संक्षिप्त उत्तर
कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट क्या है, और प्लिंथ स्टेज पर क्या होता है? कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट महाराष्ट्र के बिल्डिंग नियमों में काम शुरू करने की अनुमति है। दूसरे राज्यों में अलग अनुमति या नोटिस होते हैं, और मॉडल बायलॉज़ के अनुसार मंज़ूरी के बाद शुरुआत की अलग नोटिस की ज़रूरत नहीं होती। प्लिंथ स्टेज पर प्रमाणित नोटिस प्राधिकरण को जाता है, और आगे क्या होता है यह राज्य के हिसाब से अलग है। अपने आर्किटेक्ट से पूछें कि आपके शहर या राज्य में कौन सा नियम लागू होता है।
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घर खड़ा होने से पहले मालिक को अनुमति चाहिए। उसके बाद नियम अक्सर कुछ चरणों पर नोटिस या जाँच माँगते हैं, और प्लिंथ उनमें से एक है। सर्टिफ़िकेट का नाम, और उसके बाद के कदम, हर राज्य में अलग होते हैं। यह गाइड आम ढाँचा समझाती है, बताती है कि उसने किन नियमों को पढ़ा है, और यह कि क्या पूछना है। इसमें फीस, दिनों की गिनती या निरीक्षण के हिस्से नहीं दिए गए हैं। ये हर शहर और राज्य तय करता है, और आपका आर्किटेक्ट इन्हें जानता होगा।
कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट क्या है?
कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट किसी इमारत पर काम शुरू करने की अनुमति है। महाराष्ट्र के बिल्डिंग नियम (UDCPR 2020, regulations 2.1.1 and 2.2) यह शब्द इस्तेमाल करते हैं, और डेवलपमेंट परमिशन व कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट दोनों को एक ही प्रक्रिया में रखते हैं। मॉडल बायलॉज़, जो राज्यों और स्थानीय निकायों के लिए मार्गदर्शन हैं, यह शब्द बिल्कुल इस्तेमाल नहीं करते।
तो पहला सवाल यह नहीं है कि “क्या मेरे पास कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट है?” बल्कि यह है कि “क्या मेरे शहर या राज्य में काम शुरू करने की अलग अनुमति मिलती है, या पास हुआ नक्शा ही यह अनुमति देता है?” कुछ जगहों पर यह सर्टिफ़िकेट होता है, कुछ जगहों पर नोटिस का कोई और रूप, और कुछ जगहों पर काम पास हुए नक्शे के भरोसे चलता है। प्राधिकरण से पूछें।
| प्रक्रिया | प्लिंथ पर मालिक क्या देता है | प्राधिकरण क्या करता है |
|---|---|---|
| मॉडल बायलॉज़ 2016 (मार्गदर्शन) | लगाए गए प्रोफ़ेशनल के ज़रिए प्लिंथ तक काम पूरा होने की नोटिस (clause 2.15.3) | जाँच करता है; तय अवधि में आपत्ति करता है, वरना माना जाता है कि काम मंज़ूर है (clause 2.15.3) |
| महाराष्ट्र (UDCPR 2020) | प्लिंथ सूचना, जिसे आर्किटेक्ट, लाइसेंसधारी इंजीनियर या सुपरवाइज़र प्रमाणित करे (clause 2.8.4) | सूचना के बाद काम जारी रहता है; प्रमाणित मामलों के एक सैंपल की जाँच होती है |
