संक्षिप्त उत्तर
क्या मुझे अपना पुराना मकान मरम्मत करवाना चाहिए या दोबारा बनवाना चाहिए? इसका कोई एक नियम नहीं है। पहले किसी योग्य इंजीनियर से स्ट्रक्चरल जाँच करवाएँ। अगर ढाँचा मज़बूत किया जा सकता है और लेआउट वैसा रह सकता है, तो मरम्मत आम तौर पर पहला आज़माने लायक विकल्प है (यह अनुभव की बात है, कोड का नियम नहीं)। अगर ढाँचा असुरक्षित है, या प्लान को काफ़ी बदलना ज़रूरी है, तो दोबारा बनवाना पड़ सकता है। लिखित रिपोर्ट और लिखित कोटेशन लें, और कोई भी काम शुरू होने से पहले स्थानीय प्राधिकरण से परमिट के नियम जाँचें।
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- मरम्मत और दोबारा बनाने में क्या फ़र्क है?
- स्ट्रक्चरल जाँच पहला कदम क्यों है?
- स्थिति की जाँच में किन बातों को देखें?
- मकान कितना पुराना होने पर नियम लागू होता है?
- अगर मकान सूचीबद्ध धरोहर इमारत हो तो क्या?
- आपके मकान के लिए कौन सा रास्ता सही है?
- किन गलतियों से बचना चाहिए?
- अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
- संबंधित गाइड
- स्रोत
पुराना मकान दरारों वाला, सीलन वाला, या बस पुराना पड़ चुका हो सकता है। पहला सवाल यह नहीं है कि क्या इसे गिरा देना चाहिए (“should I pull it down?”)। सही सवाल यह है कि क्या ढाँचा अब भी मज़बूत है, और क्या बदलना ज़रूरी है (“is the structure still sound, and what do I need to change?”)। यह गाइड बताती है कि इसका जवाब कैसे खोजें, कौन से नियम लागू होते हैं, और इंजीनियर से क्या पूछें। इसमें कोई खर्च, रेट या डिज़ाइन मान नहीं दिए गए हैं। ये प्लॉट, मकान और आपके शहर पर निर्भर करते हैं, और एक योग्य इंजीनियर और ठेकेदार को इन्हें लिखित में देना ज़रूरी है।
मरम्मत और दोबारा बनाने में क्या फ़र्क है?
मरम्मत का मतलब है मौजूदा इमारत को रखकर उसकी मरम्मत करना, उसमें बदलाव करना या सुधार करना। दोबारा बनाने का मतलब है इमारत को, या उसके ज़्यादातर हिस्से को, गिराकर उसी प्लॉट पर फिर से बनाना।
यह फ़र्क परमिट के लिहाज़ से मायने रखता है। मॉडल बायलॉज़ के अनुसार किसी इमारत को “erect, re-erect or make addition/ alterations” करने के लिए बिल्डिंग परमिट चाहिए (क्लॉज़ 2.8.2)। कुछ छोटे कामों के लिए बिल्कुल परमिट की ज़रूरत नहीं होती। मॉडल की सूची (क्लॉज़ 2.12.1) में प्लास्टर और छोटी-मोटी पैच मरम्मत, उसी ऊँचाई पर छत दोबारा डालना, फ़्लोरिंग, सफ़ेदी और पेंट, और गिरी हुई ईंटों, पत्थरों, पिलरों या बीमों को बदलना शामिल है। यह छूट सिर्फ़ उस काम पर लागू होती है जो बायलॉज़ की सामान्य निर्माण शर्तों, ढाँचे की स्थिरता (structural stability) और आग से सुरक्षा की शर्तों का उल्लंघन न करे।
आपके शहर के अपने नियम ही अंतिम फ़ैसला करते हैं। मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ राज्यों और स्थानीय निकायों के लिए मार्गदर्शन हैं। अपने स्थानीय प्राधिकरण से पूछें कि कौन से काम के लिए परमिट चाहिए, और आपके इलाके में दोबारा बनाना “re-erecting” माना जाता है या नहीं।
स्ट्रक्चरल जाँच पहला कदम क्यों है?
