সংক্ষিপ্ত উত্তর
আমি কীভাবে বাড়ির জন্য ঠিকাদার বাছাই করব? একই পরিধির লিখিত কোটেশন তুলনা করুন, ঠিকাদারের তৈরি বাড়ি দেখতে চান এবং আগের গ্রাহকদের সঙ্গে কথা বলুন। নিশ্চিত করুন যে চুক্তিতে উপকরণ ও তাদের গ্রেড, পরিমাণ, কাজের সঙ্গে যুক্ত পেমেন্টের ধাপ, এবং অতিরিক্ত কাজ ও দেরিতে শেষ হলে কী হবে তা লেখা আছে। মডেল বিল্ডিং বাই-ল বেশির ভাগ বাড়ি নির্মাণের নিবন্ধন স্থানীয় নিয়মের হাতে ছেড়ে দেয়, আর স্থপতিরা Architects Act, 1972-এর আওতায় পড়েন। ঠিকাদার ও আপনার প্লটের জন্য কী লাগে, তা স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
এই পাতায় (11)
বেশিরভাগ বাড়ির মালিক একবারই ঠিকাদার বাছাই করেন, এবং সেই কাজ অনেক মাস ধরে চলতে পারে। ভালো বাছাই টাকা ও পুনরায় কাজের ঝামেলা বাঁচায়। খারাপ বাছাই আপনাকে আধা-তৈরি বাড়ি ও একটি বিরোধের মুখে ফেলতে পারে। এই পাতায় সই করার আগে কাজ করার একটি পরীক্ষার তালিকা আছে, এবং লিখিত চুক্তিতে যে বিষয়গুলো থাকা উচিত তাও আছে। এখানে কোনো দাম, খরচের কোনো শতাংশ বা কোনো সংস্থার নাম দেওয়া হয়নি। এগুলো নির্ভর করে আপনার প্লট, নকশা ও যে বাজারে আপনি বাড়ি বানাচ্ছেন তার ওপর।
কোটেশন চাওয়ার আগে
আগে ঠিক করুন আপনি কী বানাতে চান, এবং প্রথমে ড্রয়িং ও কাঠামোগত নকশা নিয়ে নিন। একটি কোটেশন কেবল তখনই তুলনা করা যায়, যখন প্রতিটি ঠিকাদার একই কাজের দাম দেয়।
- ড্রয়িং ও কাঠামো। অনুমোদিত ড্রয়িং ও কাঠামোগত নকশা হাতের কাছে রাখুন। ইঞ্জিনিয়ার বা স্থপতিকে স্পেসিফিকেশন নিশ্চিত করতে বলুন। মডেল বাই-ল (model bye-law) বলে, মালিককে অবশ্যই স্থপতি বা ইঞ্জিনিয়ারের তদারকিতে নির্মাণ শুরু করতে হবে, যেমন পরিশিষ্ট E-তে বলা আছে। আপনার প্লটের জন্য কোন পেশাদার এই দায়িত্বে থাকবেন? স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
- লিখিতভাবে পরিধি। কাজের মধ্যে যা আছে তা তালিকা করুন: ফাউন্ডেশন, দেয়াল, ছাদ, প্লাস্টার, ফ্লোরিং, প্লাম্বিং, বৈদ্যুতিক কাজ ও ফিনিশ। কাজের মধ্যে যা নেই, তা বলে দিন।
- উপকরণ। সিমেন্ট ও স্টিলের গ্রেড এবং আপনি যে প্রধান উপকরণ চান, মোটামুটি ভাষায় ঠিক করুন। আর প্রতিটি ঠিকাদারকে একই গ্রেডের জন্য কোটেশন দিতে বলুন।
প্রতিটি ঠিকাদারকে যে প্রশ্নগুলো করবেন
- আপনি কি আমাকে আপনার তৈরি করা প্রায় একই আকার ও ধরনের একটি তৈরি বাড়ি দেখাতে পারবেন?
- আমি কি এমন একটি বাড়ি দেখতে পারি যার কাজ এখনও চলছে, এবং বর্তমান পর্যায়ে কাজটি দেখতে পারি?
- শেষ দুই বা তিনজন গ্রাহকের সঙ্গে কথা বলতে পারি কি, যাঁদের মধ্যে একজনের কাজ দেরিতে চলেছিল?
- গত কয়েক বছরে আপনি কতগুলো বাড়ি শেষ করেছেন, এবং সেগুলো শেষ করতে কতদিন লেগেছিল?
- আমার সাইট সুপারভাইজার কে হবেন, এবং পুরো কাজের সময় একই ব্যক্তি কি সাইটে থাকবেন?
