संक्षिप्त उत्तर
मकान बनाने के लिए ठेकेदार कैसे चुनें? एक ही काम के लिखित कोटेशन की तुलना करें, ठेकेदार के बनाए तैयार मकान देखने की माँग करें, और पिछले ग्राहकों से बात करें। यह पक्का करें कि अनुबंध में सामग्री व ग्रेड, मात्रा, तैयार काम से जुड़े भुगतान के चरण, और अतिरिक्त काम या देर से पूरे होने का हिसाब लिखा हो। मॉडल बायलॉज़ मकान बनाने के ज़्यादातर पंजीकरण स्थानीय नियमों पर छोड़ता है, और आर्किटेक्ट्स एक्ट, 1972 के तहत आर्किटेक्ट आते हैं। ठेकेदार और अपने प्लॉट के लिए स्थानीय संस्था से पूछें कि वह क्या माँगती है।
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ज़्यादातर मकान मालिक ठेकेदार एक बार चुनते हैं, और वह भी ऐसे काम के लिए जो कई महीने चल सकता है। सही चुनाव पैसे और दोबारा करने का काम, दोनों बचाता है। गलत चुनाव से आधा बना मकान और झगड़ा हाथ लग सकता है। यह पेज साइन करने से पहले जाँचने की सूची देता है, और वे बातें भी जो लिखित अनुबंध में होनी चाहिए। इसमें कोई दाम नहीं दिया गया है, लागत का कोई प्रतिशत नहीं है, और किसी फ़र्म के नाम नहीं हैं। ये आपके प्लॉट, आपके डिज़ाइन और उस बाज़ार पर निर्भर करते हैं जहाँ आप घर बना रहे हैं।
कोटेशन माँगने से पहले
पहले तय करें कि क्या बनवाना है, और ड्रॉइंग व ढाँचे का डिज़ाइन पहले ले लें। कोटेशन तभी तुलना लायक है जब हर ठेकेदार एक ही काम का दाम लगाए।
- ड्रॉइंग और ढाँचा। मंज़ूर की गई ड्रॉइंग और ढाँचे का डिज़ाइन तैयार रखें। इंजीनियर या आर्किटेक्ट से स्पेसिफ़िकेशन की पुष्टि करवाएँ। मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ कहता है कि मालिक को निर्माण आर्किटेक्ट या इंजीनियर की निगरानी में शुरू करना ज़रूरी है, जैसा Appendix E में है। आपके प्लॉट के लिए यह पेशेवर कौन है? यह अपनी स्थानीय संस्था से पूछें।
- काम का दायरा लिखित में। बताएँ कि काम में क्या-क्या है: नींव, दीवारें, छत, प्लास्टर, फ़र्श, प्लंबिंग, बिजली और फ़िनिशिंग। यह भी बताएँ कि क्या काम में शामिल नहीं है।
- सामग्री। सीमेंट और सरिया (steel) के ग्रेड और मुख्य सामग्री आम शब्दों में तय करें, और हर ठेकेदार से उन्हीं ग्रेड पर कोटेशन माँगें।
हर ठेकेदार से पूछने वाले सवाल
- क्या आप मुझे अपना बनाया हुआ, मिलते-जुलते आकार और प्रकार का कोई तैयार मकान दिखा सकते हैं?
- क्या ऐसा मकान देखा जा सकता है जिस पर अभी काम चल रहा हो, ताकि काम का मौजूदा चरण देखा जा सके?
- क्या पिछले दो या तीन ग्राहकों से बात हो सकती है, जिनमें एक वह भी हो जिसका काम देर से चला?
- पिछले कुछ सालों में आपने कितने मकान पूरे किए, और उन्हें पूरा होने में कितना समय लगा?
- मेरा साइट सुपरवाइज़र कौन होगा, और क्या वही व्यक्ति पूरे काम के दौरान साइट पर रहेगा?
