সংক্ষিপ্ত উত্তর
কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট কী, এবং প্লিন্থ ধাপে কী হয়? কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট হলো মহারাষ্ট্রের ভবন বিধিতে কাজ শুরুর অনুমতি। অন্য রাজ্যগুলো ভিন্ন অনুমতি বা নোটিস ব্যবহার করে, আর মডেল বাই-লে অনুমোদনের পর আলাদা শুরুর নোটিস লাগে না। প্লিন্থ ধাপে একটি প্রত্যয়িত নোটিস কর্তৃপক্ষের কাছে যায়, এবং তার পরের ধাপ রাজ্য ভেদে আলাদা। আপনার শহর বা রাজ্যে কোন নিয়ম প্রযোজ্য, তা আপনার স্থপতিকে জিজ্ঞাসা করুন।
এই পাতায় (12)
বাড়ি ওঠার আগে মালিকের অনুমতি লাগে। তারপর নিয়মে প্রায়ই কয়েকটি ধাপে একটি নোটিস বা একটি যাচাই চাওয়া হয়, এবং প্লিন্থ (plinth) তার একটি। সার্টিফিকেটের নাম, আর তার পরের ধাপগুলো, রাজ্য ভেদে বদলায়। এই নির্দেশিকায় সাধারণ কাঠামোটি ব্যাখ্যা করা হয়েছে, যে নিয়মগুলো পড়া হয়েছে তাদের নাম দেওয়া হয়েছে, এবং কী জিজ্ঞাসা করতে হবে তা বলা হয়েছে। এতে কোনো ফি, দিনের হিসাব বা পরিদর্শনের অনুপাত দেওয়া নেই। সেগুলো প্রতিটি শহর ও রাজ্য ঠিক করে, আর আপনার স্থপতি সেগুলো জানবেন।
কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট কী?
কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট (commencement certificate) হলো একটি ভবনের নির্মাণকাজ শুরুর অনুমতি। মহারাষ্ট্রের ভবন বিধি (UDCPR 2020, নিয়ম 2.1.1 ও 2.2) এই শব্দটি ব্যবহার করে, এবং একটি প্রক্রিয়ায় উন্নয়ন-অনুমতি ও কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট দুটোই নিয়ে কাজ করে। মডেল বাই-ল, যা রাজ্য ও স্থানীয় সংস্থাগুলোর জন্য নির্দেশিকা, এই শব্দটি একেবারেই ব্যবহার করে না।
তাই প্রথম প্রশ্নটি এই নয় যে “আমার কি কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট আছে?” বরং প্রশ্ন হলো “আমার শহর বা রাজ্য কি আলাদা শুরুর অনুমতি দেয়, নাকি অনুমোদিত নকশাই অনুমতি বহন করে?” কোনো জায়গায় একটি থাকে, কোথাও অন্য ধরনের নোটিস থাকে, আর কোথাও অনুমোদিত নকশার ওপর নির্ভর করা হয়। কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
| প্রক্রিয়া | প্লিন্থে মালিক কী দেন | কর্তৃপক্ষ কী করে |
|---|---|---|
| মডেল বাই-ল 2016 (নির্দেশিকা) | প্লিন্থ পর্যন্ত কাজ সম্পন্ন হওয়ার নোটিস, নিযুক্ত পেশাদারের মাধ্যমে (ধারা 2.15.3) | পরিদর্শন করে; একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আপত্তি জানায়, না জানালে কাজ ছাড়পত্র বলে গণ্য হয় (ধারা 2.15.3) |
| মহারাষ্ট্র (UDCPR 2020) | একজন স্থপতি, লাইসেন্সধারী ইঞ্জিনিয়ার বা সুপারভাইজার দ্বারা প্রত্যয়িত প্লিন্থ ইন্টিমেশন (ধারা 2.8.4) | ইন্টিমেশনের পরও কাজ চলতে থাকে; প্রত্যয়িত কেসের একটি নমুনা পরিদর্শন করা হয় |