- আপনার কোটেশন কি লাম্পসাম, না আইটেম-রেট? আইটেম-রেট হলে, প্রতিটি আইটেম কীভাবে ও কখন মাপা হবে?
- আপনি কি পরিধি, উপকরণের গ্রেড, পরিমাণ, কী বাদ থাকছে এবং পেমেন্টের ধাপ লিখে একটি লিখিত কোটেশন দেবেন?
- আপনি যে স্টিল ও সিমেন্ট ব্যবহার করবেন, প্রতিটি ডেলিভারির জন্য তার টেস্ট সার্টিফিকেট কি দেখাতে পারবেন?
- কাজ দেরি হলে কী হবে, এবং আমি পরিবর্তন চাইলে কী হবে?
- হস্তান্তরের পর ত্রুটি কীভাবে জানানো ও ঠিক করা হবে, এবং কত সময়ের মধ্যে?
- সাইটের শ্রমিকদের নিবন্ধিত নিয়োগকর্তা কে, এবং তাঁরা আহত হলে তাঁদের কী ধরনের সুরক্ষা (cover) আছে?
কাজ শেষ হওয়া সাইটে কী যাচাই করবেন
সাইট পরিদর্শন একটি ব্রোশিওরের চেয়ে বেশি কিছু বলে। পরীক্ষার তালিকা হাতে নিয়ে সাইটে ঘুরুন, এবং দেখুন:
- প্লাস্টার: এটি সমান, সমতল এবং বড় ফাটলমুক্ত কি না।
- দেয়াল ও কোণ: সেগুলো সোজা ও উল্লম্ব (plumb) কি না।
- মেঝে ও টাইলস: টাইলস সারিবদ্ধ ও সমতল বসানো আছে কি না।
- জয়েনারি (joinery): দরজা ও জানালা জোর না দিয়েই খোলে ও বন্ধ হয় কি না।
- বৈদ্যুতিক ও প্লাম্বিং: সুইচ ও পাইপ গোছানো ও শক্ত করে লাগানো আছে কি না।
বাড়ির মালিককে জিজ্ঞাসা করুন কী ভুল হয়েছিল, ঠিক করতে কত সময় লেগেছিল, এবং ঠিকাদার ফিরে এসেছিলেন কি না।
লিখিত চুক্তিতে কী অবশ্যই থাকতে হবে
ভারতীয় চুক্তি আইন, 1872 অনুযায়ী, সব সমঝোতা তখনই চুক্তি হয় যখন তা চুক্তি করার যোগ্য পক্ষগুলোর স্বাধীন সম্মতিতে, বৈধ প্রতিদানে ও বৈধ উদ্দেশ্যে হয়, এবং স্পষ্টভাবে শূন্য ঘোষিত না হয় (ধারা 10)। সম্মতি স্বাধীন নয়, যদি তা জবরদস্তি, প্রতারণা, ভুল উপস্থাপন, ভুল ধারণা বা অযথা প্রভাবের কারণে হয় (ধারা 14)। এই আইনে প্রতিটি চুক্তি লিখিত হওয়া বাধ্যতামূলক নয়, তবে শর্ত প্রমাণ করার ব্যবহারিক উপায় হলো লিখিত চুক্তি। মৌখিক প্রতিশ্রুতি পরে প্রমাণ করা কঠিন।
লিখিত চুক্তিতে থাকা উচিত:
- কাজের পরিধি, যে ড্রয়িং অনুসরণ করা হবে, এবং উপকরণ ও গ্রেডের স্পেসিফিকেশন।
- পরিমাণ, এবং অতিরিক্ত কাজ কীভাবে মাপা হবে ও কাজ করার আগে লিখিতভাবে কীভাবে অনুমোদিত হবে।
- পেমেন্টের ধাপ, প্রতিটি ধাপ আপনার পরিদর্শন করা তৈরি কাজের সঙ্গে যুক্ত।
- কাজ শেষ হওয়ার তারিখ, এবং কাজ দেরি হলে কী হবে।
- ত্রুটি কীভাবে জানানো ও ঠিক করা হবে, এবং হস্তান্তরের পর কত সময় পর্যন্ত।
- উপকরণ কে কিনবেন, এবং তাদের মান কে যাচাই করবেন।
- শ্রমিকদের নিয়োগকর্তা কে, এবং তাঁদের নিরাপত্তা ও বিমার দায়িত্ব কার।
- বিরোধ কীভাবে নিষ্পত্তি হবে।
বাড়ির ঠিকাদারের জন্য কি লাইসেন্সের নিয়ম আছে?