- आपका कोटेशन एकमुश्त रकम (lump sum) है या आइटम रेट? अगर आइटम रेट है, तो हर आइटम कैसे और कब नापा जाएगा?
- क्या आप लिखित कोटेशन देंगे, जिसमें काम का दायरा, सामग्री के ग्रेड, मात्रा, क्या शामिल नहीं है, और भुगतान के चरण लिखे हों?
- क्या आप वह टेस्ट सर्टिफ़िकेट दिखा सकते हैं जो आप इस्तेमाल करेंगे सरिया और सीमेंट के लिए, हर डिलीवरी के लिए?
- अगर काम देर से चले तो क्या होगा, और बदलाव माँगने पर क्या होगा?
- हैंडओवर के बाद खामियों की शिकायत और उनका सुधार कैसे होगा, और कितनी अवधि के भीतर?
- साइट पर काम करने वाले मज़दूरों का पंजीकृत नियोक्ता कौन है, और चोट लगने पर उनका क्या कवर है?
तैयार साइट पर क्या जाँचें
साइट पर जाना ब्रोशर से ज़्यादा बताता है। एक सूची लेकर साइट पर घूमें और इन चीज़ों को देखें:
- प्लास्टर: वह एकसार और समतल है या नहीं, और उसमें बड़ी दरारें हैं या नहीं।
- दीवारें और कोने: वे सीधे और साहुल में हैं या नहीं।
- फ़र्श और टाइल: टाइलें एक लाइन में और समतल बैठी हैं या नहीं।
- जॉइनरी (दरवाज़े-खिड़की का काम): दरवाज़े और खिड़कियाँ बिना ज़ोर लगाए खुलते-बंद होते हैं या नहीं।
- बिजली और प्लंबिंग: स्विच और पाइप सलीके से लगे हैं और मज़बूती से फ़िक्स हैं या नहीं।
मकान मालिक से पूछें कि क्या गलत हुआ था, उसे ठीक करने में कितना समय लगा, और क्या ठेकेदार लौटकर आया।
लिखित अनुबंध में क्या ज़रूरी है
भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत हर समझौता अनुबंध होता है, अगर वह अनुबंध करने के योग्य पक्षों की स्वतंत्र सहमति से, वैध प्रतिफल (lawful consideration) और वैध उद्देश्य के लिए हो, और उसे साफ़ तौर पर शून्य घोषित न किया गया हो (धारा 10)। सहमति स्वतंत्र नहीं मानी जाती अगर वह ज़बरदस्ती, धोखाधड़ी, गलत बयानी, भूल या अनुचित प्रभाव से ली गई हो (धारा 14)। अधिनियम के अनुसार हर अनुबंध का लिखित होना ज़रूरी नहीं है, पर शर्तें साबित करने का व्यावहारिक तरीका लिखित अनुबंध ही है। ज़ुबानी वादा बाद में साबित करना मुश्किल होता है।
लिखित अनुबंध में यह होना चाहिए:
- काम का दायरा, किन ड्रॉइंग के हिसाब से काम होगा, और सामग्री व ग्रेड का स्पेसिफ़िकेशन।
- मात्रा, और अतिरिक्त काम कैसे नापा जाएगा और काम होने से पहले लिखित में कैसे मंज़ूर होगा।
- भुगतान के चरण, जिनमें से हर एक आपके जाँचे हुए तैयार काम से जुड़ा हो।
- पूरा होने की तारीख, और काम देर से चलने पर क्या होगा।
- खामियों की शिकायत और सुधार कैसे होगा, और हैंडओवर के बाद कितने समय तक।
- सामग्री कौन खरीदेगा, और उसकी गुणवत्ता कौन जाँचेगा।
- मज़दूरों का नियोक्ता कौन है, और उनकी सुरक्षा और बीमा की ज़िम्मेदारी किसकी है।
- विवाद कैसे सुलझाए जाएँगे।
मकान के ठेकेदार के लिए लाइसेंस का नियम है?
