घरासाठी कंत्राटदार कसा निवडावा: प्रश्न आणि तपासणी

या पानावर (11)

1. कोटेशन मागण्यापूर्वी
2. प्रत्येक कंत्राटदाराला विचारायचे प्रश्न
3. पूर्ण झालेल्या साइटवर काय तपासावे
4. लेखी करारात काय असणे आवश्यक आहे
5. घर बांधणाऱ्या कंत्राटदारासाठी परवान्याचे नियम आहेत का?
6. कोणत्या तपासण्या सर्वात महत्त्वाच्या आहेत?
7. धोक्याचे इशारे कोणते आहेत?
8. तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?
9. वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
10. संबंधित मार्गदर्शन
11. स्रोत

बहुतांश घरमालक कंत्राटदार एकदाच निवडतात, अशा कामासाठी जे अनेक महिने चालू शकते. चांगली निवड पैसे आणि पुन्हा करावे लागणारे काम वाचवते. चुकीची निवड तुम्हाला अर्धवट घर आणि वादात सोडू शकते. हे पान सही करण्यापूर्वी पूर्ण करायची चेकलिस्ट आणि लेखी करारात काय असावे ते देते. यात किमती, खर्चाची टक्केवारी किंवा कंपन्यांची नावे दिलेली नाहीत. त्या तुमच्या प्लॉटवर, तुमच्या डिझाइनवर आणि तुम्ही बांधत असलेल्या ठिकाणच्या बाजारावर अवलंबून असतात.

कोटेशन मागण्यापूर्वी

आधी तुम्हाला काय बांधायचे आहे ते ठरवा, आणि आधी मंजूर ड्रॉइंग्ज व स्ट्रक्चरल डिझाइन मिळवा. प्रत्येक कंत्राटदार एकच काम किंमत काढत असेल तरच कोटेशनची फक्त तुलना करता येते.

• ड्रॉइंग्ज आणि स्ट्रक्चर. मंजूर ड्रॉइंग्ज आणि स्ट्रक्चरल डिझाइन तयार ठेवा. इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून स्पेसिफिकेशनची खात्री करून घ्या. मॉडेल बायलॉज सांगतो की मालकाने बांधकाम आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअरच्या देखरेखीखाली सुरू करणे आवश्यक आहे, जसे परिशिष्ट E मध्ये नमूद आहे. तुमच्या प्लॉटसाठी हा व्यावसायिक कोण आहे? ते तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाला विचारा.
• लेखी व्याप्ती. कामात काय आहे ते यादी करा: पाया, भिंती, छत, प्लास्टर, फ्लोअरिंग, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल आणि फिनिशिंग. कामात काय नाही ते सांगा.
• साहित्य. सिमेंट आणि स्टीलचे ग्रेड, तसेच तुम्हाला हवे असलेले मुख्य साहित्य, सर्वसाधारण शब्दांत ठरवा, आणि प्रत्येक कंत्राटदाराला एकाच ग्रेडवर कोटेशन द्यायला सांगा.

प्रत्येक कंत्राटदाराला विचारायचे प्रश्न

1. तुम्ही बांधलेले, सारख्या आकाराचे आणि प्रकारचे पूर्ण झालेले घर तुम्ही मला दाखवू शकता का?
2. जे घर अजून बांधकाम सुरू असलेले आहे, तिथे मी भेट देऊ शकतो का, आणि सध्याच्या टप्प्यावरचे काम पाहू शकतो का?
3. शेवटच्या दोन किंवा तीन ग्राहकांशी मी बोलू शकतो का, ज्यात एक असा ग्राहक असेल ज्याचे काम उशिरा चालले?
4. गेल्या काही वर्षांत तुम्ही किती घरे पूर्ण केली आहेत, आणि ती पूर्ण व्हायला किती वेळ लागला?
5. माझा साइट सुपरवायझर कोण असेल, आणि संपूर्ण कामासाठी तीच व्यक्ती साइटवर असेल का?
6. तुमचे कोटेशन एकूण रकमेचे (लंप सम) आहे की आयटम रेटचे? आयटम रेट असेल तर प्रत्येक आयटम कसा आणि कधी मोजला जातो?
7. तुम्ही मला लेखी कोटेशन द्याल का, ज्यात कामाची व्याप्ती, साहित्याचे ग्रेड, प्रमाण, काय वगळले आहे आणि पेमेंटचे टप्पे यांची यादी असेल?
8. तुम्ही वापरणार असलेल्या स्टील आणि सिमेंटचे, प्रत्येक डिलिव्हरीसाठीचे चाचणी प्रमाणपत्र तुम्ही मला दाखवू शकता का?
9. काम उशिरा झाले तर काय होते, आणि मी बदल मागितला तर काय होते?
10. हस्तांतरणानंतर दोष कसे कळवले जातील आणि दुरुस्त केले जातील, आणि किती कालावधीत?
11. साइटवरील कामगारांचा नोंदणीकृत नियोक्ता कोण आहे, आणि त्यांना दुखापत झाली तर त्यांना कोणते संरक्षण आहे?