| CMDA এলাকা, তামিলনাড়ু | একজন নিবন্ধিত স্থপতি বা ইঞ্জিনিয়ারের মাধ্যমে অগ্রগতির সার্টিফিকেট ও কাঠামোগত পরিদর্শন প্রতিবেদন | বিচ্যুতির জন্য যাচাই করে এবং একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক কার্যদিবসের মধ্যে উত্তর দেয় |
কাজ শুরু করা
মডেল বাই-ল বলে, কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে আগে বাড়ি তৈরির অনুমতি না নিয়ে কেউ কোনো ভবন নির্মাণ বা পরিবর্তন করতে পারবে না (ধারা 2.8.2)। মালিককে অনুমোদনের বৈধতার মেয়াদের মধ্যে কাজ শুরু করতে হবে, একজন দক্ষ স্থপতি বা ইঞ্জিনিয়ারের তদারকিতে (ধারা 2.15.1(b))।
মডেল বাই-লে আরও বলা আছে, অনুমোদনের পর মালিককে কমেন্সমেন্ট নোটিস জমা দিতে হয় না, তবে নির্মাণের ধাপে ধাপে নোটিস জমা দিতে হবে (ধারা 2.15.1(b))। কিছু রাজ্য এখনও শুরুর নোটিস চায়, আর CMDA-র পদ্ধতিতে অনুমতির বৈধতার মধ্যে কাজ শুরুর ইন্টিমেশন দিতে বলা হয়। আপনার ক্ষেত্রে কোনটি প্রযোজ্য, তা যাচাই করুন।
প্লিন্থ ধাপ
প্লিন্থ হলো বাড়ির গোড়ার অংশ, মাটির ঠিক উপরে। মডেল বাই-ল নিযুক্ত পেশাদারের মাধ্যমে মালিককে প্লিন্থ লেভেল পর্যন্ত কাজ সম্পন্ন হওয়ার একটি নোটিস কর্তৃপক্ষকে দিতে বলে, পরিশিষ্ট A-10-এর ফর্মে (ধারা 2.15.3)। এরপর কর্তৃপক্ষ কাজ পরিদর্শন করে এবং আপত্তি তুলতে পারে। ধারায় নির্ধারিত সময়ের মধ্যে যদি কর্তৃপক্ষ আপত্তি না পাঠায়, তাহলে কাজ পরবর্তী নির্মাণের জন্য ছাড়পত্র পেয়েছে বলে গণ্য হয় (ধারা 2.15.3)।
মহারাষ্ট্রে মালিক নির্ধারিত ফর্মে প্লিন্থ ইন্টিমেশন দেন, যা একজন স্থপতি, লাইসেন্সধারী ইঞ্জিনিয়ার বা সুপারভাইজার প্রত্যয়িত করেন যে কাজটি অনুমোদিত নকশা মেনে চলছে। এই ইন্টিমেশনের পর নির্মাণকাজ চলতে থাকে। কর্তৃপক্ষ প্রত্যয়িত প্লিন্থ কেসের একটি নমুনা পরিদর্শন করে, আর নিয়মে নমুনা পরিদর্শনের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে (UDCPR 2.8.4)। তাই মহারাষ্ট্রে প্লিন্থ ধাপটি হলো মালিকের প্রত্যয়িত নোটিস ও একটি নমুনা নিরীক্ষা, পূর্বানুমোদন নয়।
তামিলনাড়ুর CMDA এলাকায় মালিক একজন নিবন্ধিত স্থপতি বা ইঞ্জিনিয়ারের মাধ্যমে প্লিন্থ ধাপে একটি অগ্রগতির সার্টিফিকেট ও একটি কাঠামোগত পরিদর্শন প্রতিবেদন জমা দেন। CMDA অনুমোদিত নকশা থেকে বিচ্যুতি আছে কি না যাচাই করে এবং একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক কার্যদিবসের মধ্যে উত্তর দেয় (CMDA পদ্ধতি, প্লিন্থ ধাপ)।
চর্চা: আপনার রাজ্য একে যা-ই বলুক, প্লিন্থ যাচাই হলো উচ্চতা ও লেআউট অনুমোদিত নকশার সঙ্গে মিলিয়ে নিশ্চিত করার সময়। এই ধাপে কোনো পরিবর্তন হলে পরের সার্টিফিকেট পাওয়া আরও কঠিন হতে পারে।
সাইটে আমাকে কী রাখতে হবে?