दो भारतीय मानक बताते हैं कि मरम्मत या मज़बूती बढ़ाने से पहले इंजीनियर मौजूदा इमारत की जाँच कैसे करता है। दोनों भूकंप-रोधी दिशानिर्देश (seismic guidelines) हैं, इसलिए ये सामान्य मरम्मत या दोबारा बनाने के नियम नहीं हैं। इन्हें अपने मकान पर फ़ैसले के रूप में नहीं, बल्कि एक तरीके के रूप में पढ़ें।
IS 15988:2013 रीइन्फ़ोर्स्ड कंक्रीट इमारतों के लिए है। यह एक तरीका देता है जिससे आँका जाए कि मौजूदा इमारत रहने वालों की जान की सुरक्षा के लिए पर्याप्त प्रदर्शन तक पहुँच सकती है या नहीं: “provides a method to assess the ability of an existing building to reach an adequate level of performance related to life-safety of occupants” (क्लॉज़ 1.2)। इसमें दो चरण बताए गए हैं:
- प्रारंभिक मूल्यांकन (preliminary evaluation) इमारत की भौतिक स्थिति, मज़बूती, ढाँचे की अखंडता (structural integrity) और ताक़त की मोटी जाँच है, जिसमें सरल गणनाएँ होती हैं (क्लॉज़ 5.6.1)। अगर ताक़त, पूरी इमारत की स्थिरता और अखंडता के नतीजे स्वीकार्य हों, तो मानक कहता है कि आगे कोई कार्रवाई ज़रूरी नहीं है: “no further action is required” (क्लॉज़ 5.6.2)।
- अगर ऐसा नहीं है, तो विस्तृत मूल्यांकन (detailed evaluation) ज़रूरी है, जब तक इमारत को छूट न मिली हो (क्लॉज़ 5.6.2)। विस्तृत मूल्यांकन में यह शामिल है: “numerical checks on stability and integrity of the whole structure as well as the strength of each member” (क्लॉज़ 5.6.3)। क्लॉज़ 5.6.2 का एक नोट कुछ छोटी इमारतों को छूट देने की अनुमति देता है, अगर रेट्रोफ़िटिंग (retrofitting) से कमियाँ दूर हो जाएँ। यह आपके मकान पर लागू होता है या नहीं, इंजीनियर से पूछें।
मानक यह चेतावनी भी देता है कि फ़ील्ड टेस्ट अकेले काफ़ी नहीं होते। वह कहता है: “Field tests are usually indicative tests and therefore shall be supplemented with proper laboratory facilities for accurate quantitative results” (क्लॉज़ 7.1.2)।
IS 13935:2009 चिनाई वाली इमारतों पर लागू होता है, यानी दीवार-और-छत वाले वे मकान जो कई शहरों में आम हैं। इसका दायरा है: “the damageability assessment and retrofitting for upgrading of seismic resistance of existing masonry buildings” (क्लॉज़ 1.1)। मरम्मत और दोबारा बनाने के चुनाव वाले हिस्से में मानक कहता है कि क्षतिग्रस्त या असुरक्षित इमारतों को दोबारा बनाकर बदलना आम तौर पर टाला जाता है, और इसके कुछ कारण बताता है। पहला कारण है: “Higher cost of re-building than that of strengthening or retrofitting.” बाक़ी कारण हैं ऐतिहासिक वास्तुकला को बचाना, और “Maintaining functional social and cultural environment” (क्लॉज़ 4.5.1)। यह भूकंपीय संदर्भ में मानक का दिया हुआ एक कारण है। यह आपके मकान का फ़ैसला अपने आप नहीं करता।
स्थिति की जाँच में किन बातों को देखें?
मानकों में मकान-मालिक के लिए कोई चेकलिस्ट नहीं दी गई है। नीचे के बिंदु अनुभव की बात हैं, कोड के नियम नहीं। इंजीनियर से पूछें कि वह क्या जाँचता है और क्यों।
- दरारें: वे कहाँ हैं, कितनी चौड़ी हैं, पुरानी और स्थिर हैं या अब भी बढ़ रही हैं, और क्या वे दीवार के आरपार जाती हैं।
- सीलन, और पानी कहाँ से आ रहा है।
- नींव की हलचल (foundation movement) के संकेत, जैसे ढलान वाला फ़र्श, अटकते दरवाज़े, या दीवारों में सीढ़ीनुमा दरारें।
- छत और उसे सहारा देने वाला ढाँचा।
- स्टील में ज़ंग (corrosion) लगने, या ईंट और मसाले (mortar) की टूट-फूट के संकेत।
- इमारत की उम्र और पहले हुए बदलाव, जैसे नई दीवार, जोड़ी गई मंज़िल या हटाई गई दीवार।
अगर इंजीनियर को ढाँचा असुरक्षित लगे, तो जवाब मज़बूत करना या दोबारा बनाना हो सकता है। अगर ढाँचा ठीक है, तो मरम्मत और प्लान में बदलाव काफ़ी हो सकते हैं। यह फ़ैसला इंजीनियर को ही करना ज़रूरी है, वह ठेकेदार नहीं जिसे काम चाहिए।
मकान कितना पुराना होने पर नियम लागू होता है?