पूर्ण झालेल्या साइटवर काय तपासावे

भेट देऊन पाहिल्यावर माहितीपत्रकापेक्षा जास्त कळते. चेकलिस्ट घेऊन साइटवर फेरफटका मारा आणि खालील गोष्टी पहा:

• प्लास्टर: ते एकसारखे, सपाट आणि मोठ्या भेगांशिवाय आहे का.
• भिंती आणि कोपरे: ते सरळ आणि ओळंबा धरून आहेत का.
• फ्लोअर आणि टाइल्स: टाइल्स एका रेषेत आहेत आणि सपाट बसलेल्या आहेत का.
• जॉइनरी: दरवाजे आणि खिडक्या जोर न लावता उघडतात आणि बंद होतात का.
• इलेक्ट्रिकल आणि प्लंबिंग: स्विच आणि पाइप नीटनेटके आहेत आणि घट्ट बसवलेले आहेत का.

मालकाला विचारा की काय चुकले, ते दुरुस्त व्हायला किती वेळ लागला, आणि कंत्राटदार परत आला का.

लेखी करारात काय असणे आवश्यक आहे

भारतीय करार कायदा, 1872 नुसार, सर्व करार हे असे करार असतात जे करार करण्यास सक्षम पक्षांच्या मुक्त संमतीने, कायदेशीर प्रतिफलासाठी आणि कायदेशीर हेतूने केले जातात आणि जे स्पष्टपणे शून्य घोषित केलेले नाहीत (कलम 10). संमती मुक्त नसते, जर ती जबरदस्ती, फसवणूक, चुकीचे सादरीकरण, चूक किंवा अवाजवी प्रभाव यामुळे दिली गेली असेल (कलम 14). या कायद्यानुसार प्रत्येक करार लिखित असणे बंधनकारक नाही, पण लेखी करार हा अटी सिद्ध करण्याचा व्यवहारातील मार्ग आहे. तोंडी दिलेले वचन नंतर सिद्ध करणे कठीण असते.

लेखी करारात खालील गोष्टी असाव्यात:

• कामाची व्याप्ती, ज्या ड्रॉइंग्जनुसार काम होणार आहे ते ड्रॉइंग्ज, आणि साहित्य व ग्रेडचे स्पेसिफिकेशन.
• प्रमाण, आणि अतिरिक्त कामाचे मोजमाप कसे होईल, आणि ते करण्यापूर्वी लेखी मंजूर कसे केले जाईल.
• पेमेंटचे टप्पे, प्रत्येक टप्पा तुम्ही तपासलेल्या पूर्ण झालेल्या कामाशी जोडलेला.
• पूर्ण होण्याची तारीख, आणि काम उशिरा झाले तर काय होईल.
• दोष कसे कळवले आणि दुरुस्त केले जातील, आणि हस्तांतरणानंतर किती काळासाठी.
• साहित्य कोण खरेदी करेल, आणि त्याचा दर्जा कोण तपासेल.
• कामगारांचा नियोक्ता कोण आहे, आणि त्यांच्या सुरक्षितते व विम्यासाठी कोण जबाबदार आहे.
• वाद कसे मिटवले जातील.

घर बांधणाऱ्या कंत्राटदारासाठी परवान्याचे नियम आहेत का?

इतर व्यवसायांसाठी मॉडेल बायलॉज म्हणतो (कलम 6.3.6) की “there is no legislative frame available/applicable” (कोणतीही लागू कायदेशीर चौकट उपलब्ध नाही). आर्किटेक्ट वगळता, जे Architects Act, 1972 खाली येतात. त्याच्या पात्रतेवरील परिशिष्टात नमूद आहे की प्लंबर, इलेक्ट्रिशियन आणि फायर कन्सल्टंट्सना “may not need registration” (नोंदणीची गरज नसू शकते). हे एक मॉडेल आहे, आणि स्थानिक नियम वेगळे ठरू शकतात, म्हणून तुमच्या प्लॉटसाठी तुमचे स्थानिक प्राधिकरण ते काय आवश्यक करते ते विचारा.

