संक्षिप्त उत्तर
भारत में घर के लिए प्लिंथ की न्यूनतम ऊँचाई कितनी है? मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ 2016 कहते हैं कि प्लिंथ आसपास के ज़मीनी स्तर से कम से कम 450 mm ऊँचा होना ज़रूरी है, और साइट से पानी अच्छी तरह निकलना भी ज़रूरी है। हर राज्य या शहर अपने बायलॉज़ में अपना आंकड़ा तय करता है, और कुछ जगह इसके बजाय सड़क से नापा जाता है। अपने प्लॉट पर लागू आंकड़े के लिए स्वीकृत नक्शा और अपने स्थानीय प्राधिकरण का बायलॉज़ देखें।
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प्लिंथ घर का वह हिस्सा है जो ज़मीन और उसके ऊपर के फ़र्श के बीच होता है। इसकी ऊँचाई तय करती है कि फ़र्श ज़मीन से कितना ऊपर बैठेगा, और इसी से तय होता है कि बारिश और बाढ़ का पानी कमरों तक कितना पहुँचेगा। यह आंकड़ा बिल्डिंग बायलॉज़ में लिखा होता है, इसलिए आपके घर के लिए सही आंकड़ा आपके स्वीकृत नक्शे पर लिखा है, न कि किसी ब्लॉग में पढ़ा गया आंकड़ा। यह पेज राष्ट्रीय मॉडल आंकड़ा देता है, बताता है कि राज्यों के नियम कैसे अलग हैं, और यह भी कि क्या जाँचना है। इसमें बीम के साइज़, डैम्प-प्रूफ कोर्स की ऊँचाई या खर्च का कोई आंकड़ा नहीं दिया गया है।
प्लिंथ क्या है?
मॉडल बायलॉज़ प्लिंथ को ऐसा बताते हैं: “संरचना का वह भाग जो आसपास की ज़मीन की सतह और ज़मीन के ठीक ऊपर के फ़र्श की सतह के बीच होता है।” यानी प्लिंथ वह चिनाई या कंक्रीट का आधार है जो फ़र्श को ऊपर उठाता है। इसकी ऊँचाई इमारत के आसपास की ज़मीन से नापी जाती है।
प्लिंथ और प्लिंथ बीम एक चीज़ नहीं हैं। प्लिंथ बीम दीवार के नीचे लगा एक स्ट्रक्चरल बीम है। इसके बारे में प्लिंथ बीम वाला पेज पढ़ें।
प्लिंथ और प्लिंथ एरिया भी एक चीज़ नहीं हैं। मॉडल बायलॉज़ प्लिंथ एरिया को अलग से परिभाषित करते हैं, यह कहते हुए कि यह “तहख़ाने या किसी भी मंज़िल के फ़र्श के स्तर पर नापा गया बना हुआ ढका क्षेत्र” है। प्लिंथ एरिया वह फ़्लोर-जगह है जो हिसाब में इस्तेमाल होती है, जैसे फ़्लोर एरिया रेशियो में। इसे FAR और FSI वाला पेज समझाता है।
मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ में न्यूनतम ऊँचाई कितनी है?
Model Building Bye-Laws 2016 कहते हैं कि प्लिंथ ऐसी जगह होना ज़रूरी है कि “साइट की पर्याप्त पानी की निकासी सुनिश्चित हो।” इसके बाद वे ऊँचाई तय करते हैं: “प्लिंथ की ऊँचाई आसपास के ज़मीनी स्तर से 450 mm से कम नहीं होगी।” मॉडल यह भी कहता है कि भीतरी आँगन (interior courtyard) को उस ज़मीनी स्तर से कम से कम 150 mm ऊँचा उठाना ज़रूरी है जो उस पर लागू होता है।
यह मॉडल एक मार्गदर्शक है। इसकी प्रस्तावना कहती है कि यह राज्य सरकारों, शहरी स्थानीय निकायों और विकास प्राधिकरणों के मार्गदर्शन के लिए बनाया गया है, ताकि वे अपने बायलॉज़ में संशोधन कर सकें। जब तक कोई राज्य या शहर कोई आंकड़ा अपनाता नहीं, तब तक मॉडल का आंकड़ा वह नियम नहीं है जो आपके प्लॉट पर बाध्य है।
राज्यों के नियम कितने अलग हैं?