অন্য পেশার ক্ষেত্রে মডেল বাই-ল বলে (ধারা 6.3.6), “এই বিষয়ে কোনো আইনি কাঠামো উপলব্ধ/প্রযোজ্য নেই।” ব্যতিক্রম স্থপতিরা, যাঁরা Architects Act, 1972-এর আওতায় পড়েন। এর যোগ্যতা বিষয়ক পরিশিষ্ট বলে, প্লাম্বার, ইলেকট্রিশিয়ান ও ফায়ার কনসাল্টেন্টদের “নিবন্ধনের প্রয়োজন নাও হতে পারে।” এটি একটি মডেল, এবং স্থানীয় নিয়ম ভিন্ন হতে পারে, তাই আপনার প্লটের জন্য কী লাগবে, তা স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
মডেল বাই-ল মালিকের দায়িত্ব ঠিক করে। ধারা 2.15.1(a) অনুযায়ী, অনুমতি দেওয়া, ড্রয়িং অনুমোদন এবং কর্তৃপক্ষের পরিদর্শন মালিককে “এই বাই-লস অনুসারে কাজ করানোর পূর্ণ দায়িত্ব” থেকে অব্যাহতি দেয় না। ধারা 2.15.2 অনুযায়ী, যাঁকে অনুমতি দেওয়া হয়েছে, তাঁকে নির্মাণের অনুমতির একটি কপি এবং অনুমোদিত ড্রয়িং ও স্পেসিফিকেশন সম্পত্তিতে সহজে দেখা যায় এমন জায়গায় টাঙিয়ে রাখতে হবে। উপকরণের পরীক্ষার রেকর্ড নির্মাণের সময় এবং কর্তৃপক্ষ যতদিন চায় ততদিন পরিদর্শনের জন্য হাতের কাছে রাখতে হবে। ধারা 2.16 অনুযায়ী, নির্মাণের তদারকি করেছেন যে পেশাদার, তাঁর মাধ্যমে মালিক সমাপ্তির নোটিস জমা দেন।
কোন যাচাইগুলো সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ?
নিচের সারণিতে মূল যাচাইগুলো, কী দেখতে হবে এবং প্রতিটি কেন গুরুত্বপূর্ণ তা দেওয়া আছে। এগুলো চর্চাভিত্তিক বিষয়, আইনি নিয়ম নয়।
| যাচাই | কী দেখবেন | কেন গুরুত্বপূর্ণ |
|---|---|---|
| কোটেশন | অন্য সব কোটেশনের মতোই একই পরিধি, গ্রেড ও পরিমাণ | কেবল তুলনাযোগ্য কোটেশনই প্রকৃত পার্থক্য দেখায় |
| তৈরি কাজ | প্লাস্টার, দেয়াল, টাইলস, জয়েনারি, ওয়্যারিং ও পাইপ যেগুলো পরিপাটি | সংস্থাটি যে মানের কাজ দেয়, তা দেখায় |
| রেফারেন্স | আগের গ্রাহক যাঁরা দেরি ও অতিরিক্ত চার্জ নিয়ে কথা বলতে পারবেন | সমস্যা হলে সংস্থাটি কেমন আচরণ করে, তা দেখায় |
| চুক্তি | লিখিত পরিধি, পেমেন্টের ধাপ, পরিবর্তন-আদেশ, সমাপ্তির তারিখ ও ত্রুটি | বিরোধ দেখা দিলে এটি আপনাকে ভিত্তি দেয় |
| উপকরণ | প্রতি ডেলিভারির জন্য স্টিল ও সিমেন্টের টেস্ট সার্টিফিকেট | সাইটের গ্রেড যে চুক্তিতে ঠিক হওয়া গ্রেডের সঙ্গে মেলে, তা দেখায় |
| রেকর্ড | তারিখসহ সাইট ডায়েরি, অগ্রগতির প্রতিবেদন ও ছবি | কী কাজ কখন হয়েছে তা আপনাকে যাচাই করতে দেয় |
সতর্ক সংকেতগুলো কী?