मॉडेल बायलॉज मालकाची कर्तव्ये मात्र ठरवतो. कलम 2.15.1(a) नुसार, परवानगी देणे, ड्रॉइंग्जला मंजुरी देणे आणि प्राधिकरणाने केलेली तपासणी मालकाची या बायलॉजनुसार काम करण्याची पूर्ण जबाबदारी यातून मुक्त करत नाहीत: “full responsibility for carrying out work in accordance with these Bye-Laws.” कलम 2.15.2 नुसार, ज्या व्यक्तीला परवानगी दिली जाते तिने बिल्डिंग परवानगीची आणि मंजूर ड्रॉइंग्ज व स्पेसिफिकेशनची एक प्रत मालमत्तेवर सहज दिसेल अशा ठिकाणी लावलेली ठेवणे आवश्यक आहे. साहित्याच्या चाचणी नोंदी बांधकामादरम्यान, आणि प्राधिकरण ज्या कालावधीची आवश्यकता ठरवते तितक्या काळासाठी, तपासणीसाठी उपलब्ध ठेवणे आवश्यक आहे. कलम 2.16 नुसार, मालक पूर्णत्वाची सूचना बांधकामावर देखरेख केलेल्या व्यावसायिकामार्फत सादर करतो.

कोणत्या तपासण्या सर्वात महत्त्वाच्या आहेत?

खालील तक्त्यात मुख्य तपासण्या, त्यात काय पहायचे आणि प्रत्येक का महत्त्वाची आहे ते दिले आहे. हे व्यवहारातील मुद्दे आहेत, कायदेशीर नियम नाहीत.

तपासणी	काय पहावे	हे का महत्त्वाचे आहे
कोटेशन	इतर प्रत्येक कोटेशनसारखीच व्याप्ती, ग्रेड आणि प्रमाण	फक्त तुलना करता येणारी कोटेशनच खरा फरक दाखवतात
पूर्ण झालेले काम	प्लास्टर, भिंती, टाइल्स, जॉइनरी, वायरिंग आणि पाइप नीटनेटके आहेत का	फर्म कोणत्या दर्जाचे काम देते ते दाखवते
संदर्भ	उशीर आणि अतिरिक्त शुल्काबाबत बोलू शकणारे मागील ग्राहक	गोष्टी बिघडतात तेव्हा फर्म कसे वागते ते दाखवते
करार	लेखी व्याप्ती, पेमेंटचे टप्पे, बदलाचे आदेश, पूर्णत्वाची तारीख आणि दोष	वाद उद्भवल्यास तुम्हाला आधार देतो
साहित्य	प्रत्येक डिलिव्हरीसाठी स्टील आणि सिमेंटची चाचणी प्रमाणपत्रे	साइटवरील ग्रेड मान्य केलेल्या ग्रेडशी जुळतात हे दाखवते
नोंदी	तारखेसह साइट डायरी, प्रगती अहवाल आणि छायाचित्रे	काय केले आणि कधी केले ते तपासू देते

धोक्याचे इशारे कोणते आहेत?

हे व्यवहारातील मुद्दे आहेत, कायदेशीर नियम नाहीत.

• इतर कोटेशनपेक्षा खूप कमी असलेले कोटेशन, किंवा एकाच व्याप्तीसाठी तुमच्या स्वतःच्या अंदाजापेक्षा कमी असलेले कोटेशन.
• रोखीने पैसे देण्यासाठी दबाव, किंवा मोठा हिस्सा आगाऊ देण्यासाठी दबाव.
• लेखी करार नसणे, किंवा फक्त तोंडी सांगितल्या जाणाऱ्या अटी.
• व्यवसायाचा पत्ता नसणे, किंवा फर्म कोण आहे हे तपासण्याचा मार्ग नसणे.
• पूर्ण झालेले घर दाखवण्यास किंवा संदर्भ देण्यास नकार.
• साहित्य, ग्रेड किंवा प्रमाण लिहून देण्यास संकोच.
• लेखी बदलाच्या आदेशाशिवाय कामाच्या मध्यात अतिरिक्त पैसे मागणी.

तुम्ही कोणत्या चुका टाळाव्यात?