दूसरे पेशों के बारे में मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ (cl. 6.3.6) कहता है कि “कोई विधायी ढाँचा उपलब्ध या लागू नहीं है”, आर्किटेक्ट को छोड़कर, जो आर्किटेक्ट्स एक्ट, 1972 के तहत आते हैं। उसके योग्यता वाले परिशिष्ट में लिखा है कि प्लंबर, इलेक्ट्रीशियन और फ़ायर कंसल्टेंट “पंजीकरण की ज़रूरत नहीं हो सकती है”। यह एक मॉडल है, और स्थानीय नियम अलग हो सकते हैं, इसलिए अपने प्लॉट के लिए स्थानीय संस्था से पूछें कि वह क्या माँगती है।
मॉडल बायलॉज़ मालिक की ज़िम्मेदारियाँ तय करता है। cl. 2.15.1(a) के तहत अनुमति देना, ड्रॉइंग मंज़ूर करना और प्राधिकरण का निरीक्षण, इनमें से कोई भी मालिक को “इन बायलॉज़ के अनुसार काम करने की पूरी ज़िम्मेदारी” से मुक्त नहीं करता। cl. 2.15.2 के तहत जिस व्यक्ति को परमिट दिया गया है, उसे बिल्डिंग परमिट की प्रति और मंज़ूर ड्रॉइंग व स्पेसिफ़िकेशन प्लॉट पर किसी दिखने वाली जगह पर लगाकर रखना ज़रूरी है। सामग्री के टेस्ट रिकॉर्ड निर्माण के दौरान, और प्राधिकरण जितने समय तक प्राधिकरण ज़रूरी बताए उतने समय तक, निरीक्षण के लिए उपलब्ध रखना ज़रूरी है। cl. 2.16 के तहत मालिक कम्प्लीशन की सूचना उस पेशेवर के ज़रिए जमा करता है जिसने निर्माण की निगरानी की।
सबसे ज़रूरी जाँच कौन सी है?
नीचे की तालिका मुख्य जाँच बताती है: क्या देखें और हर एक क्यों मायने रखती है। ये अनुभव की बातें हैं, कानूनी नियम नहीं।
| जाँच | क्या देखें | क्यों मायने रखती है |
|---|---|---|
| कोटेशन | हर दूसरे कोटेशन जैसा ही काम, ग्रेड और मात्रा | सिर्फ़ तुलना लायक कोटेशन असली फ़र्क़ दिखाते हैं |
| तैयार काम | प्लास्टर, दीवारें, टाइलें, जॉइनरी, वायरिंग और पाइप सलीके से हों | फ़र्म किस स्तर का काम देती है, यह दिखाता है |
| संदर्भ (references) | पुराने ग्राहक जो देरी और अतिरिक्त खर्च के बारे में बता सकें | दिखाता है कि गड़बड़ होने पर फ़र्म कैसा बर्ताव करती है |
| अनुबंध | लिखित काम का दायरा, भुगतान के चरण, बदलाव का लिखित आदेश, पूरा होने की तारीख और खामियाँ | विवाद होने पर आपके पास आधार रहता है |
| सामग्री | सरिया और सीमेंट के टेस्ट सर्टिफ़िकेट, हर डिलीवरी के लिए | दिखाता है कि साइट पर के ग्रेड वही हैं जो तय हुए थे |
| रिकॉर्ड | तारीख वाली साइट डायरी, प्रगति रिपोर्ट और फ़ोटो | आपको जाँचने देता है कि क्या हुआ और कब हुआ |
किन संकेतों से सावधान रहें
ये अनुभव की बातें हैं, कानूनी नियम नहीं।
- कोई कोटेशन बाकियों से बहुत कम है, या उसी काम के लिए आपके अपने एस्टीमेट से भी कम है।
- नकद देने का दबाव, या शुरू में ही बड़ा हिस्सा देने का दबाव।
- लिखित अनुबंध न होना, या शर्तें सिर्फ़ ज़ुबानी होना।
- फ़र्म का कारोबारी पता न होना, या यह जाँचने का कोई तरीका न होना कि फ़र्म कौन है।
- तैयार मकान दिखाने या संदर्भ देने से इनकार।
- सामग्री, ग्रेड या मात्रा लिखने में हिचकिचाहट।
- बिना लिखित बदलाव के आदेश के, काम के बीच में अतिरिक्त भुगतान की माँग।
किन गलतियों से बचना चाहिए?
