला मजला किंवा काढलेली भिंत.

इंजिनिअरला स्ट्रक्चर असुरक्षित आढळले, तर उत्तर मजबुतीकरण किंवा पुनर्बांधणी असू शकते. स्ट्रक्चर भक्कम असेल, तर दुरुस्ती आणि आराखड्यात बदल पुरेसे असू शकतात. तो निर्णय इंजिनिअरनेच घेणे आवश्यक आहे, ज्या कंत्राटदाराला काम हवे आहे त्याने नव्हे.

जुन्या प्लास्टर केलेल्या भिंतीवर आडवी जाणारी बारीक भेग, शेजारी धरलेली स्टीलची मापपट्टी
एआयने तयार चित्र: जुन्या भिंतीवर बारीक भेग, मापासाठी शेजारी स्टीलची मापपट्टी.

वयाचा नियम कधी लागू होतो?

मॉडेल बायलॉज अस्तित्वातील इमारतींसाठी वयाची तपासणी ठरवतात (clause 6.3.4). पन्नास वर्षांहून जुन्या इमारतीसाठी मालकाने ती नोंदणीकृत स्ट्रक्चरल इंजिनिअर (Registered Structural Engineer) यांच्याकडून तपासून घेणे आवश्यक आहे. हे नियम लागू झाल्याच्या तारखेपासून एका वर्षाच्या आत, असे क्लॉज म्हणते: “within a year from the date of coming into force of these regulations.” इतर इमारतींसाठी, इमारत चाळीस वर्षांहून जुनी झाल्यावर मालकाने तपासणी करून घेणे आवश्यक आहे.

हा मॉडेलमधील नियम आहे. तो तुमच्या शहरात फक्त तेव्हाच लागू होतो, जेव्हा तुमच्या राज्याने किंवा शहराने तो स्वीकारलेला असेल. तुमच्या प्राधिकरणाकडे तपासा.

घर सूचीबद्ध वारसा (heritage) इमारत असेल तर काय?

सूचीबद्ध इमारत, परिसर (precinct) किंवा नैसर्गिक वैशिष्ट्य क्षेत्रासाठी, मॉडेल बायलॉजचा clause 12.3 म्हणतो की दुरुस्ती, नूतनीकरण आणि बदलांसाठी महानगरपालिकेचे आयुक्त (Commissioner, Municipal Corporation) किंवा विकास प्राधिकरणाचे उपाध्यक्ष (Vice Chairman, Development Authority) यांची आधीची परवानगी आवश्यक आहे. क्लॉज पाडकामही समाविष्ट करते. संस्थेने आधी राज्याची हेरिटेज कन्झर्व्हेशन समिती (Heritage Conservation Committee) यांच्याशी सल्लामसलत करणे आवश्यक आहे. दुरुस्ती करा किंवा पुनर्बांधणी, कोणतेही काम नियोजित करण्यापूर्वी प्राधिकरणाला विचारा.

तुमच्या घरासाठी कोणता मार्ग योग्य आहे?

हा तक्ता नेहमीचे मुद्दे व्यवहारातील म्हणून देतो. तो नियम नाही. अंतिम निर्णय इंजिनिअर आणि प्राधिकरण घेतात.

प्रश्नदुरुस्तीकडे झुकणारे मुद्देपुनर्बांधणीकडे झुकणारे मुद्देकोण उत्तर देतो
स्ट्रक्चरइंजिनिअरला फ्रेम आणि भिंती भक्कम आढळतात; जुन्या भेगा स्थिर आहेतइंजिनिअरला स्ट्रक्चर सुरक्षित करता येत नाही असे आढळते, किंवा भेगा वाढत आहेतस्ट्रक्चरल इंजिनिअर
पायाइंजिनिअरच्या तपासणीत गंभीर हालचाल आढळत नाहीपायाची हालचाल, किंवा कमकुवत माती जी दुरुस्तीने सुधारता येत नाहीस्ट्रक्चरल इंजिनिअर, मातीच्या तपासणीसह
मांडणीइंजिनिअरच्या पुष्टीनुसार स्ट्रक्चरल भिंती न कापता बदल करता येतातआराखड्यात खूप बदल आवश्यक असतात, आणि भार वाहणाऱ्या भिंती काढणे आवश्यक असतेआर्किटेक्ट आणि इंजिनिअर
परवानगीफक्त मॉडेलच्या यादीतील छोटी कामे, किंवा तुमचे प्राधिकरण ज्या कामांना परवाना लागत नाही असे सांगते ती कामेपुन्हा उभारणी किंवा मोठ्या बदलांसाठी नवीन परवाना लागतोस्थानिक प्राधिकरण
वारसा दर्जासूचीबद्ध इमारती: दुरुस्ती, बदल आणि पाडकामासाठी आधीची परवानगी लागते (clause 12.3)तीच आधीची परवानगी लागू होते, म्हणून प्राधिकरण काय परवानगी देते ते लवकर विचारास्थानिक प्राधिकरण

तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?

हा विभाग व्यवहारातील मुद्द्यांचा आहे, संहितेतील नियमांचा नाही.

