संक्षिप्त उत्तर
कारपेट एरिया और प्लिंथ एरिया में क्या फ़र्क है? कारपेट एरिया इस्तेमाल होने वाले कमरों का फ़र्श क्षेत्र है। प्लिंथ एरिया फ़र्श के स्तर पर नापा गया बिल्ट-अप ढका हुआ क्षेत्र है। IS 3861 ये अर्थ तय करता है और सुपर बिल्ट-अप एरिया जैसे नॉन-स्टैंडर्ड शब्दों के इस्तेमाल को मना करता है। RERA फ़्लैट के लिए कारपेट एरिया परिभाषित करता है, और उसमें फ़्लैट के बाहर की दीवारें और एक्सक्लूसिव बालकनी शामिल नहीं करता। कारपेट एरिया लिखित में माँगें और नक्शे से मिलाकर जाँचें।
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भारत में फ़्लैट या घर खरीदने वाले लोग बिक्री के कागज़ों में अक्सर तीन एरिया देखते हैं: कारपेट एरिया (carpet area), बिल्ट-अप एरिया (built-up area) और सुपर बिल्ट-अप एरिया (super built-up area)। संख्याएँ अलग होती हैं, और फ़र्क इस बात का है कि क्या गिना गया है। यह गाइड बताती है कि इमारतों की नाप का भारतीय मानक IS 3861 इन शब्दों की क्या परिभाषाएँ देता है, रेरा (RERA) में फ़्लैट के लिए कारपेट एरिया की परिभाषा क्या है, और विक्रेता से लिखित में क्या माँगना है। इसमें कोई प्रतिशत और प्रति एरिया दाम नहीं दिया गया है। वे इमारत और सौदे पर निर्भर करते हैं।
IS 3861 में क्या परिभाषा दी गई है?
IS 3861 इमारतों के प्लिंथ एरिया (plinth area), कारपेट एरिया और रेंटेबल एरिया (rentable area) नापने का मानक है। इसकी परिभाषाएँ छोटी हैं।
- प्लिंथ एरिया तहख़ाने या किसी भी मंज़िल के फ़र्श के स्तर पर नापा गया बिल्ट-अप ढका हुआ क्षेत्र है: “the built-up covered measured at the floor level of the basement or of any storey” (clause 2.1).
- कारपेट एरिया किसी भी मंज़िल पर इस्तेमाल होने वाले कमरों का फ़र्श क्षेत्र है: “the floor area of the usable rooms at any floor level” (clause 2.2).
- रेंटेबल एरिया किसी भी मंज़िल का कारपेट एरिया है, जिसमें उद्धरण के अनुसार कुछ और क्षेत्र भी शामिल हैं: “the carpet area at any floor level including areas as detained in 6” (clause 2.3).
मानक बालकनी को भी परिभाषित करता है, जिसे वह ऐसा क्षैतिज प्रोजेक्शन मानता है जिस पर हैंडरेल, बैलस्ट्रेड या पैरापेट लगा हो, और जो रास्ते या बैठने की जगह के रूप में काम करे: “A horizontal projection with a hand-rail, balustrade or a parapet, to serve as passage or sitting out place” (clause 2.4).
तो कारपेट एरिया उन कमरों को गिनता है जिन्हें आप इस्तेमाल कर सकते हैं, और प्लिंथ एरिया दीवारों समेत पूरे ढके हिस्से को गिनता है। दोनों संख्याएँ कभी एक जैसी नहीं होतीं (clause 5.1)।
कारपेट एरिया में क्या नहीं गिना जाता?
IS 3861 उन हिस्सों की सूची देता है जो कारपेट एरिया में नहीं गिने जाते। इनमें ये हिस्से शामिल हैं (बरामदा, गलियारा, प्रवेश हॉल, सीढ़ी, लिफ़्ट शाफ़्ट, बाथरूम, किचन और स्टोर): “Verandah”, “Corridor and passage”, “Entrance hall and porch”, “Staircase and stair-cover”, “Shaft and machine room for lift”, “Bathroom and lavatory”, “Kitchen and pantry” और “Store” (clause 5.2)।
यह सूची नाप के लिए है। क्लॉज़ 5.2.1 यह भी जोड़ता है कि क्लॉज़ 3.2 की कुछ श्रेणियों, जैसे बिना क्लैडिंग वाला फ़र्श, गैरेज, सीढ़ी का ढक्कन और मशीन रूम, का कारपेट एरिया निकालना ज़रूरी नहीं है: “are not required to be calculated”।
मानक यह भी कहता है कि दीवार की मोटाई में फ़िनिशिंग का शामिल होना ज़रूरी है: “Thickness of wall shall be inclusive of finishes” (clause 5.1)। इसलिए प्लास्टर दीवार का हिस्सा है, और दीवार कारपेट एरिया का हिस्सा नहीं है।
कारपेट एरिया पर RERA क्या कहता है?
किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के फ़्लैट के लिए, Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 की धारा 2(k) कारपेट एरिया को परिभाषित करती है। परिभाषा के अनुसार कारपेट एरिया फ़्लैट का शुद्ध इस्तेमाल योग्य फ़र्श क्षेत्र है। इसमें बाहरी दीवारों से ढका क्षेत्र, सर्विस शाफ़्ट के नीचे का क्षेत्र, एक्सक्लूसिव बालकनी या बरामदे का क्षेत्र और एक्सक्लूसिव खुली छत का क्षेत्र शामिल नहीं होता, पर फ़्लैट की अंदरूनी पार्टीशन दीवारों से ढका क्षेत्र शामिल होता है: “the net usable floor area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusive open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment”।
स्पष्टीकरण के अनुसार एक्सक्लूसिव बालकनी या बरामदे का मतलब बालकनी या बरामदे का वह क्षेत्र है, जैसा भी मामला हो, जो फ़्लैट के शुद्ध इस्तेमाल योग्य फ़र्श क्षेत्र से जुड़ा हो और आवंटी (allottee) के एक्सक्लूसिव इस्तेमाल के लिए हो: “the area of the balcony or verandah, as the case may be, which is appurtenant to the net usable floor area of an apartment, meant for the exclusive use of the allottee”।
RERA की यह परिभाषा फ़्लैट पर लागू होती है। यहाँ का उद्धरण Act की OCR प्रति से लिया गया है, और उसके शब्दों को आधिकारिक Gazette से मिलाकर जाँचना चाहिए।
क्या सुपर बिल्ट-अप एरिया एक मानक शब्द है?
नहीं। IS 3861 की प्रस्तावना कहती है कि मानक ऐसे नॉन-स्टैंडर्ड शब्दों के इस्तेमाल को मना करता है: “disallows the use of non-standard terminologies like super built areas”। RERA Act भी built-up area या super built-up area को परिभाषित नहीं करता। जो विक्रेता सुपर बिल्ट-अप एरिया बताता है, वह ऐसा शब्द इस्तेमाल कर रहा है जो मानक नहीं देता, इसलिए पूछें कि उसमें क्या शामिल है।
विक्रेता से आपको क्या पूछना चाहिए?
यह हिस्सा अनुभव की बात है, कोई कोड का नियम नहीं।
- वर्ग मीटर (sq m) में कारपेट एरिया, लिखित में, नापने के तरीके के साथ।
- संख्या में कौन से क्षेत्र शामिल हैं: बालकनी, बरामदे, लिफ़्ट शाफ़्ट और सीढ़ी।
- प्लिंथ एरिया, अगर विक्रेता कोई बताए, और उसमें क्या शामिल है।
- बिक्री का दाम कारपेट एरिया पर बताया गया है या किसी और एरिया पर, और उनमें क्या फ़र्क है।
- नक्शा, जिसमें हर कमरे पर कारपेट एरिया लिखा हो, ताकि आप संख्या खुद जाँच सकें।
आपको किन गलतियों से बचना चाहिए?
यह हिस्सा भी अनुभव की बात है।
- दो फ़्लैटों की तुलना बिल्ट-अप एरिया पर करना, जब एक विक्रेता कारपेट एरिया बताए और दूसरा सुपर बिल्ट-अप एरिया।
- बिना नापने के तरीके वाली संख्या मान लेना।
- मान लेना कि बालकनी गिनी गई है, क्योंकि नक्शे में वह दिखती है।
- नक्शे के बिना फ़्लैट खुद नापना, और गलती से दीवारों को नाप से बाहर रख देना।
- कारपेट एरिया एग्रीमेंट में लिखा जाने से पहले दस्तखत करना।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या कारपेट एरिया हमेशा प्लिंथ एरिया से छोटा होता है?
हाँ। कारपेट एरिया उसी मंज़िल के प्लिंथ एरिया से कभी ज़्यादा नहीं होता, क्योंकि क्लॉज़ 5.1 प्लिंथ एरिया में से दीवारें घटाता है और क्लॉज़ 5.2 और हिस्से घटाता है। बिल्ट-अप एरिया की परिभाषा न IS 3861 में है न RERA में, इसलिए यह गाइड उससे कोई अनुपात नहीं देती।
क्या RERA के कारपेट एरिया में बालकनी शामिल होती है?
RERA की परिभाषा एक्सक्लूसिव बालकनी या बरामदे के क्षेत्र को बाहर रखती है (धारा 2(k))। एग्रीमेंट में दी गई संख्या जाँच लें।
क्या आप बिक्री के ब्रोशर पर भरोसा कर सकते हैं?
यह अनुभव की बात है। ब्रोशर को नक्शे और लिखित एग्रीमेंट से मिलाकर जाँचें। एग्रीमेंट में लिखी संख्या पर भरोसा करना है, और यह बताने के लिए कि उसे कैसे नापा गया, मानक की विधि संदर्भ है।
संबंधित गाइड
यह गाइड सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपकी खरीद का एरिया आपके वकील और विक्रेता के एग्रीमेंट से तय होता है।
स्रोत
- IS 3861:2002, Method of measurement of plinth, carpet and rentable area of buildings. Clauses 2.1 to 2.4, 3.2(e), 4.1.1, 5.1, 5.2 and 5.2.1 and the Foreword read from page images of a public copy. BIS valid to 2027-09-30 per the BIS record. The fractions and percentages in the standard are not reproduced.
- The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016, section 2(k), the definition of carpet area and its explanation, read from the OCR text of a Kerala Gazette reprint on archive.org. The OCR has errors; the quotation needs checking against the official Gazette before publication.
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।