| CMDA क्षेत्र, तमिलनाडु | प्रगति सर्टिफ़िकेट (progress certificate) और स्ट्रक्चरल जाँच रिपोर्ट, पंजीकृत आर्किटेक्ट या इंजीनियर के ज़रिए | विचलन की जाँच करता है और तय संख्या के कार्य-दिवसों में जवाब देता है |
काम शुरू करना
मॉडल बायलॉज़ कहते हैं कि कोई भी प्राधिकरण से पहले बिल्डिंग परमिट लिए बिना इमारत न बनाए और न बदले (clause 2.8.2)। मालिक के लिए मंज़ूरी की वैधता की अवधि के भीतर काम शुरू करना ज़रूरी है, और वह भी किसी सक्षम आर्किटेक्ट या इंजीनियर की निगरानी में (clause 2.15.1(b))।
मॉडल यह भी कहता है कि मंज़ूरी के बाद मालिक को कमेंसमेंट की नोटिस देना ज़रूरी नहीं है, लेकिन निर्माण के चरणों पर नोटिस देना ज़रूरी है (clause 2.15.1(b))। कुछ राज्य अब भी शुरुआत की नोटिस माँगते हैं, और CMDA की प्रक्रिया मालिक से अनुमति की वैधता के भीतर काम शुरू होने की सूचना माँगती है। जाँच लें कि आप पर कौन सा लागू होता है।
प्लिंथ स्टेज
प्लिंथ घर का आधार है, जो ज़मीन के स्तर से ज़रा ऊपर होता है। मॉडल बायलॉज़ माँगते हैं कि मालिक, लगाए गए प्रोफ़ेशनल के ज़रिए, प्लिंथ लेवल तक काम पूरा होने की नोटिस Appendix A-10 के फ़ॉर्म में प्राधिकरण को दे (clause 2.15.3)। फिर प्राधिकरण काम की जाँच करता है और आपत्ति उठा सकता है। अगर क्लॉज़ में तय अवधि के भीतर वह आपत्ति नहीं भेजता, तो काम आगे बढ़ाने के लिए मंज़ूर माना जाता है (clause 2.15.3)।
महाराष्ट्र में मालिक तय फ़ॉर्म में प्लिंथ सूचना देता है, जिसे आर्किटेक्ट, लाइसेंसधारी इंजीनियर या सुपरवाइज़र प्रमाणित करता है कि काम पास हुए नक्शे के अनुसार है। इस सूचना के बाद निर्माण का काम जारी रहता है। प्राधिकरण प्रमाणित प्लिंथ मामलों के एक सैंपल की जाँच करता है, और नियम में सैंपल जाँच का प्रावधान है (UDCPR 2.8.4)। तो महाराष्ट्र में प्लिंथ का चरण मालिक की प्रमाणित नोटिस और सैंपल ऑडिट है, पहले की मंज़ूरी नहीं।
तमिलनाडु के CMDA क्षेत्र में मालिक, पंजीकृत आर्किटेक्ट या इंजीनियर के ज़रिए, प्लिंथ स्टेज पर प्रगति सर्टिफ़िकेट (progress certificate) और स्ट्रक्चरल जाँच रिपोर्ट जमा करता है। CMDA पास हुए नक्शे से विचलन की जाँच करता है और तय संख्या के कार्य-दिवसों में जवाब देता है (CMDA procedure, plinth stage)।
अनुभव की बात: राज्य इसे चाहे जो भी कहे, प्लिंथ की जाँच ही वह समय है जब ऊँचाई और लेआउट को पास हुए नक्शे से मिलाकर पक्का किया जाता है। इस चरण पर किया गया बदलाव बाद के सर्टिफ़िकेट मुश्किल बना सकता है।
साइट पर क्या रखना ज़रूरी है?