  • भेगा दिसल्यानंतर वाट पाहणे. भेगा रुंदावत असतील, किंवा भिंत कललेली असेल, तर लगेच इंजिनिअरची गरज असते.
  • भार वाहणारी भिंत कापणे किंवा काढणे. मॉडेल बायलॉज म्हणतात की स्ट्रक्चरल डिझाइन आणि मजबुतीकरण रेकॉर्डवरील स्ट्रक्चरल इंजिनिअर (Structural Engineer on Record) किंवा रेकॉर्डवरील स्ट्रक्चरल डिझाइन एजन्सी (Structural Design Agency on Record) यांनी करून घेणे आवश्यक आहे (clause 6.1). भिंत हलण्यापूर्वी ते करून घ्या.
  • शेजाऱ्यांच्या भिंती तपासल्याशिवाय पाडकाम सुरू करणे. सामायिक भिंतीजवळचे काम शेजाऱ्याच्या घराला नुकसान पोहोचवू शकते. ते कसे संरक्षित करायचे ते इंजिनिअरला विचारा.
  • मालकी हक्क (title) आणि मंजूर आराखडा तपासल्याशिवाय सुरुवात करणे. काहीही बदलण्यापूर्वी प्लॉटचा मालक कोण आहे आणि मंजूर आराखड्यात काय दाखवले आहे ते तपासा.
  • नवीन घर आपोआप अधिक सुरक्षित असते असे गृहीत धरणे. नवीन इमारतीलाही चांगली रचना, चांगले साहित्य आणि चांगली देखरेख लागते.
  • स्ट्रक्चरल तपासणीशिवाय निवड करणे. कंत्राटदाराचे मत म्हणजे इंजिनिअरचे मूल्यांकन नव्हे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

तुमच्या घराचे नूतनीकरण करण्यासाठी बांधकाम परवाना लागतो का?

मॉडेलच्या यादीनुसार (clause 2.12.1) प्लास्टर, रंग आणि ठिगळ दुरुस्ती यांसारख्या काही छोट्या कामांना परवाना लागत नाही. ज्या कामात स्ट्रक्चर बदलते, किंवा इमारत जोडली जाते किंवा पुन्हा उभारली जाते, त्या कामाला सहसा clause 2.8.2 नुसार परवाना लागतो. यादी आणि नेमके नियम तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाकडे तपासा.

जुने घर पाडून त्याच प्लॉटवर नवीन घर बांधता येते का?

मॉडेल बायलॉज म्हणतात की इमारत पाडण्याचा हेतू असणाऱ्या व्यक्तीने विहित नमुन्यात, आराखडे आणि विवरणांसह प्राधिकरणाला लेखी सूचना देणे आवश्यक आहे (clause 2.9.1). तुमच्या शहराने हे स्वीकारले आहे का, आणि त्यासाठी आणखी काय आवश्यक असते, ते स्थानिक प्राधिकरणाकडे तपासणे आवश्यक आहे. कोणतेही पाडकाम सुरू होण्यापूर्वी शेजाऱ्यांच्या भिंतींचे संरक्षण कसे करायचे ते इंजिनिअरला विचारा.

जुने घर नूतनीकरण करण्यापूर्वी स्ट्रक्चरल तपासणी करावी लागते का?

पन्नास वर्षांहून जुन्या इमारतीसाठी, तुमच्या शहराने ते स्वीकारले असल्यास, मॉडेल बायलॉज नोंदणीकृत स्ट्रक्चरल इंजिनिअरकडून तपासणी मागतात (clause 6.3.4). वय काहीही असो, घराच्या कोणत्याही भार वाहणाऱ्या भागात बदल करण्यापूर्वी स्ट्रक्चरल तपासणी ही सर्वात सुरक्षित पहिली पायरी आहे.

नूतनीकरणासाठी घर किती जुने असणे खूप जुने ठरते?

घराचे वय एकट्याने कोणतीही चाचणी नाही. मॉडेलच्या चाळीस आणि पन्नास वर्षांच्या वयाच्या तपासण्या (clause 6.3.4) तपासणी कधी देय आहे ते सांगतात. घर दुरुस्त करता येईल की नाही, हे इंजिनिअरची तपासणी सांगते.

नूतनीकरण नेहमी पुनर्बांधणीपेक्षा स्वस्त असते का?

हे मार्गदर्शन कोणताही खर्च देत नाही. पुनर्बांधणीचा जास्त खर्च हे पुनर्बांधणी टाळण्याचे एक कारण म्हणून IS 13935:2009 नमूद करते, पण ते चिनाई इमारतींच्या भूकंपविषयक मजबुतीकरणासाठी लिहिलेले आहे, प्रत्येक घरासाठी नव्हे. पात्र कंत्राटदाराकडून लेखी कोटेशन घ्या, इंजिनिअरकडून लेखी मूल्यांकन घ्या, आणि प्रत्येक कोटेशनमध्ये काय समाविष्ट आहे त्याची तुलना करा.

संबंधित मार्गदर्शन

हे मार्गदर्शन सामान्य माहितीसाठी आहे. डिस्क्लेमर (इंग्रजी) वाचा. तुमचा इंजिनिअर आणि तुमचे स्थानिक प्राधिकरण तुमच्या घराबाबत निर्णय घेतात.

स्रोत

ही फक्त सर्वसाधारण माहिती आहे. हे स्ट्रक्चरल डिझाइन किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. तुमचे नकाशे आणि साइट परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.