नापने का आधार (reference line) और आंकड़ा, दोनों जगह-जगह बदलते हैं। दो उदाहरण बताते हैं कि स्थानीय नियम क्यों मायने रखता है।
| जगह | प्लिंथ का नियम | कहाँ से नापा जाता है |
|---|---|---|
| Model Building Bye-Laws 2016 (मॉडल, अपनाने के लिए) | 450 mm से कम नहीं | आसपास का ज़मीनी स्तर |
| महाराष्ट्र, UDCPR 2020 (क्लॉज़ 9.1) | 30 cm से कम नहीं; बाढ़ वाले इलाकों में हाई फ़्लड लेवल से कम से कम 45 cm ऊपर | आसपास का ज़मीनी स्तर (बाढ़ वाले इलाकों में हाई फ़्लड लेवल) |
| पुदुचेरी (2013 में संशोधित, प्लिंथ की परिभाषा) | 450 mm से कम नहीं | इमारत के सामने की ओर सड़क का औसत स्तर |
इसलिए एक ही आंकड़ा, 450 mm, एक जगह ज़मीन से और दूसरी जगह सड़क से शुरू हो सकता है। अपने शहर का नियम पढ़ें, और देखें कि आपका स्वीकृत नक्शा अपने लेवल के लिए किस रेखा का इस्तेमाल करता है।
महाराष्ट्र के नियम ढकी पार्किंग और गैराज के लिए एक अलग आंकड़ा भी देते हैं: उन्हें आसपास की ज़मीन से कम से कम 15 cm ऊँचा उठाना ज़रूरी है। UDCPR उन प्लानिंग अथॉरिटी पर लागू होता है जो महाराष्ट्र में हैं, पर राज्य के हर शहर पर नहीं। इसलिए यह पूरे राज्य का नियम नहीं है। पुदुचेरी का नियम, 2013 के संशोधन से आया है, और उस केंद्र शासित प्रदेश के प्लानिंग क्षेत्रों पर लागू होता है। विकासशील इलाकों में सबसे नज़दीकी मेटल्ड सड़क (metalled road) का औसत स्तर लिया जाता है। बाद के संशोधनों से इनमें से कोई नियम बदला है या नहीं, यह यहाँ नहीं जाँचा गया है।
प्लिंथ का पानी की निकासी से क्या संबंध है?
मॉडल नियम प्लिंथ की ऊँचाई को पानी की निकासी से जोड़ता है: प्लिंथ ऐसी जगह होना ज़रूरी है कि साइट से पानी अच्छी तरह निकले। समतल या ढलान वाले प्लॉट पर प्लिंथ बहुत नीचा रखा गया हो, तो बारिश का पानी और सड़क का पानी आसानी से फ़र्श तक पहुँच जाता है। इमारत के चारों ओर अच्छी निकासी इसी काम का हिस्सा है, इसलिए अपने इंजीनियर से पूछें कि दीवारों से दूर ज़मीन को कैसे ढलान दिया जाएगा।
प्लिंथ वह स्तर भी है जिससे घर का बाकी हिस्सा बनाया जाता है। प्लिंथ जाँच लिए जाने के बाद, दीवारों, फ़र्श और दरवाज़े के स्तर इसी से तय होते हैं।
प्लिंथ की जाँच कब होती है?
कई स्थानीय प्राधिकरण काम प्लिंथ लेवल तक पहुँचने पर सूचना या निरीक्षण माँगते हैं, ताकि दीवारें उठने से पहले प्लिंथ को स्वीकृत नक्शे से मिलाया जा सके। यह कदम और नियम शहर के हिसाब से अलग होते हैं। अपने प्लॉट के लिए अपने स्थानीय प्राधिकरण से पूछें कि वह क्या माँगता है और कब। भारत में मकान बनाने के स्टेज: चेकलिस्ट और जाँच बिंदु में आम बिंदु दिए गए हैं।
किन गलतियों से बचें?