ये अनुभव की बातें हैं, कानूनी नियम नहीं।
- सिर्फ़ सबसे कम कोटेशन देखकर चुनना। कोटेशन की तुलना तभी करें जब वे एक ही काम और सामग्री को कवर करते हों।
- लिखित कार्यक्रम के बिना शुरू करना। काम शुरू होने से पहले हर चरण की तारीखें माँगें।
- काम से पहले भुगतान करना। उसी काम का भुगतान करें जो हो चुका हो और जिसे आपने जाँच लिया हो।
- छत की ढलाई (slab casting) की जाँच छोड़ना। कंक्रीट (concrete) की ढलाई से पहले पूछें कि सरिया और कवर कौन जाँचेगा।
- कोई रिकॉर्ड न रखना। कोटेशन, ड्रॉइंग, भुगतान और संदेशों की तारीख वाली फ़ाइल रखें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या मकान का ठेकेदार रखने के लिए लाइसेंस की ज़रूरत है?
मॉडल बिल्डिंग बायलॉज़ मकान के ठेकेदारों के लिए एक लाइसेंस तय नहीं करता, और आर्किटेक्ट आर्किटेक्ट्स एक्ट, 1972 के तहत आते हैं। अपने प्लॉट के काम के लिए स्थानीय संस्था से पूछें कि वह पंजीकरण की ज़रूरत होती है या नहीं।
दो कोटेशन की तुलना कैसे करें?
एक ही काम, एक ही ग्रेड और एक ही मात्रा की तुलना करें। अगर एक कोटेशन में कोई आइटम छूटा है, तो ठेकेदार से उसे जोड़ने को कहें, ताकि कुल योग की तुलना हो सके।
क्या आर्किटेक्ट के बिना ठेकेदार रखना चाहिए?
आपकी ड्रॉइंग पर मंज़ूरी के लिए किसके हस्ताक्षर की इजाज़त है, यह आपके स्थानीय बायलॉज़ पर निर्भर करता है, इस पर नहीं कि ठेकेदार खुद को आर्किटेक्ट बताता है या नहीं। आपके प्लॉट के लिए किस पेशेवर का हस्ताक्षर ज़रूरी है, यह स्थानीय संस्था से पूछें, और उस पेशेवर की भूमिका ठेकेदार की भूमिका से अलग रखें।
ठेकेदार काम बंद कर दे तो क्या करें?
पहले अपना अनुबंध जाँचें। समस्या लिखित में रखें, काम की योजना और तारीख माँगें, और रिकॉर्ड रखें। अगर अनुबंध में विवाद वाली शर्त है, तो उसका पालन करें। अनुबंध खत्म करने से पहले वकील से सलाह लें।
संबंधित गाइड
- मकान निर्माण के चरणों की जाँच सूची
- मकान बनाने का खर्च कैसे निकालें
- नक्शा मंज़ूरी की प्रक्रिया और दस्तावेज़
यह गाइड सामान्य जानकारी है। डिस्क्लेमर (अंग्रेज़ी) पढ़ें। आपकी स्थानीय संस्था, आपका इंजीनियर और जिस वकील पर आपको भरोसा है, वे तय करते हैं कि आपके मकान और आपके अनुबंध पर क्या लागू होता है।
स्रोत
यह केवल सामान्य जानकारी है। यह स्ट्रक्चरल डिज़ाइन या पेशेवर सलाह नहीं है। अपने नक्शे और साइट की जाँच किसी लाइसेंसधारी स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से कराएँ।