এগুলো চর্চাভিত্তিক বিষয়, আইনি নিয়ম নয়।
- অন্য সব কোটেশনের তুলনায় অনেক কম কোটেশন, অথবা একই পরিধির জন্য আপনার নিজের অনুমানের চেয়ে কম কোটেশন।
- নগদে টাকা দিতে চাপ দেওয়া, অথবা বড় অংশ আগাম দিতে চাপ দেওয়া।
- কোনো লিখিত চুক্তি নেই, অথবা শর্তগুলো শুধু মুখে বলা।
- কোনো ব্যবসায়িক ঠিকানা নেই, অথবা সংস্থাটি কে তা যাচাই করার কোনো উপায় নেই।
- তৈরি বাড়ি দেখাতে বা রেফারেন্স দিতে অস্বীকার করা।
- উপকরণ, গ্রেড বা পরিমাণ লিখে দিতে অনীহা।
- লিখিত পরিবর্তন-আদেশ ছাড়া কাজের মাঝখানে অতিরিক্ত টাকা দাবি করা।
কোন ভুলগুলো এড়ানো উচিত?
এগুলো চর্চাভিত্তিক বিষয়, আইনি নিয়ম নয়।
- কেবল সবচেয়ে কম কোটেশনের ওপর ভিত্তি করে বাছাই করা। কোটেশন তুলনা করুন কেবল তখনই, যখন সেগুলো একই পরিধি ও উপকরণ ধরে।
- লিখিত কর্মসূচি ছাড়া শুরু করা। কাজ শুরুর আগে ধাপ অনুযায়ী তারিখ চান।
- কাজের আগে টাকা দেওয়া। যে কাজ হয়ে গেছে এবং যা আপনি যাচাই করেছেন, তার টাকা দিন।
- স্ল্যাব ঢালাইয়ের যাচাই বাদ দেওয়া। কংক্রিট ঢালার আগে স্টিল ও কভার কে যাচাই করবেন, তা জিজ্ঞাসা করুন।
- কোনো রেকর্ড না রাখা। কোটেশন, ড্রয়িং, পেমেন্ট ও বার্তার একটি তারিখসহ ফাইল রাখুন।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
বাড়ির ঠিকাদার নিয়োগ করতে কি লাইসেন্স লাগে?
মডেল বাই-ল বাড়ির ঠিকাদারদের জন্য একটি লাইসেন্স ঠিক করে না, আর স্থপতিরা Architects Act, 1972-এর আওতায় পড়েন। আপনার প্লটের কাজের জন্য নিবন্ধন লাগে কি না, তা স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন।
দুটি কোটেশন কীভাবে তুলনা করব?
একই পরিধি, একই গ্রেড ও একই পরিমাণ তুলনা করুন। যদি একটি কোটেশন কোনো আইটেম বাদ দেয়, তবে ঠিকাদারকে তা যোগ করতে বলুন, যাতে মোট অঙ্কগুলো তুলনা করা যায়।
স্থপতি ছাড়া ঠিকাদার নিয়োগ করা উচিত কি?
অনুমোদনের জন্য আপনার ড্রয়িংয়ে কে সই করতে পারবেন, তা আপনার স্থানীয় বাই-লের ওপর নির্ভর করে, ঠিকাদার নিজেকে স্থপতি বলেন কি না তার ওপর নয়। আপনার প্লটের জন্য কোন পেশাদারকে সই করতেই হবে, তা স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে জিজ্ঞাসা করুন, এবং সেই ব্যক্তির ভূমিকা ঠিকাদারের ভূমিকা থেকে আলাদা রাখুন।
ঠিকাদার কাজ বন্ধ করে দিলে আমি কী করব?
প্রথমে আপনার চুক্তি দেখুন। সমস্যাটি লিখিতভাবে জানান, একটি পরিকল্পনা ও একটি তারিখ চান, এবং রেকর্ড রাখুন। চুক্তিতে যদি বিরোধ-নিষ্পত্তির ধারা থাকে, তবে তা অনুসরণ করুন। চুক্তি শেষ করার আগে একজন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন।
সম্পর্কিত নির্দেশিকা
- ভারতে বাড়ি নির্মাণের ধাপ: পরীক্ষার তালিকা
- বাড়ি নির্মাণের খরচ কীভাবে হিসাব করবেন: ধাপে ধাপে পদ্ধতি
- বাড়ির নকশা অনুমোদন: ধাপ ও প্রয়োজনীয় নথি
এই নির্দেশিকা সাধারণ তথ্য। দায়মুক্তি (ইংরেজি) পড়ুন। আপনার বাড়ি ও চুক্তির জন্য কী প্রযোজ্য, তা আপনার স্থানীয় কর্তৃপক্ষ, আপনার ইঞ্জিনিয়ার ও আপনার বিশ্বস্ত একজন আইনজীবী ঠিক করেন।
সূত্র
এটি শুধু সাধারণ তথ্য। এটি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন বা পেশাদার পরামর্শ নয়। আপনার নকশা ও সাইট একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্টকে দিয়ে যাচাই করান।