मॉडल बायलॉज़ मौजूदा इमारतों के लिए उम्र की जाँच तय करते हैं (क्लॉज़ 6.3.4)। पचास साल से पुरानी इमारत के लिए मालिक को जाँच Registered Structural Engineer से करवानी ज़रूरी है। क्लॉज़ में समय-सीमा है: “within a year from the date of coming into force of these regulations”। बाक़ी इमारतों के लिए, जब इमारत चालीस साल से पुरानी हो जाए, तब मालिक को जाँच करवानी ज़रूरी है।
यह मॉडल का नियम है। यह आपके शहर में तभी लागू होता है जब आपके राज्य या शहर ने इसे अपनाया हो। प्राधिकरण से पूछें।
अगर मकान सूचीबद्ध धरोहर इमारत हो तो क्या?
सूचीबद्ध इमारत, प्रिसिंक्ट (precinct) या प्राकृतिक विशेषता वाले क्षेत्र (natural feature area) के लिए मॉडल बायलॉज़ का क्लॉज़ 12.3 कहता है कि मरम्मत, नवीनीकरण और बदलाव के लिए कमिश्नर, नगर निगम, या वाइस चेयरमैन, विकास प्राधिकरण से पहले अनुमति चाहिए। यह क्लॉज़ तोड़-फोड़ पर भी लागू होता है। एजेंसी को पहले राज्य की हेरिटेज कंज़र्वेशन कमेटी (Heritage Conservation Committee) से सलाह लेना ज़रूरी है। मरम्मत करें या दोबारा बनाएँ, किसी भी काम की योजना से पहले प्राधिकरण से पूछें।
आपके मकान के लिए कौन सा रास्ता सही है?
यह तालिका आम तौर पर देखे जाने वाले बिंदु बताती है, अनुभव के रूप में। यह कोई नियम नहीं है। अंतिम फ़ैसला इंजीनियर और प्राधिकरण करते हैं।
| सवाल | मरम्मत की ओर इशारा करने वाली बातें | दोबारा बनाने की ओर इशारा करने वाली बातें | कौन जवाब देता है |
|---|---|---|---|
| ढाँचा | इंजीनियर को फ़्रेम और दीवारें मज़बूत मिलें; पुरानी दरारें जो स्थिर हों | इंजीनियर को लगे कि ढाँचे को सुरक्षित नहीं बनाया जा सकता, या दरारें बढ़ रही हों | स्ट्रक्चरल इंजीनियर |
| नींव | इंजीनियर की जाँच में नींव की कोई गंभीर हलचल नहीं मिलती | नींव की हलचल, या कमज़ोर मिट्टी जिसे मरम्मत से ठीक न किया जा सके | स्ट्रक्चरल इंजीनियर, मिट्टी की जाँच के साथ |
| लेआउट | इंजीनियर की पुष्टि के अनुसार, स्ट्रक्चरल दीवारें काटे बिना बदलाव किए जा सकें | प्लान को काफ़ी बदलना ज़रूरी हो, और लोड उठाने वाली दीवारें हटाना ज़रूरी हो | आर्किटेक्ट और इंजीनियर |
| परमिट | सिर्फ़ छोटे काम, जो मॉडल की सूची में हों, या जिन्हें आपका प्राधिकरण बिना परमिट के मानता है | दोबारा खड़ा करने या बड़े बदलावों के लिए नया परमिट चाहिए | स्थानीय प्राधिकरण |
| धरोहर का दर्जा | सूचीबद्ध इमारतें: मरम्मत, बदलाव और तोड़-फोड़ के लिए पहले से अनुमति चाहिए (क्लॉज़ 12.3) | वही पहले से अनुमति लागू होती है, इसलिए जल्दी पूछें कि प्राधिकरण क्या अनुमति देता है | स्थानीय प्राधिकरण |
किन गलतियों से बचना चाहिए?
यह हिस्सा अनुभव की बात है, कोड के नियम नहीं।
- दरारें दिखने के बाद इंतज़ार करना। जो दरारें चौड़ी हो रही हों, या जो दीवार झुकती दिखे, उसके लिए तुरंत इंजीनियर चाहिए।
- लोड उठाने वाली दीवार काटना या हटाना। मॉडल बायलॉज़ कहते हैं कि स्ट्रक्चरल डिज़ाइन और रेट्रोफ़िटिंग का काम स्ट्रक्चरल इंजीनियर ऑन रिकॉर्ड या स्ट्रक्चरल डिज़ाइन एजेंसी ऑन रिकॉर्ड से करवाना ज़रूरी है (क्लॉज़ 6.1)। दीवार हिलने से पहले यह करवा लें।
- तोड़-फोड़ शुरू करना, पड़ोसी की दीवारों की जाँच किए बिना। सांझी दीवार के पास का काम पड़ोसी के मकान को नुकसान पहुँचा सकता है। इंजीनियर से पूछें कि पड़ोसी के मकान को कैसे बचाया जाए।
- टाइटल (title) और पास हुआ नक्शा जाँचे बिना शुरू करना। कुछ भी बदलने से पहले जाँचें कि प्लॉट का मालिक कौन है, और मंज़ूर प्लान में क्या दिखता है।
- यह मान लेना कि नया मकान अपने आप ज़्यादा सुरक्षित है। नई इमारत को भी अच्छा डिज़ाइन, अच्छा सामान और अच्छी निगरानी चाहिए।
- स्ट्रक्चरल जाँच के बिना चुनाव करना। ठेकेदार की राय इंजीनियर का आकलन नहीं है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
मरम्मत के लिए बिल्डिंग परमिट लगता है क्या?