মডেল বাই-ল অনুমতিপ্রাপ্ত ব্যক্তিকে বাড়ি তৈরির অনুমতির একটি কপি এবং অনুমোদিত ড্রয়িং ও স্পেসিফিকেশন সম্পত্তির একটি দৃশ্যমান জায়গায় টাঙিয়ে রাখতে বলে। উপকরণের পরীক্ষার রেকর্ড পরিদর্শনের জন্য হাতের কাছে রাখা থাকে (ধারা 2.15.2)। এছাড়া মডেল বাই-ল একটি সাইট বোর্ডও চায়, যাতে সার্ভে নম্বর এবং মালিক ও রেকর্ডে থাকা পেশাদারদের নাম দেখানো থাকে (ধারা 6.3.1)।
মহারাষ্ট্রে সাইটের প্রদর্শন বোর্ডে মালিক, লাইসেন্সধারী ব্যক্তিরা, অনুমতির আদেশ ও তারিখ, বিল্ট-আপ এরিয়া, এবং অনুমতির অনলাইন কোড দেখানো হয়, এবং উদাহরণ হিসেবে সার্ভে নম্বর ও নিবন্ধন নম্বরও (UDCPR 2.8.3)। নিজের বাড়ি নির্মাণকারী ব্যক্তিগত প্লটধারীরা এই প্রদর্শন বোর্ডের বাধ্যবাধকতা থেকে অব্যাহতি পান। নিয়মে বলা নেই যে পূর্ণ অনুমোদিত নকশা সাইটে থাকতে হবে, তাই আপনার কর্তৃপক্ষের নিয়মটি যাচাই করুন।
কাজ নকশা না মানলে কী হয়?
অনুমতি ও পরিদর্শন মালিকের কাজের দায়িত্ব সরিয়ে নেয় না (ধারা 2.15.1(a))। অনুমোদিত নকশা থেকে বড় বিচ্যুতির জন্য একটি সংশোধিত নকশার অনুমোদন লাগে, এবং আগাম অনুমোদন ছাড়া নিয়মভঙ্গ করে করা কাজ অননুমোদিত বলে গণ্য হয়। ভেতরের লেআউটের এমন পরিবর্তন, যা FSI বা অন্য নিয়ম ভাঙে না, সেগুলো অননুমোদিত বলে ধরা হয় না, তবে সমাপ্তির নকশায় দেখানো হয় (UDCPR 2.8.5)। মডেল বাই-ল বলে, কর্তৃপক্ষ অনুমতি বাতিল করতে পারে, নতুন অনুমোদন চাইতে পারে, এবং অননুমোদিত উন্নয়নের ক্ষেত্রে ভেঙে ফেলার বা সিল করে দেওয়ার মতো ব্যবস্থা নিতে পারে (ধারা 2.14.4 ও 2.14.7)। বাস্তবে, প্লিন্থের উচ্চতা বা বাইরের লেআউটের পরিবর্তন হলো সেইসব পরিবর্তনের একটি, যা নির্মাণের আগে কর্তৃপক্ষের সঙ্গে যাচাই করার বিষয়।
মডেল বাই-লে আরও বলা আছে, কমপ্লিশন বা অকুপেন্সি সার্টিফিকেট ছাড়া অস্থায়ী জল, বিদ্যুৎ বা সিওয়ার সংযোগ চালু থাকতে পারে না (ধারা 2.19(a))।
কাজ কে তদারক করেন?
মহারাষ্ট্রে নোটিসের সঙ্গে একজন লাইসেন্সধারী স্থপতি, ইঞ্জিনিয়ার, সুপারভাইজার বা নগর পরিকল্পনাবিদের তদারকির সার্টিফিকেট অবশ্যই থাকতে হবে। সেই ব্যক্তি প্রকল্পে কাজ বন্ধ করলে, একজন নতুন লাইসেন্সধারী ব্যক্তি নিযুক্ত হওয়ার আগ পর্যন্ত আর কাজ স্থগিত থাকে (UDCPR 2.2.10)। তাই সুপারভাইজার বদল কোনো ছোট বিষয় নয়। চর্চা: সুপারভাইজারের নাম ও সার্টিফিকেট ফাইলে রাখুন।
সমাপ্তির ফাইল
মডেল বাই-ল চায়, সমাপ্তির নোটিসে কর্তৃপক্ষের সব পরিদর্শন প্রতিবেদনের কপি থাকবে (ধারা 2.16)। তাই প্লিন্থ ধাপ থেকে শুরু করে প্রতিটি নোটিস ও প্রতিটি প্রতিবেদন রাখুন। চর্চা: প্রথম দিন থেকেই সবগুলো এক ফোল্ডারে রাখুন।
স্থপতি বা কর্তৃপক্ষকে কী জিজ্ঞাসা করা উচিত?
এগুলো চর্চাভিত্তিক প্রশ্ন:
- আমার শহর বা রাজ্য কি আলাদা শুরুর অনুমতি দেয়, নাকি অনুমোদিত নকশাই অনুমতি বহন করে?
- প্লিন্থ নোটিস থাকলে সেটি কে দেন, এবং কর্তৃপক্ষ কী যাচাই করে?