ये व्यावहारिक सलाह हैं, नियम-कानून की धाराएँ नहीं।
- ब्लॉग के आंकड़े को नियम मान लेना। 150 mm या 1 m जैसा आंकड़ा आपके प्लॉट पर बाध्यकारी न्यूनतम नहीं है। अपने स्थानीय बायलॉज़ और स्वीकृत नक्शे का इस्तेमाल करें।
- नापने का आधार गड़बड़ करना। “सड़क से ऊपर” और “ज़मीन से ऊपर” वाला प्लिंथ अलग-अलग नाप हैं। जाँचें कि आपका बायलॉज़ कौन-सा इस्तेमाल करता है।
- प्लिंथ जाँचे जाने के बाद फ़र्श ऊँचा करना। निरीक्षण के बाद लेवल में कोई भी बदलाव मंज़ूरी लेनी पड़ सकती है।
- प्लिंथ तय होने के बाद प्लॉट में मिट्टी से भराई करना। दीवारों के चारों ओर डाली गई मिट्टी ज़मीन का स्तर बदल सकती है, और उसके साथ प्लिंथ की ऊँचाई भी।
- पानी की निकासी को नज़रअंदाज़ करना। अकेला प्लिंथ काफ़ी नहीं है; ज़मीन को दीवारों से दूर ढलान देना ज़रूरी है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या प्लिंथ की ऊँचाई कानून से तय है?
मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ 450 mm का आंकड़ा तय करते हैं, पर कोई भी मॉडल तब तक किसी पर बाध्य नहीं होता जब तक कोई राज्य या शहर उसे अपनाता नहीं। आपके घर पर लागू आंकड़ा आपके स्थानीय बायलॉज़ में है, और वह स्वीकृत नक्शे पर दिखता है।
क्या 450 mm हर जगह एक ही है?
नहीं। मॉडल का आंकड़ा आसपास की ज़मीन से 450 mm है। महाराष्ट्र का UDCPR 2020 आसपास की ज़मीन से 30 cm कहता है, और पुदुचेरी इमारत के सामने की ओर सड़क के औसत स्तर से 450 mm। अपने शहर का नियम जाँचें।
बाढ़ वाले इलाके में प्लिंथ की ऊँचाई कितनी होती है?
कुछ राज्यों के नियम बाढ़ वाले इलाकों के लिए ऊँचा आंकड़ा तय करते हैं। महाराष्ट्र का UDCPR 2020 बाढ़ वाले इलाकों में हाई फ़्लड लेवल से कम से कम 45 cm ऊपर कहता है। जो स्तर मायने रखता है वह आपके प्लॉट का बाढ़ का स्तर है, इसलिए वह स्थानीय प्राधिकरण से पूछें।
मेरे घर की प्लिंथ ऊँचाई कौन तय करता है?
आपका स्थानीय प्राधिकरण या विकास प्राधिकरण इसे तय करता है, अपने राज्य या शहर के बायलॉज़ के तहत। स्वीकृत नक्शे पर वह आंकड़ा दिखता है जो आपके प्लॉट पर लागू होता है।
संबंधित गाइड
- नक्शा पास कैसे कराएं: घर बनाने से पहले
- भारत में मकान बनाने के स्टेज: चेकलिस्ट और जाँच बिंदु
- प्लिंथ बीम क्या है? मकसद, जगह और डिज़ाइन कौन करता है
यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपके घर का प्लिंथ लेवल आपका स्थानीय प्राधिकरण और आपका इंजीनियर तय करते हैं।
स्रोत
- MoHUA (earlier MoUD and TCPO), Model Building Bye-Laws 2016, clauses 4.2.1.1 and 4.2.1.2, and definitions 94 (plinth) and 95 (plinth area). A model for states and local bodies to adopt.
- Maharashtra, Unified Development Control and Promotion Regulations (UDCPR) 2020, clause 9.1 (plinth), items (i) and (ii).
- Puducherry, Notification G.O.Ms.No.02/2013-Hg (amending the Puducherry Building Bye-Laws and Zoning Regulations 2012), definition of plinth, item (i).
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।