मॉडल की सूची (क्लॉज़ 2.12.1) के अनुसार कुछ छोटे काम के लिए परमिट की ज़रूरत नहीं होती, जैसे प्लास्टर, पेंट और पैच मरम्मत। जो काम ढाँचा बदलता है, या इमारत जोड़ता या दोबारा खड़ा करता है, उसके लिए आम तौर पर क्लॉज़ 2.8.2 के तहत परमिट चाहिए। सूची और सटीक नियम स्थानीय प्राधिकरण से जाँचें।
क्या पुराना मकान तुड़वाकर उसी प्लॉट पर नया बना सकते हैं?
मॉडल बायलॉज़ कहते हैं कि जो व्यक्ति इमारत गिराना चाहता है, उसे निर्धारित फ़ॉर्म में, नक्शों और विवरणों के साथ प्राधिकरण को लिखित सूचना देना ज़रूरी है (क्लॉज़ 2.9.1)। आपके शहर ने इसे अपनाया है या नहीं, और इसके अलावा क्या चाहिए, यह स्थानीय प्राधिकरण से जाँचना ज़रूरी है। तोड़-फोड़ शुरू होने से पहले पड़ोसी की दीवारें कैसे बचाएँ, यह इंजीनियर से पूछें।
पुराना मकान ठीक कराने से पहले स्ट्रक्चरल जाँच ज़रूरी है?
मॉडल बायलॉज़ में पचास साल से पुरानी इमारत के लिए Registered Structural Engineer की जाँच माँगी गई है (क्लॉज़ 6.3.4), अगर आपके शहर ने उन्हें अपनाया हो। उम्र चाहे जो हो, मकान का कोई भी लोड उठाने वाला हिस्सा बदलने से पहले स्ट्रक्चरल जाँच सबसे सुरक्षित पहला कदम है।
मकान कितना पुराना हो तो मरम्मत मुश्किल है?
मकान की उम्र अपने आप में कोई पैमाना नहीं है। मॉडल की चालीस और पचास साल की उम्र-जाँचें (क्लॉज़ 6.3.4) बताती हैं कि जाँच कब ज़रूरी है। इंजीनियर की जाँच बताती है कि मकान की मरम्मत हो सकती है या नहीं।
क्या मरम्मत हमेशा नया बनवाने से सस्ती पड़ती है?
यह गाइड कोई खर्च नहीं बताती। IS 13935:2009 दोबारा बनाने से बचने के एक कारण के रूप में ज़्यादा खर्च को गिनाता है, लेकिन यह चिनाई वाली इमारतों की भूकंपीय मज़बूती के लिए लिखा गया है, हर मकान के लिए नहीं। किसी योग्य ठेकेदार से लिखित कोटेशन लें, इंजीनियर से लिखित आकलन लें, और मिलाकर देखें कि हर कोटेशन में क्या-क्या शामिल है।
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यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपके मकान के बारे में फ़ैसला आपका इंजीनियर और आपका स्थानीय प्राधिकरण करते हैं।
स्रोत
- IS 15988:2013, Seismic Evaluation and Strengthening of Existing Reinforced Concrete Buildings: Guidelines. Clauses 1.1, 1.2, 5.6.1 to 5.6.3 and 7.1.2 read. Covers reinforced concrete buildings only. Current per the BIS record (valid to 2028-02-28).
- IS 13935:2009, Seismic Evaluation, Repair and Strengthening of Masonry Buildings: Guidelines (First Revision). Clauses 1.1 and 4.5.1 read. Seismic guideline for masonry buildings. Current per the BIS record (valid to 2029-08-31).
- MoHUA, Model Building Bye-Laws 2016: clauses 2.8.2, 2.9.1, 2.12.1, 6.1, 6.3.4 and 12.3 read. Guidance for states and local bodies; applies only where a state or town has adopted it.
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।