मॉडल बायलॉज़ माँगते हैं कि परमिट धारक बिल्डिंग परमिट और पास हुए ड्रॉइंग व स्पेसिफ़िकेशन की एक प्रति प्रॉपर्टी पर किसी साफ़ नज़र आने वाली जगह पर लगाकर रखे। सामग्री के टेस्ट के रिकॉर्ड निरीक्षण के लिए उपलब्ध रखे जाते हैं (clause 2.15.2)। वे साइट पर एक साइट बोर्ड भी माँगते हैं, जिस पर सर्वे नंबर और मालिक व रिकॉर्ड पर दर्ज प्रोफ़ेशनल्स के नाम हों (clause 6.3.1)।
महाराष्ट्र में साइट पर लगे डिस्प्ले बोर्ड पर मालिक, लाइसेंसधारी व्यक्ति, अनुमति का आदेश और तारीख, बिल्ट-अप एरिया, और परमिट का ऑनलाइन कोड दिखाए जाते हैं, और उदाहरण के लिए सर्वे नंबर और रजिस्ट्रेशन नंबर भी (UDCPR 2.8.3)। अपना घर खुद बनाने वाले अलग-अलग प्लॉट धारक इस डिस्प्ले बोर्ड से छूट में हैं। नियम यह नहीं कहता कि पूरा पास हुआ नक्शा साइट पर होना ज़रूरी है, इसलिए अपने प्राधिकरण का नियम जाँच लें।
अगर काम नक्शे से अलग हो जाए तो?
अनुमति और जाँच से मालिक की काम के प्रति ज़िम्मेदारी खत्म नहीं होती (clause 2.15.1(a))। पास हुए नक्शों से बड़ा विचलन हो तो संशोधित नक्शे पर मंज़ूरी चाहिए, और पहले मंज़ूरी लिए बिना उल्लंघन में किया गया काम अनधिकृत माना जाता है। आंतरिक लेआउट में ऐसे बदलाव जो FSI या दूसरे नियमों को नहीं तोड़ते, अनधिकृत नहीं माने जाते, लेकिन उन्हें कम्प्लीशन प्लान में दिखाया जाता है (UDCPR 2.8.5)। मॉडल कहता है कि प्राधिकरण परमिट रद्द कर सकता है, नई मंज़ूरी माँग सकता है, और अनधिकृत निर्माण के मामलों में तोड़-फोड़ या सील करने जैसी कार्रवाई कर सकता है (clauses 2.14.4 और 2.14.7)। व्यवहार में, प्लिंथ की ऊँचाई या बाहरी लेआउट में बदलाव उन बदलावों में से है जिन्हें बनाने से पहले प्राधिकरण से जाँच लेना चाहिए।
मॉडल यह भी कहता है कि कम्प्लीशन या ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट के बिना अस्थायी पानी, बिजली या सीवर कनेक्शन जारी नहीं रह सकता (clause 2.19(a))।
काम की निगरानी कौन करता है?
महाराष्ट्र में नोटिस के साथ लाइसेंसधारी आर्किटेक्ट, इंजीनियर, सुपरवाइज़र या टाउन प्लानर का निगरानी सर्टिफ़िकेट ज़रूरी है। अगर वह व्यक्ति इस प्रोजेक्ट को छोड़ देता है, तो नया लाइसेंसधारी व्यक्ति नियुक्त होने तक आगे का काम रुका रहता है (UDCPR 2.2.10)। इसलिए सुपरवाइज़र बदलना छोटी बात नहीं है। अनुभव की बात: सुपरवाइज़र का नाम और उसका सर्टिफ़िकेट फ़ाइल में रखें।
कम्प्लीशन के लिए फ़ाइल
मॉडल बायलॉज़ माँगते हैं कि कम्प्लीशन की नोटिस में प्राधिकरण की सभी निरीक्षण रिपोर्टों की प्रतियाँ शामिल हों (clause 2.16)। इसलिए प्लिंथ स्टेज से लेकर आगे की हर नोटिस और हर रिपोर्ट संभालकर रखें। अनुभव की बात: पहले दिन से ही इन सबको एक फ़ोल्डर में रखें।
आर्किटेक्ट या प्राधिकरण से क्या पूछें?
ये अनुभव की बात के सवाल हैं:
- क्या मेरे शहर या राज्य में काम शुरू करने की अलग अनुमति मिलती है, या पास हुआ नक्शा ही अनुमति देता है?
- अगर प्लिंथ की नोटिस है, तो उसे कौन देता है, और प्राधिकरण क्या जाँचता है?