हे व्यवहारातील मुद्दे आहेत, कायदेशीर नियम नाहीत.

• फक्त सर्वात कमी कोटेशनवर निवड करणे. कोटेशनची तुलना फक्त तेव्हाच करा जेव्हा ती एकच व्याप्ती आणि साहित्य व्यापत असतील.
• लेखी वेळापत्रकाशिवाय सुरुवात करणे. काम सुरू होण्यापूर्वी टप्प्यांच्या तारखा मागा.
• कामाच्या आधी पैसे देणे. जे काम झाले आहे आणि जे तुम्ही तपासले आहे त्याचे पैसे द्या.
• स्लॅब ओतकामाची तपासणी वगळणे. काँक्रीट ओतले जाण्यापूर्वी स्टील आणि कव्हर कोण तपासणार ते विचारा.
• नोंद न ठेवणे. कोटेशन, ड्रॉइंग्ज, पेमेंट आणि संदेश यांची तारखेनुसार फाइल ठेवा.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

घर बांधणाऱ्या कंत्राटदाराला नियुक्त करण्यासाठी तुम्हाला परवाना लागतो का?

मॉडेल बायलॉज घर बांधणाऱ्या कंत्राटदारांसाठी एकच परवाना ठरवत नाही, आणि आर्किटेक्ट Architects Act, 1972 खाली येतात. तुमच्या प्लॉटवरील कामासाठी नोंदणी आवश्यक करते का, हे तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाला विचारा.

दोन कोटेशनची तुलना कशी करावी?

एकच व्याप्ती, एकच ग्रेड आणि एकच प्रमाण यांची तुलना करा. एखाद्या कोटेशनमधून एखादी बाब वगळली असेल, तर ती जोडून देण्यास कंत्राटदाराला सांगा, म्हणजे एकूण रकमांची तुलना करता येईल.

आर्किटेक्टशिवाय कंत्राटदार नेमावा का?

तुमचे ड्रॉइंग्ज मंजुरीसाठी कोणाला सही करण्याची परवानगी आहे, हे तुमच्या स्थानिक बायलॉजवर अवलंबून असते, कंत्राटदार स्वतःला आर्किटेक्ट म्हणवतो का यावर नाही. तुमच्या प्लॉटसाठी कोणत्या व्यावसायिकाने सही करणे आवश्यक आहे, हे तुमच्या स्थानिक प्राधिकरणाला विचारा, आणि त्या व्यक्तीची भूमिका कंत्राटदाराच्या भूमिकेपासून वेगळी ठेवा.

कंत्राटदाराने काम थांबवले तर तुम्ही काय करावे?

आधी तुमचा करार तपासा. समस्या लेखी मांडा, एक आराखडा आणि तारीख मागा, आणि नोंदी ठेवा. करारात वाद-निवारण कलम असेल, तर त्याचे पालन करा. करार संपवण्यापूर्वी वकिलाला विचारा.

संबंधित मार्गदर्शन

• घर बांधकाम टप्पे: चेकलिस्ट
• घर बांधकाम खर्च कसा काढावा
• घराच्या बांधकाम आराखड्याची मंजुरी: पायऱ्या आणि कागदपत्रे

हे मार्गदर्शन सर्वसाधारण माहितीसाठी आहे. अस्वीकरण (इंग्रजी) वाचा. तुमचे स्थानिक प्राधिकरण, तुमचा इंजिनिअर आणि तुम्हाला विश्वासाचा वाटणारा वकील तुमच्या घरासाठी आणि करारासाठी काय लागू होते ते ठरवतात.

स्रोत

• MoHUA (earlier TCPO), Model Building Bye-Laws 2016, clauses 2.14.5, 2.14.6, 2.15.1, 2.15.2, 2.16, 6.3.6 and Appendix E. A model that states and local bodies adopt.
• The Indian Contract Act, 1872, sections 10 and 14 (official India Code copy).

संबंधित मार्गदर्शक

• मंजूर विरुद्ध मंजूर नसलेला लेआउट: प्लॉट खरेदीपूर्वी काय तपासावे
• घरात आर्किटेक्ट, इंजिनिअर, कंत्राटदार कोण काय करतो
• घरातील बेसमेंट: बायलॉज काय परवानगी देतात

ही फक्त सर्वसाधारण माहिती आहे. हे स्ट्रक्चरल डिझाइन किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. तुमचे नकाशे आणि साइट परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून तपासून घ्या.