- প্লিন্থ ধাপে কি নমুনা পরিদর্শন, উত্তরের সময়সীমা, বা ছাড়পত্র বলে গণ্য হওয়ার ব্যবস্থা আছে?
- কোন তদারকির সার্টিফিকেট লাগে, আর সুপারভাইজার বদলালে কী হয়?
- কমপ্লিশন সার্টিফিকেটের জন্য আমাকে কোন প্রতিবেদনগুলো রাখতে হবে?
কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
চর্চাভিত্তিক বিষয়:
- অনুমতির আগে, বা অনুমতির মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে কাজ শুরু করা।
- অনুমোদিত নকশার চেয়ে প্লিন্থ উঁচু বা নিচু করে নির্মাণ করা, সংশোধিত অনুমোদন ছাড়া।
- প্লিন্থ নোটিস বাদ দেওয়া, যদি আপনার রাজ্যে তা লাগে, এবং তারপর পরের সার্টিফিকেট পেতে কষ্ট হওয়া।
- কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেটকে অকুপেন্সি সার্টিফিকেটের সমান ধরে নেওয়া। এগুলো আলাদা ধাপের আলাদা সার্টিফিকেট।
- কমপ্লিশন ফাইল তৈরির আগে পরিদর্শন প্রতিবেদন হারিয়ে ফেলা।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
আমার কি সবসময় কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট লাগে?
না। কিছু রাজ্যে এটি আছে, কিছুতে ভিন্ন শুরুর নোটিস আছে, আর কিছু রাজ্য অনুমোদিত নকশার ওপর নির্ভর করে। আপনার শহর বা রাজ্যের কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
প্লিন্থ যাচাই কি একটি অনুমোদন?
এটি রাজ্যভেদে আলাদা। মহারাষ্ট্রে মালিকের প্রত্যয়িত নোটিস কাজ চালিয়ে যেতে দেয়, সঙ্গে থাকে একটি নমুনা পরিদর্শন। তামিলনাড়ুর CMDA এলাকায় কর্তৃপক্ষ যাচাই করে ও উত্তর দেয়। আপনার প্লটের ক্ষেত্রে কোন নিয়ম প্রযোজ্য, তা জিজ্ঞাসা করুন।
কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট কি অকুপেন্সি সার্টিফিকেটের মতো?
না। কমেন্সমেন্ট সার্টিফিকেট কাজ শুরুর জন্য। অকুপেন্সি সার্টিফিকেট আসে শেষে, যখন ভবনটি ব্যবহারের জন্য প্রস্তুত হয়।
অনুমতির জন্য কে আবেদন করেন?
মালিক আবেদন করেন। মহারাষ্ট্রে আবেদনটি একজন নিবন্ধিত স্থপতি, নগর পরিকল্পনাবিদ বা লাইসেন্সধারী ইঞ্জিনিয়ার বা সুপারভাইজারের মাধ্যমে যায় (UDCPR 2.2.1)। আপনার শহরের প্রক্রিয়াটি আপনার স্থপতিকে নিশ্চিত করতে বলুন।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
- বাড়ির নকশা অনুমোদন: ধাপ ও প্রয়োজনীয় নথি
- কমপ্লিশন সার্টিফিকেট বনাম অকুপেন্সি সার্টিফিকেট
- ভারতে বাড়ি নির্মাণের ধাপ: পরীক্ষার তালিকা
এই নির্দেশিকা সাধারণ তথ্য। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার স্থপতি ও আপনার শহর বা রাজ্যের কর্তৃপক্ষ ঠিক করেন আপনার বাড়িতে কোন অনুমতি ও কোন প্লিন্থ নোটিস প্রযোজ্য।
সূত্র
- MoHUA, Model Building Bye-Laws 2016: clauses 2.8.2, 2.14.4, 2.14.7, 2.15.1(a) and (b), 2.15.2, 2.15.3, 2.16, 2.19, Appendices A-10 and A-11, and Part 6 clause 6.3.1 read. The model is guidance for states and local bodies.
- Maharashtra Unified Development Control and Promotion Regulations 2020 (UDCPR), copy hosted by CIDCO: regulations 2.8.2 to 2.8.5, 2.2.10 and the display board in 2.8.3 read. Check against the consolidated text before any state-specific step is relied on.
- Chennai Metropolitan Development Authority, Stages of Building procedure (SOP): plinth-stage progress certificate and commencement intimation. Tamil Nadu practice only.
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।