- क्या प्लिंथ स्टेज पर सैंपल जाँच, जवाब देने की अवधि, या मंज़ूर माने जाने का नियम है?
- कौन सा निगरानी सर्टिफ़िकेट चाहिए, और सुपरवाइज़र बदलने पर क्या होता है?
- कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट के लिए कौन सी रिपोर्टें संभालकर रखनी ज़रूरी हैं?
किन गलतियों से बचें?
अनुभव की बातें:
- अनुमति मिलने से पहले, या अनुमति खत्म हो जाने के बाद काम शुरू करना।
- संशोधित मंज़ूरी लिए बिना प्लिंथ को पास हुए नक्शे से ऊँचा या नीचा बनाना।
- अगर आपके राज्य में प्लिंथ की नोटिस ज़रूरी हो और उसे छोड़ दिया जाए, तो बाद के सर्टिफ़िकेट मुश्किल से मिलते हैं।
- यह मान लेना कि कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट और ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट एक ही हैं। ये अलग-अलग चरणों के अलग-अलग सर्टिफ़िकेट हैं।
- कम्प्लीशन की फ़ाइल बनने से पहले निरीक्षण रिपोर्टें खो देना।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या मुझे हमेशा कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट चाहिए?
नहीं। कुछ राज्यों में यह सर्टिफ़िकेट होता है, कुछ में शुरुआत की अलग नोटिस होती है, और कुछ में पास हुए नक्शे पर ही निर्भर रहते हैं। अपने शहर या राज्य के प्राधिकरण से पूछें।
क्या प्लिंथ जाँच भी एक मंज़ूरी है?
यह राज्य पर निर्भर है। महाराष्ट्र में मालिक की प्रमाणित नोटिस से काम जारी रहता है, साथ में सैंपल जाँच भी होती है। तमिलनाडु के CMDA क्षेत्र में प्राधिकरण जाँच करता है और जवाब देता है। अपने प्लॉट पर कौन सा नियम लागू होता है, यह पूछें।
क्या कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट और ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट एक ही हैं?
नहीं। कमेंसमेंट सर्टिफ़िकेट काम शुरू करने के लिए है। ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट आख़िर में आता है, जब इमारत इस्तेमाल के लिए तैयार हो।
अनुमति के लिए आवेदन कौन करता है?
आवेदन मालिक करता है। महाराष्ट्र में आवेदन पंजीकृत आर्किटेक्ट, टाउन प्लानर या लाइसेंसधारी इंजीनियर या सुपरवाइज़र के ज़रिए जाता है (UDCPR 2.2.1)। अपने शहर में प्रक्रिया की पुष्टि अपने आर्किटेक्ट से करवा लें।
संबंधित गाइड
- नक्शा पास की प्रक्रिया और दस्तावेज़
- कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट बनाम ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट
- घर बनने के चरण: एक चेकलिस्ट
यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपका आर्किटेक्ट और आपके शहर या राज्य का प्राधिकरण तय करते हैं कि आपके घर पर कौन सी अनुमति और कौन सी प्लिंथ नोटिस लागू होगी।
स्रोत
- MoHUA, Model Building Bye-Laws 2016: clauses 2.8.2, 2.14.4, 2.14.7, 2.15.1(a) and (b), 2.15.2, 2.15.3, 2.16, 2.19, Appendices A-10 and A-11, and Part 6 clause 6.3.1 read. The model is guidance for states and local bodies.
- Maharashtra Unified Development Control and Promotion Regulations 2020 (UDCPR), copy hosted by CIDCO: regulations 2.8.2 to 2.8.5, 2.2.10 and the display board in 2.8.3 read. Check against the consolidated text before any state-specific step is relied on.
- Chennai Metropolitan Development Authority, Stages of Building procedure (SOP): plinth-stage progress certificate and commencement intimation. Tamil Nadu practice only.
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।