সংক্ষিপ্ত উত্তর
কার্পেট এরিয়া ও প্লিন্থ এরিয়ার মধ্যে পার্থক্য কী? কার্পেট এরিয়া হলো ব্যবহারযোগ্য ঘরগুলোর মেঝের এরিয়া। প্লিন্থ এরিয়া হলো মেঝের স্তরে মাপা নির্মিত ঢাকা এরিয়া। IS 3861 এই অর্থগুলো ঠিক করে এবং সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার মতো অ-স্ট্যান্ডার্ড শব্দ প্রত্যাখ্যান করে। RERA ফ্ল্যাটের জন্য কার্পেট এরিয়ার সংজ্ঞা দেয়, এবং তা ফ্ল্যাটের বাইরের দেয়াল ও একান্ত বারান্দা বাদ দেয়। কার্পেট এরিয়াটি লিখিতভাবে চেয়ে নিন, এবং নকশার সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।
এই পাতায় (9)
ভারতে ফ্ল্যাট বা বাড়ি কিনতে গেলে বিক্রয়-সংক্রান্ত কাগজপত্রে প্রায়ই তিনটি এরিয়া দেখা যায়: কার্পেট এরিয়া (carpet area), বিল্ট-আপ এরিয়া (built-up area) ও সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া (super built-up area)। সংখ্যাগুলো আলাদা হয়, আর পার্থক্যটা হলো কী গোনা হচ্ছে তাতে। এই নির্দেশিকায় ভবন মাপার ভারতীয় স্ট্যান্ডার্ড IS 3861 যে শব্দগুলো দেয়, ফ্ল্যাটের জন্য RERA-র কার্পেট এরিয়ার সংজ্ঞা, এবং বিক্রেতার কাছ থেকে লিখিতভাবে কী চাইতে হবে, তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে। এখানে কোনো শতাংশ বা প্রতি এরিয়ার দাম দেওয়া হয়নি। সেগুলো নির্ভর করে ভবন ও বিক্রির ওপর।
IS 3861 কী সংজ্ঞা দেয়?
IS 3861 হলো ভবনের প্লিন্থ এরিয়া (plinth area), কার্পেট এরিয়া ও রেন্টেবল এরিয়া (rentable area) মাপার স্ট্যান্ডার্ড। এর সংজ্ঞাগুলো সংক্ষিপ্ত।
- প্লিন্থ এরিয়া হলো “বেসমেন্ট বা যেকোনো তলার মেঝের স্তরে মাপা নির্মিত ঢাকা এরিয়া” (ধারা 2.1)।
- কার্পেট এরিয়া হলো “যেকোনো তলার স্তরে ব্যবহারযোগ্য ঘরগুলোর মেঝের এরিয়া” (ধারা 2.2)।
- রেন্টেবল এরিয়া হলো “যেকোনো তলার স্তরে কার্পেট এরিয়া, including areas as detained in 6” (ধারা 2.3)।
স্ট্যান্ডার্ডটি বারান্দাকেও এভাবে সংজ্ঞায়িত করে: “একটি আনুভূমিক প্রক্ষেপ যাতে হাতল-রেলিং, ব্যালাস্ট্রেড বা প্যারাপেট থাকে, যা পথ বা বসার জায়গা হিসেবে কাজ করে” (ধারা 2.4)।
তাই কার্পেট এরিয়া যে ঘরগুলো আপনি ব্যবহার করতে পারেন সেগুলো গোনে, আর প্লিন্থ এরিয়া দেয়ালসহ পুরো ঢাকা পদচিহ্ন (footprint) গোনে। দুটি সংখ্যা কখনোই এক হয় না (ধারা 5.1)।
কার্পেট এরিয়ার বাইরে কী থাকে?
IS 3861 সেইসব অংশের তালিকা দেয় যেগুলো কার্পেট এরিয়া হিসেবে গোনা হয় না। এর মধ্যে রয়েছে “ভেরান্ডা”, “করিডর ও প্যাসেজ”, “প্রবেশ হল ও পোর্চ”, “সিঁড়ি ও সিঁড়ির ঢাকনা”, “লিফটের শ্যাফট ও মেশিন রুম”, “বাথরুম ও শৌচাগার”, “রান্নাঘর ও প্যান্ট্রি” এবং “স্টোর” (ধারা 5.2)। এই তালিকা পরিমাপের জন্য, এবং ধারা 5.2.1 আরও যোগ করে যে ধারা 3.2-এর কিছু নির্দিষ্ট শ্রেণির (যেমন ক্ল্যাডিং ছাড়া মেঝে, গ্যারেজ, সিঁড়ির ঢাকনা ও মেশিন রুম) কার্পেট এরিয়া “হিসাব করার প্রয়োজন নেই”।
স্ট্যান্ডার্ডটি আরও বলে, “দেয়ালের পুরুত্ব ফিনিশসহ ধরতে হবে” (ধারা 5.1)। তাই প্লাস্টার দেয়ালের অংশ, আর দেয়াল কার্পেট এরিয়ার অংশ নয়।
RERA কার্পেট এরিয়া সম্পর্কে কী বলে?
একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ফ্ল্যাটের জন্য রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) আইন, 2016 ধারা 2(k)-তে কার্পেট এরিয়ার সংজ্ঞা দেয়। সংজ্ঞাটি হলো “অ্যাপার্টমেন্টের নেট ব্যবহারযোগ্য মেঝের এরিয়া, যা থেকে বাইরের দেয়াল দ্বারা ঢাকা এরিয়া, সার্ভিস শ্যাফটের নিচের এরিয়া, একান্ত বারান্দা বা ভেরান্ডার এরিয়া এবং একান্ত খোলা ছাদের এরিয়া বাদ যায়, তবে অ্যাপার্টমেন্টের ভেতরের পার্টিশন দেয়াল দ্বারা ঢাকা এরিয়া অন্তর্ভুক্ত থাকে।” ব্যাখ্যায় বলা হয়েছে, একান্ত বারান্দা বা ভেরান্ডা মানে “বারান্দা বা ভেরান্ডার সেই এরিয়া, যেমনটি প্রযোজ্য, যা অ্যাপার্টমেন্টের নেট ব্যবহারযোগ্য মেঝের সংলগ্ন এবং বরাদ্দকারীর (allottee) একান্ত ব্যবহারের জন্য নির্ধারিত।”
RERA-র সংজ্ঞা ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। এখানে উদ্ধৃতিটি আইনের একটি OCR কপি থেকে নেওয়া, এবং এর শব্দ সরকারি গেজেটের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত।
সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া কি স্ট্যান্ডার্ড শব্দ?
না। IS 3861-এর ভূমিকা বলে, স্ট্যান্ডার্ডটি “সুপার বিল্ট এরিয়ার মতো অ-স্ট্যান্ডার্ড পরিভাষার ব্যবহার নিষিদ্ধ করে”। RERA আইনও বিল্ট-আপ এরিয়া বা সুপার বিল্ট-আপ এরিয়ার সংজ্ঞা দেয় না। যে বিক্রেতা সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া উল্লেখ করেন, তিনি এমন একটি শব্দ ব্যবহার করছেন যা স্ট্যান্ডার্ড দেয় না, তাই এতে কী ধরা হয়েছে তা জিজ্ঞাসা করুন।
বিক্রেতার কাছে কী জিজ্ঞাসা করব?
এই অংশটি চর্চাভিত্তিক, কোনো কোড-বিধি নয়।
- কার্পেট এরিয়া square metres-এ, লিখিতভাবে, পরিমাপের পদ্ধতিসহ।
- সংখ্যাটিতে কোন এরিয়াগুলো ধরা আছে: বারান্দা, ভেরান্ডা, লিফট শ্যাফট ও সিঁড়ি।
- প্লিন্থ এরিয়া, যদি বিক্রেতা দেন, এবং তাতে কী কী ধরা হয়েছে।
- বিক্রয়মূল্য কার্পেট এরিয়ার ভিত্তিতে ধরা হয়েছে, নাকি অন্য কোনো এরিয়ার ভিত্তিতে, এবং পার্থক্যটা কী।
- নকশাটি, যেখানে প্রতিটি ঘরে কার্পেট এরিয়া চিহ্নিত থাকবে, যাতে আপনি নিজে সংখ্যাটি যাচাই করতে পারেন।
কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
এই অংশটিও চর্চাভিত্তিক।
- বিল্ট-আপ এরিয়া দেখে দুটি ফ্ল্যাটের তুলনা করা, যখন একজন বিক্রেতা কার্পেট এরিয়া আর অন্যজন সুপার বিল্ট-আপ এরিয়া উল্লেখ করেন।
- পরিমাপের পদ্ধতি ছাড়া কোনো সংখ্যা মেনে নেওয়া।
- নকশায় বারান্দা দেখানো আছে বলে ধরে নেওয়া যে তা গোনা হয়েছে।
- নকশা ছাড়া নিজে ফ্ল্যাট মাপা, এবং ভুলবশত সংখ্যা থেকে দেয়াল বাদ দেওয়া।
- কার্পেট এরিয়া চুক্তিপত্রে লেখার আগে সই করা।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
কার্পেট এরিয়া কি সবসময় প্লিন্থ এরিয়ার চেয়ে ছোট?
হ্যাঁ। একই তলার কার্পেট এরিয়া কখনোই প্লিন্থ এরিয়ার চেয়ে বেশি হয় না, কারণ ধারা 5.1 প্লিন্থ এরিয়া থেকে দেয়াল বাদ দেয় এবং ধারা 5.2 আরও অংশ বাদ দেয়। বিল্ট-আপ এরিয়ার সংজ্ঞা IS 3861 বা RERA-তে নেই, তাই এই নির্দেশিকা এর সঙ্গে কোনো অনুপাত দেয় না।
RERA-র কার্পেট এরিয়ায় কি বারান্দা ধরা হয়?
RERA-র সংজ্ঞায় একান্ত বারান্দা বা ভেরান্ডার এরিয়া বাদ দেওয়া হয়েছে (ধারা 2(k))। চুক্তিপত্রের সংখ্যাটি যাচাই করুন।
বিক্রয়ের ব্রোশিওরের ওপর কি নির্ভর করা যায়?
এটি চর্চাভিত্তিক। ব্রোশিওরটি নকশা ও লিখিত চুক্তির সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। চুক্তিপত্রের সংখ্যাটিই নির্ভর করার মতো সংখ্যা, আর স্ট্যান্ডার্ডের পদ্ধতিই হলো সেটি কীভাবে মাপা হয়েছে তার রেফারেন্স।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
এই নির্দেশিকা সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার কেনার এরিয়া ঠিক করে আপনার আইনজীবী ও বিক্রেতার চুক্তি।
সূত্র
- IS 3861:2002, Method of measurement of plinth, carpet and rentable area of buildings. Clauses 2.1 to 2.4, 3.2(e), 4.1.1, 5.1, 5.2 and 5.2.1 and the Foreword read from page images of a public copy. BIS valid to 2027-09-30 per the BIS record. The fractions and percentages in the standard are not reproduced.
- The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016, section 2(k), the definition of carpet area and its explanation, read from the OCR text of a Kerala Gazette reprint on archive.org. The OCR has errors; the quotation needs checking against the official Gazette before publication.
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।